OBS: Detta är utgåva 2014.5. Sidan är avslutad 2022.
Här får du information om hur man indelar mark och vilka ägoslag som används vid fastighetstaxeringen.
Vid fastighetstaxeringen ska byggnader delas in i byggnadstyper och mark delas in i ägoslag på det sätt som anges i 2 kap. 2–4 §§ FTL för att bestämma typ av taxeringsenhet. Indelningen får inte göras på grundval av tillfällig användning (2 kap. 1 § FTL).
Följande tabell ger en översikt av de ägoslag som ska användas och de indelningsgrunder som ska tillämpas enligt 2 kap. 4 § FTL.
Ägoslag |
Indelningsgrund |
Tomtmark |
Pågående och tillåten användning |
Täktmark |
” |
Åkermark |
Pågående eller lämplig användning |
Betesmark |
” |
Produktiv skogsmark |
” |
Skogligt impediment |
Markens beskaffenhet |
Övrig mark |
Resterande mark |
Egendomens användning ska normalt bestämmas vara den som pågår vid taxeringsårets ingång, vid den s.k. beskaffenhetstidpunkten (1 kap. 6 § FTL). Undantagsvis ska tillåten eller lämplig användning läggas till grund för indelningen. Detta gäller tomtmark och åkermark. Med indelningsgrunden ”tillåten användning” menas sådan användning som är möjlig med hänsyn till den gällande detaljplanen, genom täkttillstånd enligt miljöbalken (MB) eller tidigare naturvårdslagen eller motsvarande. Med ”lämplig användning” menas sådan användning som är lämplig från fastighetsekonomisk synpunkt.
Mark som är vattentäckt ska indelas i ägoslag endast om den är täktmark, t.ex. en ytvattentäkt (2 kap. 4 § första stycket FTL).
Skatteverket anser att vattenfastigheter (fastigheter utan landareal), som inte utgör täktmark, ska inte åsättas något markvärde. Detta gäller även om det finns en byggrätt på fastigheten.
Indelningen av mark får inte påverkas av att det finns en byggnad som ska rivas (saneringsbyggnad) på marken, eller av att det finns en byggnad eller byggnader på marken, vars sammanlagda taxeringsvärde inte uppgår till 50 000 kr (2 kap. 4 § första stycket FTL).
En saneringsbyggnad saknar ofta värde och utgör en belastning för fastigheten. Så är dock normalt inte fallet om byggnadsmaterialet från den rivna byggnaden kan återanvändas. Saneringsbyggnaden kan också föranleda en återuppföranderätt, vilket ska beaktas när marken värderas.
Mark som är bebyggd med en saneringsbyggnad ska betraktas som obebyggd på grund av regeln i 2 kap. 4 § FTL om att en saneringsbyggnad inte har någon inverkan vid klassificeringen.
Om det finns s.k. återuppföranderätt av en byggnad som har ett värde på under 50 000 kr, bör byggnadens värde grundas på en alternativ beräkning av byggnadsvärdet när man bedömer hur marken ska indelas (Skatteverkets ställningstagande Återuppföranderätt vid indelning av tomtmark).
Det kan inträffa att den användning som pågår måste bedömas vara tillfällig och att den därför enligt 2 kap. 1 § FTL inte ska ligga till grund för klassificeringen av egendomen. Marken där den tillfälliga byggnaden står ska t.ex. inte klassificeras som tomtmark av den anledningen.
Med tomtmark avses mark som upptas av småhus, ägarlägenhet, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad. Med tomtmark avses även trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till någon av de nämnda byggnaderna.
Mark till en fastighet som är bebyggd med ett småhus, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, ska i sin helhet utgöra tomtmark.
Samma sak gäller också för mark till en obebyggd fastighet som har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Om fastigheten har bildats längre tillbaka i tiden ska marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas.
I övriga fall ska obebyggd mark endast anses som tomtmark om marken enligt detaljplanen utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, och om det inte är uppenbart att bebyggelsen inte ska genomföras. Detsamma gäller om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked för småhus, ägarlägenhet, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad (2 kap. 4 § andra stycket FTL).
Mark till en fastighet som upptas av bl. a. en industribyggnad bör inte indelas i ägoslaget tomtmark, om byggnaden är belägen på täktområdet och används för att utnyttja täkten (SKV A 2014:7).
Enligt huvudregeln ska mark indelas som tomtmark om den är bebyggd med småhus, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, d.v.s. med byggnader som inte är ekonomibyggnader (2 kap. 4 § FTL).
