OBS: Detta är utgåva 2021.17. Visa senaste utgåvan.
Här beskrivs ett antal vanliga justeringsanledningar samt rekommendationer för hur man bedömer värdeinverkan.
Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt.
Vid taxeringen kan identiska byggnader få olika byggnadsvärden om de är belägna i olika värdeområden. En justering ska alltså inte medges enbart för att en industribyggnad har fått ett högre byggnadsvärde jämfört med en identisk byggnad i ett annat värdeområde.
Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.
En fastighetsägare äger två identiska lagerlokaler. Byggnaderna är 2 200 kvm stora, av normal standard och med värdeår 2004. Båda byggnaderna har en förväntad ekonomisk livslängd på mer än 10 år.
Lagerbyggnad 1 får ett mycket högre byggnadsvärde eftersom att byggnaden ligger i ett utpräglat industriomåde i Göteborg med goda transportmöjligheter, utbyggd infrastruktur o.s.v. Detta har Skatteverket tagit hänsyn till genom riktvärdeangivelserna, framför allt genom I-nivåfaktorn.
En av de omständigheter som kan föranleda en justering av värdet på en industribyggnad är eftersatt underhåll. Även om industribyggnader är inrättade och utformade på mycket olika sätt kan man generellt säga att de är utsatta för hårdare nötning än vad byggnader av andra fastighetstyper är.
Ett hårt slitage behöver dock inte innebära att industribyggnadens funktionalitet är försämrad. Kriterierna för när en industribyggnads underhåll ska anses vara säreget är därför hårda. I princip måste underhållet vara så extremt eftersatt att det är uppenbart att byggnaden inte uppfyller grundläggande krav för att kunna användas för sin funktion och att byggnaden inte är uthyrningsbar eller endast kan hyras ut till väsentligt lägre hyra än normalt underhållna byggnader.
Om en justering för eftersatt underhåll är aktuell, bör justeringen göras med hänsyn till den hyra som byggnaden kan tänkas bli uthyrd för i befintligt skick (SKV A 2018:15). Vid provvärderingen har en värderingshyra angetts för en normenhet, d.v.s. en industrienhet med produktionslokaler av normal standard. Denna hyra avser vad som bedömts vara normal marknadshyra för produktionslokaler i värdeområdet. Värderingshyran för respektive värdeområde står angiven i riktvärdeangivelserna för värdeområdet och är en uppgift som bör användas när Skatteverket ska beräkna en industribyggnads marknadshyra med ledning av den relativa värderingshyran.
En industrifastighet ligger i ett värdeområde där värderingshyran är 350 kr/kvm och där IH-tabell 85 ska användas. I-nivåfaktorn är 23,0 för värdeområdet och den relativa kapitaliseringsfaktorn uppgår till 0,70.
På fastigheten finns en 800 kvadratmeter stor lagerbyggnad med nybyggnadsår 1973. Lagret har enkel standard och hyrs ut av ägaren. Lokalerna har under åren underhållits bristfälligt. De är därför i ett sämre skick vilket gör att de endast kan hyras ut för 60 000 kr per år.
Ägaren inkommer med dokumentation som visar att byggnadens skick är sådant att en justering för eftersatt underhåll är befogad. Ägaren kan dock inte svara på till vilket belopp som lokalerna skulle kunna hyras ut för om de var i ett (för värdeåret) normalt skick.
Vid bedömningen av justeringsbeloppet måste först det hyresbelopp som värderingen grundas på beräknas och jämföras med den hyra som fastighetsägaren har uppgett. Av ovanstående uppgifter framgår att värderingshyran uppgår till 350 kr, d.v.s för en produktionslokal av normal standard i en normbyggnad. Relativa hyror finns sammanställda i tre IH-tabeller och anger relationen mellan olika lokaltyper med olika standard och värdeår.
