Fria månadsavgifter vid förvärv av nybyggd bostadsrätt

1 Sammanfattning

Den som erbjuds fria eller rabatterade månadsavgifter i samband med förvärv av en nybyggd bostadsrätt ska minska sin anskaffningsutgift med faktiskt erhållen rabatt. När bostadsrätten säljs kommer således rabatten att påverka beräkningen av kapitalvinsten.

2 Frågeställning

Ett byggbolag säljer en fastighet till en bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen avser att upplåta lägenheter med bostadsrätt i denna fastighet. Byggbolaget åtar sig att förvärva de bostadsrätter som inte någon annan förvärvar. Föreningen är alltså garanterad att alla bostadsrätter blir upplåtna och att den därmed får in samtliga insatser enligt den ekonomiska planen.

När byggbolaget riskerar att behöva infria sitt löfte till föreningen, väljer det att i stället för att själv förvärva bostadsrätter göra det mer attraktivt för andra att förvärva dessa. En rabatt, i form av avgiftsfrihet under två år, adderas till erbjudandet för att få kvarvarande bostadsrätter upplåtna. Det innebär att det kommer att vara byggbolaget som betalar avgiften till föreningen istället för bostadsrättsinnehavaren. Om bostadsrätten överlåts under tvåårsperioden tillfaller rabatten den nye ägaren.

Frågan är hur en sådan rabatt ska beskattas hos köparen av bostadsrätten.

3 Gällande rätt m.m.

Sådan förmån av att få utnyttja en fastighet som den skattskyldige har i egenskap av delägare i ett privatbostadsföretag ska inte tas upp (42 kap. 28 § inkomstskattelagen (IL)).

Inkomst på grund av innehav av tillgång ska tas upp i inkomstslaget kapital (41 kap. 1 § och 42 kap. 1 § IL).

Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).

Med omkostnadsbeloppet avses utgifter för anskaffning och utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL).

Om bostadsrätten har förvärvats genom upplåtelse från föreningen anses den insats som angetts i upplåtelseavtalet som anskaffningsutgift. Upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter som betalades till företaget i samband med förvärvet av bostadsrätten ska också räknas in i anskaffningsutgiften (46 kap. 5 § IL).

Reglerna i 41 kap. 1 § och 42 kap. 1 § IL motsvarar de bestämmelser som vid 1990 års skattereform infördes i 3 § 1 mom. i den numera upphävda lag om statlig inkomstskatt (SIL). Bestämmelserna om vad som var intäkt av kapital utvidgades då till att förutom avkastning och vinster även omfatta intäkter av egendom i den mån dessa inte var att hänföra till näringsverksamhet. Härmed avsågs bl.a. sådana inkomster som enligt 35 § 1 mom. i den numera upphävda kommunalskattelagen (KL) hänfördes till tillfällig förvärvsverksamhet (prop. 1989/1990:110 s. 698).

Fastigheter hade övergått till ny ägare genom expropriation mot en ersättning som fastställts av domstol. Den tidigare ägaren fick ersättning om 20 000 kr utöver det fastställda beloppet för att han inte skulle överklaga domen. Högsta förvaltningsdomstolen fann att beloppet om 20 000 kr som utbetalats av annan än den nye ägaren inte var hänförligt till ersättningen för fastigheterna. Beloppet skulle istället hänföras till intäkt av tillfällig förvärvsverksamhet (RÅ 1968 Fi 697).

Säljarens kapitalvinst sattes ned genom resning efter det att han fått infria en hyresgaranti. Kapitalvinsten sattes ned med den utgivna ersättningen (RÅ 1954 Fi 865).

Köpeskillingen för en fastighet motsvarade inte fastighetens marknadsvärde på grund av brister i informationen från fastighetsmäklaren. Säljaren fick därför ersättning från mäklarens ansvarsförsäkring. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att den utbetalade ersättningen hade ett sådant samband med fastighetsförsäljningen att den skattemässigt skulle behandlas som en tillkommande köpeskilling (RÅ 1992 ref. 102).

4 Bedömning

Det är bostadsrättsföreningen som upplåter bostadsrätten men det är byggbolaget som betalar avgiften för den som förvärvar bostadsrätten. Den omständigheten att en del av månadsavgiften betalas av byggbolaget ska inte jämställas med att föreningen sänkt medlemmens månadsavgift. Föreningen får in sina månadsavgifter. Det är inte någon överföring av värden från föreningen till medlemmen. Det är därför inte fråga om någon skattefri utdelning i form av bostadsförmån enligt 42 kap. 28 § IL.

Det som förut beskattades som tillfällig förvärvsverksamhet enligt 35 § 1 mom. KL beskattas numer som annan inkomst på grund av innehav av tillgång i inkomstslaget kapital enligt 42 kap. 1 § IL. RÅ 1968 Fi 697 skulle därför kunna tala för, att när en ersättning, som i det här fallet, erhålls från annan än avtalsparten vid förvärvet, så beskattas den som en annan inkomst. Detta gäller dock inte alltid. Om en ersättning kompletterar eller korrigerar ersättningen från avtalsparten ska den enligt Skatteverket beskattas som den inkomst eller utgift den avser att komplettera eller korrigera. Detta gäller även om det är någon annan än avtalsparten som lämnar ersättningen.

I RÅ 1992 ref. 102 betalade mäklarens försäkringsbolag skadeståndet till säljaren av fastigheten. Det var således inte köparen som betalade. Ersättningen skulle ändå skattemässigt ses som en tillkommande köpeskilling för säljaren, på grund av dess samband med fastighetsförsäljningen. Motsvarande synsätt kan anläggas även när det gäller rabatt i form av avgiftsfrihet. Denna har ett direkt samband med förvärvet av bostadsrätten och avser att komplettera bostadsrättsföreningens erbjudande. Det ligger därför närmast till hands att den skattemässigt ska ses som en inkomst med anledning av förvärvet. En sådan inkomst ska behandlas som en minskning av anskaffningsutgiften, trots att det inte är bostadsrättsföreningen som lämnar rabatten.

Om bostadsrätten överlåts medan byggbolagets åtagande fortfarande gäller övergår rätten till rabatt till den nye ägaren. Med tanke på att rabattens storlek även beror på innehavstidens längd, anser Skatteverket att anskaffningsutgiften ska sättas ned med faktiskt erhållen rabatt i likhet med hur utfallande belopp i hyresgarantin behandlades i RÅ 1954 Fi 865. Om rabatten övergår till en ny bostadsrättsinnehavare ska denne minska sin anskaffningsutgift med erhållen rabatt på motsvarande sätt.