I huvudsak ska följande mark indelas som tomtmark:
All tomtmark delas upp i bebyggelseenheter som kallas tomter. Någon skillnad mellan begreppen tomt och tomtplats finns inte numera, vilket det gjorde tidigare i fråga om tomt inom stadsplanen och tomtplats utom stadsplanen. Med tomt avses således ett område som är bebyggt eller som avses att bebyggas med en eller flera byggnader som tillsammans är avsedda att användas för ett ändamål. En tomt omfattar förutom byggnadsplats även gårdsplan, trädgård, parkeringsplats, upplagsplats o.s.v. som hör till bebyggelsen.
Indelning av ett kvarter i tomter kan ske genom att man upprättar en fastighetsplan, en åtgärd som är fri från fastighetsbildningen. En tomt kan vara en självständig fastighet, en del av en sådan eller bestå av flera fastigheter eller fastighetsdelar.
Mark till en fastighet som är bebyggd med småhus, ägarlägenhet, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, ska i sin helhet utgöra tomtmark om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger 2 ha. Detta gäller inte om fastighetens mark till någon del ska taxeras tillsammans med någon annan egendom enligt reglerna i 4 kap. FTL (2 kap. 4 § andra stycket FTL).
Enligt huvudregeln ska mark till en fastighet som är bebyggd med någon annan typ av byggnad än ekonomibyggnad utgöra tomtmark. Om det finns andra ägoslag än enbart tomtmark som hör till fastigheten, måste förutsättningarna för fastighetens belägenhet och storlek vara uppfyllda för att huvudregeln ska tillämpas.
Förutsättningarna för att den aktuella marken ska indelas som tomtmark är att den fastighet som marken hör till
Fastighetens totala areal får inte överstiga 2 ha för att 2-hektarsregeln ska tillämpas. Det är fastighetens totalareal enligt fastighetsregistret som avses.
En enskild andel i samfälld mark som är delägarförvaltad kan ses som ett ägoskifte som tillhör den delägande fastigheten. I ett sådant fall hör fler än ett ägoskifte till fastigheten.
För att mark ska taxeras som tomtmark enligt 2-hektarsregeln gäller enligt 2 kap. 4 § FTL att ingen del av den fastighet som marken hör till ska samtaxeras med egendom som tillhör en annan fastighet enligt 4 kap. FTL.
De regler i 4 kap. FTL som blir aktuella vid lantbrukstaxeringen är 4 kap. 5 § första stycket 7 FTL och 4 kap. 5 § andra stycket FTL. Av reglerna framgår att en taxeringsenhet ska omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt vissa kombinationer, om inget annat sägs i andra och tredje styckena. Dessa kombinationer får också en beteckning för typ av taxeringsenhet.
Ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och skogligt impediment utgör en taxeringsenhetstyp och betecknas lantbruksenhet (4 kap. 5 § första stycket 7 FTL). Om någon del av den fastighet (registerfastighet i ett ägoskifte och inte större än 2 ha) som den aktuella marken hör till ska taxeras tillsammans med egendom (ägoslag) enligt ovan på en annan fastighet, så gäller inte förutsättningarna i 2 kap. 4 § FTL för indelning som tomtmark.
Vidare ska småhus med tomtmark för en sådan byggnad som ligger på en registerfastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment, ingå i den lantbruksenhet som omfattar sådan mark (4 kap. 5 § andra stycket FTL). Detta gäller då förutsättningarna i 2-hektarsregeln inte är uppfyllda.
När man ska bedöma om 2-hektarsregeln ska tillämpas så ska fastighetens totala areal bestämmas till den totalareal som är angiven i fastighetsregistret. Då det gäller de ägoslag som ska redovisas i fastighetstaxeringsbesluten ska däremot arealredovisningsreglerna i 20 kap. 5 § FTL beaktas.
I besluten ska taxeringsenhetens totala, enskilt innehavda landareal anges. För en lantbruksenhet ska den anges i hela hektar och för övriga enheter i kvadratmeter (20 kap. 5 § första stycket FTL).
Totalarealen för en lantbruksenhet ska delas upp på olika ägoslag. Om åkermark har delats in i flera värderingsenheter ska arealen anges för varje sådan enhet. Arealen för ägoslag eller värderingsenhet ska avrundas till hela hektar genom matematisk avrundning (4 § SKVFS 2014:4). Enligt värderingsreglerna ska dessa ägoslag också värderas per hela hektar. Areal som understiger 0,5 ha ska inte redovisas särskilt (20 kap. 5 § andra stycket FTL).