En beräkning av justeringsbeloppet kan göras på följande sätt:
Många industribyggnader är utsatta för betydligt större påfrestningar än vad andra typer av byggnader är. Det är därför mycket sällan som byggnadsslitage och bristfälligt underhåll kan ses som säregna förhållanden. I regel får slitage och bristfälligt underhåll i stället anses beaktade genom det värdeår och den kapitaliseringsfaktor som bestämts för byggnaden.
Det förekommer dock att industribyggnader är felkonstruerade eller skadade. Konstruktionsfel och byggskador beaktas inte i riktvärdeangivelserna och är därför per definition säregna förhållanden.
Det är lämpligt att justeringsbeloppet utgår från kostnaden att åtgärda skadan och det genomslag på marknadsvärdet som denna kostnad beräknas ha. Man ska också väga in i hur hög grad konstruktionsfelet eller skadan påverkar en ändamålsenlig användning av byggnaden.
Om skadan däremot kan tolereras under viss tid och byggnaden används i skadat skick, bör justeringen uppskattas till 10−50 procent av kostnaderna för att åtgärda skadan. Den lägre siffran kan användas i områden som, sett över landet som helhet, har lägre värdenivåer och det högre procenttalet i områden med höga värdenivåer (SKV A 2018:15).
Kostnaderna bör anges i 2017 års värdenivå och omräknas till taxeringsvärdesnivå.
Med en överloppsbyggnad menas en byggnad som uppfyller följande kriterier:
Med hänvisning till säregna förhållanden kan en sådan byggnads taxeringsvärde justeras ned. Justeringens storlek får bestämmas från fall till fall. En justering bör ske med hänsyn till den kostnad som är nödvändig för att anpassa byggnaderna för verksamhetens behov. Om det är uppenbart att byggnaderna inte kommer till användning inom en överskådlig tid bör byggnadsvärdet justeras till 0 kr (SKV A 2018:15).
Ett industriföretag går i konkurs. En byggexploatör köper fastigheten på vilken företagets verksamhet har bedrivits. Fastigheten är belägen i stadskärnan där den gällande detaljplanen fortfarande anger industribyggnation. Byggexploatörens avsikt är dock att riva den befintliga byggnationen och i stället bygga bostäder, vilket kommunen också är positiv till.
Arbetet med att ta fram en ny detaljplan är dock i sin linda och byggexploatören har ännu inte sökt rivningslov. Byggnaderna är däremot tömda på maskiner och inredning och kan inte användas meningsfullt. De utgör därför överloppsbyggnader.
Med en saneringsbyggnad menas en byggnad som uppfyller ett av nedanstående kriterier:
Ibland kan Skatteverket redan i ett tidigt skede av taxeringen se att den aktuella byggnaden omöjligen kan tillföra ett mervärde för fastigheten. I de flesta fall måste man dock göra en utredning.
Om fastighetsägaren meddelar att en byggnad ska rivas och även begär att den ska klassificeras som en saneringsbyggnad är det lämpligt att Skatteverket begär att få en kopia på det beviljade rivningslovet. Utgångspunkten är att fastighetsägaren kan visa ett beviljat rivningslov eller föreläggande om rivning.
Om det är helt uppenbart att en byggnad ska rivas på fastigheten, d.v.s. det råder inte någon tveksamhet om detta förhållande, så kan byggnaden taxeras med ett värde om 0 kr, trots att rivningslov saknas vid tidpunkten. Det kan exempelvis handla om byggnader som inom kort ska ersättas av nya som en anpassning till verksamheten på fastigheten.
Om fastighetsägaren i stället hänvisar till att byggnaden inte kan förränta markvärdet bör ägaren kunna presentera ett driftsnetto, (hyresintäkter minus driftskostnader) eller en liknande beräkning som styrker uppgifterna. Det är också lämpligt att begäran kompletteras med fotografier som visar skicket på byggnaden.
