Personer som kan bli frivilligt skattskyldiga

Skattskyldiga för uthyrning

Följande personer kan bli frivilligt skattskyldiga för uthyrning eller annan upplåtelse av fastighet:

• fastighetsägare
• första- och andrahandshyresgäst
• bostadsrättshavare
• konkursbo
• mervärdesskattegrupp enligt 6 a kap. ML (9 kap. 1 § ML, 3 kap. 3 § andra stycket och tredje stycket 1−2 ML).

Skattskyldiga under uppförandeskede

Under vissa förutsättningar kan Skatteverket medge frivillig skattskyldighet, trots att någon uthyrning ännu inte har påbörjats (s.k. uppförandeskede). Skatteverket kan, efter ansökan, bevilja följande personer frivillig skattskyldighet under uppförandeskede:

• fastighetsägare
• konkursbo
• mervärdesskattegrupp enligt 6 a kap. ML (9 kap. 2 § ML, 3 kap. 3 § tredje stycket 1-2 ML).

Hyresgäster och bostadsrättshavare kan alltså inte bli frivilligt skattskyldiga under uppförandeskede, även om de kan bli det för en senare uthyrning. Därmed kan t.ex. en franchisegivare som hyr en lokal och som avser att efter en omfattande ombyggnad hyra ut den till en franchisetagare inte bli frivilligt skattskyldig under den tid han låter utföra ombyggnaden. Om däremot hyresavtalet ska ingås mellan fastighetsägaren och franchisetagaren, och fastighetsägaren låter utföra ombyggnaden, kan fastighetsägaren medges frivillig skattskyldighet under uppförandeskede.

Rättsfall: inget uppförandeskede för tid innan sökanden är fastighetsägare

Vid byggnation på ofri grund har kammarrätten ansett att Skatteverket tidigast kan bevilja en sökande uppförandeskede när byggnationen har kommit så pass långt att det finns någon form av fast anläggning på marken så att sökanden ska anses vara fastighetsägare (KRNJ 2012-05-23, mål nr 32-12). Skatteverket delar domstolens bedömning.

Fastighetsägare och tomträttsinnehavare

Fastighetsägare är den som äger sådan egendom som anges i 1 kap. 11 § ML. Som fastighetsägare enligt ML anses därför också den som äger föremål som inmonterats i annans byggnad om föremålet utgör fastighet enligt 1 kap. 11 § ML. För mer information om vad som är fastighet enligt ML, se Mervärdesskattelagens fastighetsbegrepp.

Med fastighetsägare likställs tomträttsinnehavare.

En byggherre som har fått en markanvisning blir inte en fastighetsägare med anledning av ett markanvisningsavtal. En markanvisning innebär nämligen inte att marken har överlåtits. Markanvisningen är i stället ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om en överlåtelse eller en upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande (1 kap. 4 § Plan- och bygglagen).

Bostadsrättsföreningar

Bestämmelserna om frivillig skattskyldighet tillämpas även för upplåtelse av bostadsrätt. En bostadsrättsförening kan därmed bli frivilligt skattskyldig för t.ex. upplåtelse av en affärslokal med bostadsrätt.

Ägare av fritidsstugor

Den som äger fritidsstugor på sin fastighet kan under vissa omständigheter bli frivilligt skattskyldig för uthyrning av fritidsstugorna till hotellföretag, som i sin tur hyr ut stugorna i hotellverksamheten. Hotellföretaget ska i ett sådant fall vara skattskyldigt för rumsuthyrningen enligt de allmänna reglerna i ML (3 kap. 3 § första stycket 4 ML).

Första- och andrahandshyresgäst och bostadsrättsinnehavare

Den som hyr lokal m.m. i första eller andra hand kan bli frivilligt skattskyldig för uthyrning i andra respektive tredje hand. Uthyrning i senare led än andrahandshyresgästens uthyrning kan dock inte omfattas av den frivilliga skattskyldigheten.

Första- respektive andrahandshyresgäst samt bostadsrättshavare kan bli frivilligt skattskyldiga även om fastighetsägaren eller förstahandshyresgästen inte är frivilligt skattskyldig.

Vad gäller kravet på stadigvarande användning hos hyresgästen och kravet på dennes mervärdesskattestatus, liksom beträffande specialreglerna vid uthyrning till staten, en kommun, ett kommunalförbund eller ett samordningsförbund, gäller här samma bestämmelser som vid en fastighetsägares uthyrning. Motsvarande gäller även för en bostadsrättshavares upplåtelse av nyttjanderätt till lokaler som denne innehar med bostadsrätt.

Hyresgäst vid återuthyrning till fastighetsägaren

Skatteverket anser att bedömningen av om det föreligger en tjänst avseende uthyrning och en senare återuthyrning av fast egendom får göras med utgångspunkt i innebörden av avtalen i det enskilda fallet. Avgörande är om förstahandshyresgästen har en dispositionsrätt som medför att fastighetsägaren för att själv kunna nyttja lokalen måste hyra tillbaka denna. En uthyrning av fastighet har då skett. Är förhållandena sådana att denna uthyrning sker kontinuerligt under en längre tid är detta inget hinder mot frivillig skattskyldighet enbart på grund av att fråga är om återuthyrning (Skatteverkets ställningstagande Mervärdesskatt vid återuthyrning av lokal från hyresgäst till fastighetsägare och Begreppet stadigvarande användning vid frivillig skattskyldighet; mervärdesskatt).

Förhandsbesked: frivillig skattskyldighet för kommunägt fastighetsbolag

Skatterättsnämnden har förklarat ett kommunägt fastighetsbolag frivilligt skattskyldigt för uthyrning av fastighet till kommunen. Fastighetsbolaget hyrde fastigheten av ett annat bolag. Det kommunala fastighetsbolaget var alltså förstahandshyresgäst och hade övertagit det hyreskontrakt som kommunen tidigare hade haft direkt gentemot det bolag som ägde fastigheten (SRN 1999-11-16).

Den som övertar en fastighet eller hyresrätt m.m.

Om en fastighet som omfattas av frivillig skattskyldighet överlåts, övertar den nya ägaren i regel den frivilliga skattskyldigheten. Detsamma gäller för den som övertar en hyresrätt eller bostadsrätt om lokalen omfattas av frivillig skattskyldighet hos den tidigare innehavaren. Läs mer på sidan När börjar den frivilliga skattskyldigheten? under rubriken Överlåtelser.

Konkursbon

Om den som är frivilligt skattskyldig försätts i konkurs är konkursboet skattskyldigt för omsättning i verksamheten efter konkursbeslutet (6 kap. 3 § ML). Konkursboet övertar alltså den frivilliga skattskyldigheten utan särskild prövning. Konkursförvaltaren ska då anmäla konkursboet för registrering hos Skatteverket (7 kap. 2 § SFL).

Ett konkursbo kan bli frivilligt skattskyldig under samma förutsättningar som en fastighetsägare. Detta innebär bl.a. att ett konkursbo kan bli frivilligt skattskyldigt även om konkursgäldenären inte har varit det.

Mervärdesskattegrupper

En sådan mervärdesskattegrupp som avses i 6 a kap. ML kan bli frivilligt skattskyldig under samma förutsättningar som en fastighetsägare. Mervärdesskattegruppen som sådan blir då skattesubjekt, även om det är en person i gruppen som äger fastigheten eller innehar hyres- eller bostadsrätten.

Kompletterande information

• Tidpunkten för när någon blir ägare av en fastighet hanteras enligt praxis.