För tomtmark som ligger på en lantbruksenhet ska arealen anges i såväl hektar som kvadratmeter (20 kap. 5 § tredje stycket FTL). Värderingen av tomtmarken och klassificeringen av värdefaktorn storlek sker dock endast i kvadratmeter.
Till följd av avrundningsreglerna kan en fastighet, vars totalareal enligt fastighetsregistret överstiger 2 ha, ha en sammanlagd areal för de olika ägoslagen som understiger 2 ha i fastighetstaxeringsbeslutet.
Även när man bedömer om fastighetens mark ska samtaxeras med egendom på en annan fastighet kan avrundningsreglerna ha betydelse.
Som ett kompletterande stöd när man tillämpar 2-hektarsregeln kan följande schema med frågeställningar användas. Schemat avser en fastighet som är bebyggd med småhus:
Frågeställning |
Svar |
Indelas som |
1) Finns det på fastigheten någon del som utgör lant-bruksmark (åker, bete, skog eller skogsimpediment)? |
Nej |
Se fråga 4 |
Ja |
Se fråga 2 |
|
2) Är fastigheten med lantbruksmark större än 2 ha eller ligger den i mer än 1 ägoskifte? |
Ja |
Lantbruksenhet |
Nej |
Se fråga 3 |
|
3) Ska fastigheten (med lantbruks mark i ett ägoskifte och mindre än 2 ha) samtaxeras med någon annan fastighet? |
Ja |
Lantbruksenhet |
Nej |
Se fråga 4 |
|
4) Finns det samfälld mark* som tillhör fastigheten och som utgör lantbruksmark? |
Nej |
Småhusenhet |
Ja (delägarförvaltad) |
Lantbruksenhet |
*En andel i en samfällighet utgör ett rättsligt tillbehör till den delägande fastigheten. En enskild andel i samfälld mark som är delägarförvaltad kan därmed ses som ett ägoskifte som tillhör den enskilda fastigheten.
Om den samfällda marken utgörs av lantbruksmark (åker, bete, skog eller skogsimpediment) så anses den delägande fastigheten även omfatta lantbruksmark, eftersom en enskild andel i sådan samfälld mark tillhör den delägande fastigheten. Det innebär att en del av fastigheten utgörs av lantbruksmark och fastigheten ska därmed indelas som en lantbruksenhet.
Mot bakgrund av avrundningsreglerna i 20 kap. 5 § FTL samt de lagrum som gäller när man ska respektive inte ska tillämpa 2-hektarsregeln, så kan följande exempel lämnas.
Småhuset har ett värde på mer än 50 000 kr. Ekonomibyggnaden har ett värde om 250 000 kr. Ägaren äger inte någon annan fastighet i kommunen. Fastigheten ligger i ett ägoskifte. Undantagsregeln i 2 kap. 4 § FTL om samtaxering enligt 4 kap. 3 § FTL ska därför inte tillämpas, utan det blir i stället 2-hektarsregeln som ska tillämpas. En S-enhet bildas för all mark inklusive bostadshuset. En L-enhet bildas för ekonomibyggnaden.
Småhuset har ett värde på mer än 50 000 kr. Ekonomibyggnaden har ett värde om 250 000 kr. Eftersom arealen i detta exempel överstiger 2 ha ska 2-hektarsregeln inte tillämpas. Taxering ska ske enligt 4 kap. 5 § FTL. En L-enhet bildas för hela fastigheten med värderingsenheter för bostadhus, tomt 2 000 kvm, ekonomibyggnad och 1 ha bete. Under övrig mark och tomtareal ska inget redovisas.
Två fastigheter har samma ägare. Småhuset har ett värde på mer än 50 000 kr. Ekonomibyggnaden har ett värde om 250 000 kr. 2-hektarsregeln ska inte tillämpas på By 1:1 p.g.a. undantagsregeln i 2 kap. 4 § FTL som anger samtaxering enligt 4 kap. 3 § FTL på det sätt som beskrivs i 4 kap. 5 § andra stycket FTL. Att betesmarksarealen understiger 5 001 kvm saknar betydelse. Fastigheterna bildar en sammanföring. En L-enhet bildas med värderingsenheter för ekonomibyggnad, bostadhus, tomt som är 13 000 kvm, 1 ha bete, 3 ha skog. Under övrig mark och tomtareal redovisas 2 ha.
Om betesmarken saknas på By 1:1 blir fastigheten en S-enhet. Fastigheten By 3:1 blir en L-enhet inklusive ekonomibyggnaden som finns på By 1:1.
