Hyresersättning vid frivillig skattskyldighet

Beskattningsunderlaget bestäms normalt av hyresersättningen

Vid fastighetsuthyrning som omfattas av frivillig skattskyldighet består beskattningsunderlaget av den totala hyresersättningen exklusive mervärdesskatt. Ersättningen är den hyra som följer av hyresavtalet. Vid bostadsföretags eller bostadsrättsförenings upplåtelse av bostadsrätt består ersättningen av årsavgiften.

Beskattningsunderlaget ska beräknas med utgångspunkt i hela hyresersättningen, även om hyresgästen har s.k. blandad verksamhet. Hyresgästens rätt till avdrag för ingående skatt är dock begränsad i sådana fall.

Vad ingår i hyresersättningen?

I beskattningsunderlaget för uthyrningen kan det ingå ersättning för tillhandahållande av exempelvis gas, vatten, elektricitet, värme och nätutrustning för mottagning av radio- och televisionssändningar, jämför med vad som anses ingå i uthyrningen vid en fastighetsupplåtelse. Exempel på annat som ingår i beskattningsunderlaget är ersättning för fastighetsskatt och tillägg för indexförändring.

Vidare ingår ersättning för upplåtelse av maskiner och utrustning som har installerats varaktigt i byggnaden eller anläggningen, om upplåtelsen av dessa ingår i den frivilliga skattskyldigheten. Skatteverket anser att detsamma gäller vid upplåtelse av parkeringsplats som har sådan nära anknytning till upplåtelsen av lokalen att den anses underordnad uthyrningen av lokalen.

Däremot ingår inte ersättning för utsändande av betalningspåminnelser och dylikt i beskattningsunderlaget.

Hyresfrihet kan uttagsbeskattas

Om en hyresgäst inte betalar hyra för en lokal som omfattas av frivillig skattskyldighet kan i vissa fall uttagsbeskattning komma ifråga. Uttagsbeskattning blir dock som regel inte aktuell exempelvis vid introduktionserbjudanden som innebär att nya hyresgäster får hyresfrihet under en begränsad tid. Observera att en hyresvärd inte kan bli frivilligt skattskyldig genom ett sådant erbjudande, se sidan När börjar den frivilliga skattskyldigheten?.

Kompensation när kontrakt upphör

När ett hyreskontrakt upphör i förtid kan hyresgästen bli skyldig att som kompensation betala hyresvärden ett visst belopp. Som regel är förhållandena sådana att en sådan kompensation inte bör ses som hyra utan närmast som ett skadestånd som faller utanför tillämpningsområdet för mervärdesskatt. Beloppet ska då inte ingå i beskattningsunderlaget, eftersom det inte är ersättning för en tillhandahållen tjänst.

Förhandsbesked: lokalhyra är separat prestation vid franchising

I ett förhandsbesked har Skatterättsnämnden uttalat hur franchiseavgift ska bedömas i mervärdesskattehänseende. Ett aktiebolag skulle öppna livsmedelsbutiker på franchisebasis. Franchiseavgiften skulle debiteras franchisetagaren i form av en procentuell avgift på butikens omsättning. I avgiften ingick ersättning för kostnader för lokalhyra, marknadsföring, redovisning, revision, prisadministration, prisförhandlingar m.m. Lokalhyran beräknades utgöra en mindre del av totalkostnaden. Nämnden ansåg att tillhandahållandet av butikslokal var en separat prestation, klart åtskild från de övriga tjänsterna (SRN 1992-07-10). Den del av ersättningen som hör till lokalhyran ska därför bara ingå i beskattningsunderlaget om uthyrningen omfattas av frivillig skattskyldighet.

Även Skatteverket anser att en uppdelning av beskattningsunderlaget kan bli aktuell när en lokal ingår i en franchiseupplåtelse eftersom lokalen har ett självständigt värde för den genomsnittlige franchisetagaren. Se Skatteverkets ställningstagande Ett eller flera tillhandahållanden.

Särskilt om förmånsrätt efter hyresgästs konkurs

En hyresvärd kan ha förmånsrätt i en hyresgästs konkurs motsvarande högst tre månaders hyra (5 § i förmånsrättslagen [1970:979]). Om en hyresvärd får sådan ersättning påverkar ersättningsbeloppet beskattningsunderlaget på samma sätt som annan hyresersättning. Hyresvärden ska därför redovisa och betala 20 procent av beloppet som mervärdesskatt. Hyresvärden får alltså inte vidkännas en kundförlust för enbart den mervärdesskatt som ingått i det ursprungliga fordringsbeloppet. Detta framgår av nedanstående rättsfall.

Hovrätten har förklarat att förmånsrätten inte omfattar den mervärdesskatt som belöper på hyran (HovR NN 1998-01-29, Ö 679/97). Högsta domstolen har inte meddelat prövningstillstånd. Hovrättens beslut är grundat på en insolvensrättslig bedömning och styr inte i sig den skatterättsliga bedömningen. Hovrättens beslut reglerar endast i vilken mån en kundförlust uppkommit.

Högsta domstolen har i två domar funnit att begreppet hyra i förmånsrättslagen bör inkludera eventuell mervärdesskatt (HD 2002-06-14, mål nr Ö182-01 och Ö1902-00).

Kompletterande information

• Frivillig skattskyldighet för uthyrning av fastighet.
• Specialregler för redovisning av mervärdesskatt vid uthyrning av fastighet.