Beskattning av lagertillgångar under innehavstiden

Löpande beskattning av fastighetsinkomster

Oavsett om en fastighet är en lagertillgång eller kapitaltillgång ska den löpande inkomstbeskattningen ske på samma sätt. Intäkter och kostnader på grund av exempelvis uthyrning av fastigheten redovisas för en näringsfastighet enligt de allmänna reglerna för inkomstslaget näringsverksamhet.

Värdering av fastigheter och lagerandelar under innehavstiden

Huvudregeln är att de allmänna värderingsreglerna för lager i 17 kap. IL ska tillämpas även för lagerfastigheter och lagerandelar. Det gäller oavsett om det är juridiska eller fysiska personer som äger tillgångarna. Det innebär att lager­fastig­heter m.m. värderas enligt lägsta värdets princip till det värde som är lägst: anskaff­nings­värdet eller nettoförsäljningsvärdet (17 kap. 3 § IL). Läs mer om reglerna för lagervärdering.

När det vid räkenskapsårets slut finns påbörjade men inte avslutade uppdrag för någon annans räkning i en byggnadsrörelse, blir reglerna om pågående arbeten aktuella.

Skattemässig värdering avviker från bokfört värde i vissa situationer

Det finns situationer där särskilda skatteregler och praxis ska tillämpas, dels för att bestämma anskaffningsutgiften på tillgångar, dels för att värdera lager av andelar. Läs om de situationer där det skattemässiga anskaffningsvärdet avviker från anskaffningsvärdet i redovisningen. Läs om den särskilda skatteregeln som ställer krav på att en förlust och värdenedgång på en lagerandel ska vara verklig, under Andelar i fastighetsförvaltande företag.

Värdeminskningsavdrag på en fastighet som är en lagertillgång

Man får göra avdrag för värdeminskning på en lagerfastighet på samma sätt och efter samma regler som gäller för fastigheter som är anläggningstillgångar. Värdeminskningsavdrag för en byggnad som görs genom en skattemässig justering (inte i bokföringen) påverkar inte avdrag för nedskrivning av lagertillgång. Det innebär att ett avdrag för nedskrivning medges fullt ut vid beskattningen, även om ett skattemässigt avdrag för värdeminskning yrkas samtidigt (SOU 2005:99 s. 248).

Återföring av värdeminskningsavdrag

När en fastighet som är en lagertillgång har avyttrats ska värdeminskningsavdrag som har medgetts och som inte har gjorts i räkenskaperna återföras till beskattning i näringsverksamheten (26 kap. 12 § IL). På det sättet förhindrar man att en del av anskaffningsutgiften dras av dubbelt, dels som anskaffningsutgift för lagertillgången, dels som skattemässigt värdeminskningsavdrag som inte bokförts.

Avdrag enligt värdeminskningsplanen är en förutsättning för återföring

Om den skattskyldige har upprättat en värdeminskningsplan, men har avstått från att göra avdrag för värdeminskning under något eller några år som planen omfattar, ska någon återföring inte ske för dessa år (RÅ 1985 1:93).

Rättsfall: återföring av värdeminskningsavdrag vid försäljning av en andel i ett handelsbolag

I vissa avseenden ska inte bara andelen i ett handelsbolag, utan också den del av handelsbolagets fastigheter som motsvarar andelen, anses vara lagertillgångar hos delägaren (27 kap. 7 § IL). Frågan om en avyttring av en andel i ett handelsbolag ska likställas med en avyttring av en fastighet, när det gäller återföring av värdeminskningsavdrag, kan därför uppkomma. HFD har i RÅ 2003 ref. 46 slagit fast att regeln om återföring av värdeminskningsavdrag inte ska tillämpas när andelar i ett handelsbolag avyttras.

Beskattning av utdelning på lagerandelar

Utdelning på en lagerandel är skattepliktig. Det beror på att en andel i ett fastighetsförvaltande företag som är lager inte omfattas av reglerna om näringsbetingade andelar. Det är bara kapitaltillgångar som kan vara näringsbetingade andelar.