Småhuset har ett värde på mer än 50 000 kr. Ekonomibyggnaden har ett värde om 250 000 kr. Fastighetens totalareal överstiger 2 ha. Taxering sker enligt 4 kap. 5 § FTL. Det har ingen betydelse att ett taxeringsvärde (delvärde) inte kan åsättas för betesmarken. En L-enhet bildas med värderingsenheter för ekonomibyggnad, bostadshus, tomt 16 000 kvm. Under övrig mark och tomtareal redovisas 2 ha.
Småhuset har ett värde på mer än 50 000 kr. Fastigheten är under 2 ha, men är uppdelad i två områden. 2-hektarsregeln i 2 kap. 4 § FTL ska därmed inte tillämpas. En L-enhet bildas enligt 4 kap. 3 § FTL, på det sätt som beskrivs i 4 kap. 5 § FTL, med värderingsenheter för bostadhus, tomt 8 900 kvm och 1 ha betesmark. Under övrig mark och tomtareal redovisas 1 ha.
Med täktmark avses mark där ett täkttillstånd gäller enligt 9 kap. miljöbalken, enligt förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd eller enligt lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet. Ett täkttillstånd jämställs med pågående täkt vid indelningen. Om det finns en byggnad som används för att kunna utnyttja täkten på täktområdet, är det inget hinder för att marken indelas som täktmark (2 kap. 4 § FTL).
Med pågående täkt avses även en täkt som man fört bort material från ett flertal gånger under de fem år som föregått taxeringsåret, om det inte är uppenbart att täkten är nedlagd. Vid en pågående täkt bör man med täktmark avse ett område där omfattningen av brytvärda fyndigheter uppskattas till minst tio gånger normalårsuttaget. Detta förutsätter dock att uttaget överstiger 1 000 kbm och att den återstående fyndigheten omfattar minst 10 000 kbm. Ett klart exempel på när en täkt får anses nedlagd är när det saknas brytvärda material (SKV A 2014:7).
På en täktmark kan det finnas byggnader av alla byggnadstyper. För sådana byggnader ska man avskilja tomtmark som en särskild värderingsenhet, om byggnaden inte ska användas för att utnyttja täkten.
Exempel på byggnader som används för att utnyttja täkten är krossverk, sorteringsverk, vissa lagringsfickor, maskinhallar och liknande för driftens omedelbara behov. Kontor och liknande byggnader samt bostadsbyggnader för ägare eller anställda anses inte vara byggnader som används för att utnyttja täkten.
Med åkermark avses mark som används för eller som är lämplig att använda för växtodling eller bete, och som är lämplig att plöja (2 kap. 4 § FTL).
Som åkermark indelas även mark som används för fältmässiga odlingar av köksväxter, frukt och bär.
Med växtodling eller bete avses även betesvallar som anlagts på åkermark och som ingår i växtföljden. Detta gäller även då en ny vall sås in, utan någon mellanliggande odling av någon annan gröda. Med åkermark avses även mark som tidigare använts till växtodling eller bete, men som nu ligger helt eller i huvudsak outnyttjad. Förutsättningen är att marken med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter är lämplig till växtodling eller bete och är lämplig att plöja.
Om man är tveksam till om mark som används till bete ska hänföras till åkermark eller betesmark, kan man ställa sig frågan vad som skulle hända om lantbrukaren övergick till kreaturslös drift. Om betesmarken i så fall skulle kunna plöjas och användas för t.ex. spannmålsodling, bör marken redovisas som åkermark.
Med åkermark avses normalt även mark som används för plantskoleverksamhet och mark med energiskog. Med energiskog avses här träd och buskar som skördas med 3–5 års mellanrum samt mark som, efter ett antal skördar, förväntas plöjas upp på nytt (SKV A 2014:7).
Arealen åkermark ska redovisas i hela hektar. Areal inom en taxeringsenhet som understiger 0,5 ha ska inte redovisas särskilt (20 kap. 5 § FTL).
Med betesmark avses mark som används för eller som är lämplig att använda för bete och som inte är lämplig att plöja (2 kap. 4 § FTL).
Med betesmark avses mångåriga slåtter- och betesvallar som man inte avser att plöja på nytt. Detta gäller även mindre eller oregelbundna markområden som är belägna inom betesmark som tidigare använts som åker, men som inte längre plöjs.
Med betesmark avses vidare mark som tidigare använts för växtodling eller bete men som nu ligger helt eller i huvudsak outnyttjad. Förutsättningen är att marken med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter är lämplig till bete men inte är lämplig att plöja.
