Bostadsförmån ska värderas med hänsyn till hyresnivån på orten även om arbetsgivarens kostnad för bostaden varit högre

Högsta förvaltningsdomstolen, 2012-10-05, 7441-10 och 2659-11

Målet avser värdering av bostadsförmån för en anställd som under de aktuella åren bott i en lägenhet som hyrts av arbetsgivaren. Hyreslägenheten, som var belägen i de centrala delarna av Göteborg, hade en bostadsyta på 130 kvm. Arbetsgivaren erlade 17 500 kr i månadshyra för lägenheten vilket motsvarade en årshyra som uppgick till ca 1 600 kr per kvm. I deklarationen tog den anställde upp ett värde om knappt 10 000 kr per månad motsvarande en årshyra på drygt 900 kr per kvm. Förmånsvärdet beräknades i enlighet med Skatteverkets schabloner som tillämpas vid beräkning av skatteavdrag och arbetsgivaravgifter samt vid lämnande av kontrolluppgifter. Skatteverket beräknade värdet av bostadsförmånen med utgångspunkt från den av arbetsgivaren erlagda hyran.

I samband med överklagandet till HFD presenterade den anställde en utredning som visade att hyresvärdet för en lägenhet belägen i en av ett kommunalt bostadsföretag ägd fastighet i centrala Göteborg uppgick till ca 1 000 kr per kvm/år. Skatteverket åberopade som stöd för sin uppfattning uppgifter från 2007 års allmänna fastighetstaxering av vilket det framgick att den nu aktuella lägenheten genomgått en genomgripande renovering och därför fick jämföras med en nybyggd lägenhet. Den av arbetsgivaren erlagda hyran fick därför anses skälig med hänsyn till lägenhetens läge och standard.   

HFD biföll överklagandet och anförde att när det gäller intäktsposter är det Skatteverket som har bevisbördan. När det gäller värderingen av bostadsförmånen hänvisar HFD  till prop. 1996/97:173 s. 40 där det sägs att värdet av bostadsförmån ska bestämmas till bruksvärdet för den aktuella bostaden. Vid bestämmandet av bruksvärdet ska hyressättningen vid de allmännyttiga bostadsföretagen vara styrande. HFD konstaterar att den skattskyldige genom hyresstatistik från olika källor visat att den av arbetsgivaren erlagda hyran klart överstiger hyresnivån på orten. Eftersom Skatteverket inte presenterat tillräckligt underlag för att visa att arbetsgivarens kostnad motsvarar lägenhetens bruksvärde saknas grund för att frångå den värdering som gjorts i deklarationen.

I en skiljaktig mening ansåg ett av regeringsråden att bostadsförmånsvärdet i stället skulle värderas med utgångspunkt från Skatteverkets ställningstaganden om värdering av bostadsförmåner (dnr 131 804228-06/111 o. 131 771242-07/111). Vid en sådan värdering skulle bostadsförmånsvärdet för den aktuella lägenheten, med hänsyn till att den får anses jämförlig med en nyproducerad bostad med läge i Göteborgs centrum, värderas till ca 1 200 kr per kvm/år.

Kommentar

Vid beräkning av bruksvärdet ansåg HFD att detta enligt den under de aktuella åren gällande lagstiftningen skulle bestämmas med utgångspunkt från hyressättningen hos de allmännyttiga bostadsföretagen. HFD har i sina domskäl angett att hyresnivån i privatägda fastigheter är av "mindre relevans" vid bestämmandet av bruksvärdet. I januari 2011 infördes en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879). Av förarbetena till denna lag (prop. 2009/10:185 s. 63) framgår att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll ersätts med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror mellan hyresmarknadens parter. Detta innebär att även hyresnivån i de privata bostadsföretagen bör beaktas vid bestämmandet av det bruksvärde som ska ligga till grund för värdering av bostadsförmån i framtiden.

HFD konstaterar att Skatteverket inte gjort sannolikt att den i målet aktuella lägenheten haft en särskild påkostad och exklusiv standard som motiverade att arbetsgivarens kostnad skulle motsvara bruksvärdet. HFD-domen ger således ett utrymme för Skatteverket att bestämma värdet av bostadsförmånen på annat sätt om det kan visas att bostaden har en högre standard än vad som är normalt för de lägenheter i flerfamiljshus som ligger till grund för beräkningen av hyresnivån i området.

HFD har således slagit fast att bostadsförmån ska värderas till belopp motsvarande hyresnivån på orten för en jämförbar lägenhet även om arbetsgivarens kostnad är högre. I domskälen anges också att bevisbördan ligger på Skatteverket om värdet ska sättas högre än lägenhetens bruksvärde. Bruksvärdet ska därvid enligt nuvarande regler beräknas med utgångspunkt från kollektivt förhandlade hyror i området. Om Skatteverket genom en utredning kan visa att bostadens standard är väsentligt högre än lägenheterna i de flerfamiljshus som ligger till grund för beräkningen av hyresnivån i området kan förmånsvärdet beräknas med hänsyn till detta (jfr. Skatteverkets allmänna råd SKV A 2011:30). HFD-domen kommer att föranleda justeringar i nästa utgåva av Skatteverkets allmänna råd och meddelanden om vissa förmåner. Domen kommer också att leda till ändring i Skatteverkets ställningstagande om värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad.