OBS: Detta är utgåva 2018.10. Visa senaste utgåvan.
Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart. Om utgiften avser en ny-, till- eller ombyggnad kan direkt avdrag inte medges.
Läs mer om vad som gäller för ägare i s.k. andelshus.
Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart även om utgifterna i räkenskaperna dras av genom årlig värdeminskning (19 kap. 2 § IL).
Reparation är arbete som sker för att återställa en byggnad i det skick den befann sig då den var nybyggd eller ombyggd. Arbetena ska vara nödvändiga för att återställa eller behålla byggnaden i ursprungligt skick. Arbetena ska avse byggnadsdelar och detaljer som normalt behöver bytas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Arbetena ska förhindra att en byggnad förslits fortare än vad som sker genom normal försämring. Exempel på sådana arbeten är ommålning, omtapetsering, lagning av väggar och golv, omläggning av tak, utbyte av fönster och dörrar (prop. 1969:100 s. 25).
Om en köpare efter förvärvet rustar upp en dåligt underhållen fastighet medges avdrag för arbeten som utgör reparationer. Avdrag medges inte om arbetena med hänsyn till omfattning och karaktär är så genomgripande att de framstår som ett led i en ombyggnad (RÅ 1959 not. 2108 och RÅ 1960 not. 1911).
Ett dyrare materialval vid ett byte eller reparation av viss utrustning innebär i princip att merkostnaden hänförs till förbättring. I RÅ 1952 not. 896 byttes en kakelugn ut mot en centralvärmeanläggning. Reparationsavdraget begränsades till en beräknad kostnad motsvarande reparationen av kakelugnen och andra uppvärmningsanordningar. Omedelbart avdrag får göras motsvarande vad det skulle ha kostat att utföra arbetet med användning av ursprungsmaterialet.
Ett utbyte av tvätt-, köks- eller WC-inredning räknas som reparation och underhåll, även om utbytet medför en standardhöjning till följd av den allmänna tekniska utvecklingen. Samma sak gäller exempelvis byte av fönster eller ventilation. Avdrag för ett sådant utbyte räknas som reparation och underhåll enligt 19 kap. 2 § första stycket IL.
Om ett utbyte av tvätt-, köks- eller WC-inredning medför en standardhöjning utöver den allmänna tekniska utvecklingen, t.ex. om sedvanliga badkar byts ut mot bubbelbadkar, så är den delen av utgiften som överstiger utgiften för nya sedvanliga badkar av standardmodell en utgift för ombyggnad. En sådan ombyggnad omfattas enligt Skatteverket inte av det utvidgade reparationsbegreppet, vilket medför att utgifterna ska aktiveras.
Samma sak gäller exempelvis byte av fönster eller ventilation, som medför en standardhöjning utöver den allmänna tekniska utvecklingen. Sådana åtgärder kan inte anses utgöra mindre ändringsarbeten som med viss regelbundenhet kan förväntas uppkomma i den skattskyldiges verksamhet. Dessutom anser Skatteverket att arbetena kan förväntas tillföra byggnaden bestående värden över dess återstående livslängd.
Reparationsbegreppet avser även utbyte av enstaka mindre delar i själva byggnadsstommen, t.ex. vid mindre ingripande reparationer av grund, ytterväggar, bärande innerväggar, bjälklag eller takstolar (RÅ 1958 Fi 1723). Avdrag medges då högst för det lägsta beloppet av den faktiska kostnaden eller för vad det skulle ha kostat att sätta in en byggnadsdel av samma slag som den gamla. Hösta förvaltningsdomstolen har t.ex. medgivit ett avdrag för yttre isolering i stället för att dreva om en timmervägg eftersom omdrevning skulle ha blivit dyrare (RÅ 1984 ref. 1:95).
Om arbetena med byggnadsstommen är mer omfattande så är det i stället fråga om ombyggnad.
Högsta förvaltningsdomstolen har i HFD 2014 ref. 51 bedömt att pålning och grundförstärkningsarbete i tre olika situationer är avdragsgilla som reparation och underhåll. Arbetena gjordes med anledning av sättningar i grundkonstruktionen. Två av husen hade träpålar och det tredje huset hade en kallmurar av sten med trärustbädd på lera. Det var inte fråga om utbyte av enstaka bärande byggnadsdelar. I stället genomfördes genomgripande pålningsarbeten med nya stålpålar i kombination med grundförstärkningsarbeten med balkar m.m.
Av motiveringen framgår bl.a. att den slutsats som dras i förarbetena är att man som regel inte kan få omedelbart avdrag vid utbyte av byggnadsgrunden eller andra bärande konstruktioner såsom bjälklag och takstolar. Utbyte av delar av sådana varaktiga byggnadselement som har skadats genom röta eller liknande synes däremot vara att anse som underhåll.
Vidare uttalar HFD att i linje med detta har avdrag inte medgetts i praxis för åtgärder för att ersätta en grund med en ny (RÅ 1982 Aa 42). Däremot har avdrag medgetts helt eller delvis för utgifter för byggnadsarbeten i liknande situationer som de nu aktuella (RÅ 1948 ref. 12 I och RÅ 1979 1:70).
Avdrag för utgifter för reparation och underhåll på lagerfastigheter ska återföras till beskattning när fastigheten avyttras om avdraget inte har gjorts i räkenskaperna.
I en ansökan om förhandsbesked ställdes bl.a. frågan om reparation och underhåll av en lada (ekonomibyggnad på näringsfastighet) får dras av. Ladan var dock i dåligt skick och det krävdes olika åtgärder innan den kunde användas. Tak och fasad skulle bl.a. renoveras. Ladan skulle användas som stall för privata hästar som inte ingår eller kommer att ingå i en näringsverksamhet.
Högsta förvaltningsdomstolen uttalade att den aktuella ladan utgör enligt förutsättningarna en del av en näringsfastighet. Bestämmelsen i 13 kap. 1 § tredje stycket IL tar sikte på inkomster och utgifter som föranleds av själva innehavet av fastigheten (RÅ 2010 ref. 111). Åtgärderna som enligt lämnade förutsättningar planeras är av sådant slag att utgifterna för dessa föranleds av själva innehavet av näringsfastigheten. Utgifterna får därför dras av i näringsverksamheten enligt de regler som gäller för respektive åtgärd. Det förhållandet att de aktuella åtgärderna syftar till att möjliggöra ett privat utnyttjande av byggnaden påverkar inte avdragsrätten för utgifterna (HFD 2017-12-13, mål nr 2169-17).
Om utgiften avser en ny-, till- eller ombyggnad kan direkt avdrag inte medges. Omedelbart avdrag kan heller inte medges motsvarande vad det skulle ha kostat att återställa byggnaden i ursprungligt skick. Det saknar då även betydelse att en reparation skulle ha blivit dyrare än en genomförd ombyggnad. Direktavdrag medges inte heller för arbeten som genomförs med ny-, till- eller ombyggda delar, även om arbetena är av sådan teknisk art att de annars skulle ha utgjort reparation och underhåll.
Begreppen nybyggnad och tillbyggnad är till sin innebörd relativt klara. Begreppet ombyggnad är däremot inte lika klart. Om en byggnads användningsområde väsentligt förändras (verkstadslokal ändras till bostadshus) så är det helt klart en ombyggnad (RÅ 1966 Fi 387). Det kan vara en ombyggnad även i andra fall utan att byggnadens konstruktion eller planlösning ändras. I praxis har utbyte av bärande byggnadsdelar hänförts till ombyggnad. Det ska dock vara fråga om mer än enstaka byggnadsdelar, i annat fall hänförs kostnaden till reparation och underhåll.
Gällande gränsdragningen mellan reparation och ombyggnad finns ytterligare ett antal fall som belyser hur uppdelningen ska göras mellan reparation och ombyggnad.