OBS: Detta är utgåva 2016.10. Visa senaste utgåvan.
Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart. Om utgiften avser en ny-, till- eller ombyggnad kan direkt avdrag inte medges.
Läs mer om vad som gäller för ägare i s.k. andelshus.
Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart (19 kap. 2 § IL). Detta gäller även till den del de har fördelats på flera år i räkenskaperna.
Reparation är arbete som sker för att återställa en byggnad i det skick den befann sig då den var nybyggd eller ombyggd. Arbetena ska vara nödvändiga för att återställa eller behålla byggnaden i ursprungligt skick. Arbetena ska avse byggnadsdelar och detaljer som normalt behöver bytas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Arbetena ska förhindra att en byggnad förslits fortare än vad som sker genom normal försämring. Exempel på sådana arbeten är ommålning, omtapetsering, lagning av väggar och golv, omläggning av tak, utbyte av fönster och dörrar (prop. 1969:100 s. 25).Om en köpare efter förvärvet rustar upp en dåligt underhållen fastighet medges avdrag för arbeten som utgör reparationer. Avdrag medges inte om arbetena med hänsyn till omfattning och karaktär är så genomgripande att de framstår som ett led i en ombyggnad (RÅ 1959 not. 2108 och RÅ 1960 not. 1911).
Ett dyrare materialval vid ett byte eller reparation av viss utrustning innebär i princip att merkostnaden hänförs till förbättring. I RÅ 1952 not. 896 byttes en kakelugn ut mot en centralvärmeanläggning. Reparationsavdraget begränsades till en beräknad kostnad motsvarande reparationen av kakelugnen och andra uppvärmningsanordningar. Omedelbart avdrag får göras motsvarande vad det skulle ha kostat att utföra arbetet med användning av ursprungsmaterialet.
Reparationsbegreppet avser även utbyte av enstaka mindre delar i själva byggnadsstommen, t.ex. vid mindre ingripande reparationer av grund, ytterväggar, bärande innerväggar, bjälklag eller takstolar (RÅ 1958 Fi 1723). Avdrag medges då högst för det lägsta beloppet av den faktiska kostnaden eller för vad det skulle ha kostat att sätta in en byggnadsdel av samma slag som den gamla. Hösta förvaltningsdomstolen har t.ex. medgivit ett avdrag för yttre isolering i stället för att dreva om en timmervägg eftersom omdrevning skulle ha blivit dyrare (RÅ 1984 ref. 1:95).
Högsta förvaltningsdomstolen har i HFD 2014 ref. 51 bedömt att pålning och grundförstärkningsarbete i tre olika situationer är avdragsgilla som reparation och underhåll. Arbetena har gjorts med anledning av sättningar i grundkonstruktionen. Två av husen hade träpålar och det tredje huset hade en kallmurar av sten med trärustbädd på lera. Där har inte varit fråga om utbyte av enstaka bärande byggnadsdelar. I stället genomförs genomgripande pålningsarbeten med nya stålpålar i kombination med grundförstärkningsarbeten med balkar m.m. Av motiveringen kan bl.a. utläsas att den slutsats som dras i förarbetena är att omedelbart avdrag sålunda i regel inte torde kunna erhållas vid utbyte av byggnadsgrunden eller andra bärande konstruktioner såsom bjälklag och takstolar. Utbyte av genom röta eller på jämförligt sätt skadade delar av sådana varaktiga byggnadselement synes däremot vara att anse som underhåll. Vidare uttalar HFD att i linje härmed har i praxis avdrag inte medgetts i ett fall när fråga var om åtgärder för att ersätta en grund med en ny (RÅ 1982 Aa 42). Däremot har avdrag medgetts helt eller delvis för utgifter för byggnadsarbeten i liknande situationer som de nu aktuella (RÅ 1948 ref. 12 I och RÅ 1979 1:70).
Är arbetena med byggnadsstommen mer omfattande så är det istället fråga om ombyggnad.
Om utgiften avser en ny-, till- eller ombyggnad kan direkt avdrag inte medges. Omedelbart avdrag kan heller inte medges motsvarande vad det skulle ha kostat att återställa byggnaden i ursprungligt skick. Det saknar då även betydelse att en reparation skulle ha blivit dyrare än en genomförd ombyggnad. Direktavdrag medges inte heller för arbeten som genomförs med ny-, till- eller ombyggda delar, även om arbetena är av sådan teknisk art att de annars skulle ha utgjort reparation och underhåll.
Avdrag för utgifter för reparation och underhåll på lagerfastigheter ska återföras till beskattning när fastigheten avyttras om avdraget inte har gjorts i räkenskaperna.
Begreppen nybyggnad och tillbyggnad är till sin innebörd relativt klara. Begreppet ombyggnad är däremot inte lika klart. Om en byggnads användningsområde väsentligt förändras (verkstadslokal ändras till bostadshus) så föreligger helt klart en ombyggnad (RÅ 1966 Fi 387). Det kan vara en ombyggnad även i andra fall utan att byggnadens konstruktion eller planlösning ändras. I praxis har utbyte av bärande byggnadsdelar hänförts till ombyggnad. Det ska dock vara fråga om mer än enstaka byggnadsdelar, i annat fall hänförs kostnaden till reparation och underhåll.
Gällande gränsdragningen mellan reparation och ombyggnad finns ytterligare ett antal fall som belyser hur uppdelningen ska göras mellan reparation och ombyggnad.