Med betesmark avses även mark som bör hållas öppen av naturvårds- eller kulturminnesvårdsskäl i stället för att användas för virkesproduktion.
Mark som en längre tid inte varit föremål för slåtter eller bete och där träd-, busk- eller slyvegetation har börjat tränga in, bör inte anses som betesmark (SKV A 2014:7).
Arealen betesmark ska redovisas i hela hektar. Areal som inom en taxeringsenhet understiger 0,5 ha ska inte redovisas särskilt (20 kap. 5 § FTL).
Med produktiv skogsmark avses skogsmark som enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producera i genomsnitt minst 1 kbm virke per hektar och år (2 kap. 4 § FTL).
Definitionen av produktiv skogsmark i 2 kap. 4 § FTL överensstämmer med definitionen av detta ägoslag i skogsvårdslagen (1979:429).
Med vedertagna bedömningsgrunder för skoglig produktionsförmåga menas den produktion som är möjlig med lämpligt trädslag och lämplig skötsel utifrån de allmänt använda boniteringsmetoderna. Här ska ingen hänsyn tas till möjlig produktionsökning genom markförbättring.
Med produktiv skogsmark avses även små områden med andra ägoslag än produktiv skogsmark, om de är mindre än 200 kvm och är helt belägna inom produktiv skogsmark (SKV A 2014:7).
Skogsmarksområden som understiger 2 500 kvm och som är helt belägna inom ett annat ägoslag indelas som övrig mark (SKV A 2014:7).
Med produktiv skogsmark avses även mark som tidigare använts för bete, men som under en längre tid inte varit föremål för slåtter eller bete, och där träd-, busk- eller slyvegetation börjat tränga in (SKV A 2014:7).
Man bedömer markens produktionsförmåga med hänsyn till det skick som marken befinner sig i vid ingången av taxeringsåret, vid den s.k. beskaffenhetstidpunkten. Vissa skogsmarker som används för något annat än virkesproduktion kan komma att räknas som produktiv skogsmark. Skogsmark som berörs av naturreservatsföreskrifter eller biotopskydd ska betraktas som skogsmark även om inte markanvändningen syftar till virkesproduktion.
Mark som är helt eller i huvudsak outnyttjad och som med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter inte är lämplig för växtodling eller bete, räknas i allmänhet som produktiv skogsmark.
Mark som inte bör tas i anspråk för virkesproduktion på grund av särskilda förhållanden är ett undantag. Särskilda förhållanden är t.ex. när mark bör hållas öppen av naturvårds- eller kulturminnesvårdsskäl.
Till produktiv skogsmark hänförs inte mark som används för plantskole- och fröplantageverksamhet, och inte heller mark som används för odling av s.k. pyntegrönt (granris för dekoration).
Mark inom vilthägn bör i allmänhet anses som produktiv skogsmark, om det inte är åker- eller betesmark (SKV A 2014:7).
Arealen produktiv skogsmark ska redovisas i hela hektar. Areal som inom en taxeringsenhet understiger 0,5 ha ska inte redovisas särskilt (20 kap. 5 § FTL).
Med skogligt impediment avses improduktiv skogsmark, d.v.s. skogsmark som producerar mindre än 1 kbm (skog) per hektar och år samt träd- och buskmark (2 kap. 4 § FTL). Med skogsmark samt träd- och buskmark avses detsamma som anges i 2 och 2 a §§ skogsvårdslagen (1979:429).
Till skogligt impediment hänför man således bl.a. nedlagda grustag och torvtäkter, om produktionsförmågan för den produktiva skogsmarken inte uppnås.
Med skogligt impediment avses även våtmarker om dessa ligger insprängda eller i anslutning till produktiv skogsmark. Våtmark som inte ligger i anslutning till produktiv skogsmark ska indelas som övrig mark (SKV A 2014:7).
Små områden med skogligt impediment som är mindre än 200 kvm och helt belägna inom ett markområde med produktiv skogsmark anses också utgöra produktiv skogsmark (SKV A 2014:7).
Arealen skogligt impediment ska redovisas i hela hektar. Areal som inom en taxeringsenhet understiger 0,5 ha ska inte redovisas särskilt (20 kap. 5 § FTL).
Med övrig mark avses mark som inte utgör något av ägoslagen tomtmark, täktmark, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment (2 kap. 4 § FTL).
Som övrig mark indelas oftast
I uppräkningen förekommer mark som, om den är bebyggd med en byggnad, normalt kommer att indelas som tomtmark till byggnaden.