År 1982 byggdes en 200 kvm stor lagerbyggnad av mycket enkel standard. I det aktuella värdeområdet är värderingshyran 490 kr och den IH-tabell som ska användas är 90. Lagerbyggnaden används av ägaren själv. Ägaren begär nu att byggnaden ska betraktas som en saneringsbyggnad eftersom den inte kan förränta markvärdet. Ägaren har dock inga planer på att riva den relativt välbehållna byggnaden. En uppskattning av de årliga driftkostnaderna görs enligt följande:
Driftskostnad |
Kostnad (kr) |
El |
30 000 kr |
Fastighetsskatt |
1 000 kr |
Löpande underhåll |
6 000 kr |
Totala driftskostnader |
37 000 kr |
Mot dessa uppgifter ska man ställa de beräknade hyresintäkterna. Värdeområdets värderingshyra är 490 kr/kvm och den relativa hyran för ett mycket enkelt lager är 49 kr/kvm, enligt IH-tabell 90 (bilaga 3). När man beräknar dessa faktorer blir den relativa värderingshyran för lagerbyggnaden 240 kr/kvm (490 × 49/100). Genom att sedan multiplicera den relativa värderingshyran per kvm med lagrets storlek (200 kvm) så får man en beräknad årshyra på 48 000 kr (240 × 200).
Den beräknade hyran för lagret överstiger alltså de totala driftkostnaderna med 11 000 kr (48 000 – 37 000). Därmed uppnås ett positivt driftsnetto och byggnaden ska alltså inte taxeras som en saneringsbyggnad.
Gränsdragningen mellan en saneringsbyggnad och en överloppsbyggnad är ofta flytande. En tydlig skiljelinje uppkommer däremot när fastighetsägaren har beviljats ett rivningslov. I de fall där rivningsarbetet sker samma år som rivningslovet beviljas så finns det ju inte längre någon byggnad att beakta. Vid taxeringen blir det därför inte aktuellt att klassificera byggnaden som en saneringsbyggnad.
Det förekommer också att rivningsarbetet inte utförs samma år som rivningslovet utfärdas. Om fastighetsägaren åberopar rivningslovet och yrkar på att få byggnaden klassificerad som en saneringsbyggnad, bör det i regel inte finnas något hinder för att klassificera byggnaden som en saneringsbyggnad.
En byggnad som är mogen att rivas kan utgöra en belastning för fastighetsägaren. Den negativa värdepåverkan som ett rivningsobjekt har på fastighetens marknadsvärde kan beaktas genom att tomtmarkens värde justeras ned.
För att en värderingsenhet ska förutsättas ha ett negativt värde som belastar taxeringsenheten i övrigt så måste nedan angivna punkter vara uppfyllda för en justering av markvärdet:
Med rivningskostnader avses den totala kostnaden för att riva och forsla bort byggmaterial till återvinning och deponi samt evakueringskostnader. Kostnaden ska minskas med eventuella intäkter från försäljning av rivningsmaterial. Kostnader för återställande av mark eller sanering av mark ska inte medräknas (SKV A 2018:15).
Storleken på justeringsbeloppet bör uppskattas till 30−50 procent av de beräknade rivningskostnaderna, angivet i 2017 års kostnadsnivå. Det lägre procenttalet används i områden som, sett över landet som helhet, har låga värdenivåer och det högre procenttalet i områden med höga värdenivåer (SKV A 2018:15).
Om en spannmålssilo (med värde beräknat utifrån erfarenhetstal) saknar rensnings- och torkningsutrustning bör byggnadsvärdet justeras ned med 20–40 procent. För nya silos i stål bör den övre delen av intervallet användas.
Om en spannmålssilo är belägen i ortstyp 1 och saknar möjlighet till direkt lastning och lossning av fartyg som har en lastkapacitet om minst 10 000 ton, bör byggnadsvärdet justeras ned med 20 procent. Detsamma gäller om en spannmålssilo är belägen i ortstyp 2 och den saknar möjlighet till direkt lastning och lossning av fartyg som har en lastkapacitet om minst 1 000 ton (SKV A 2018:15).
En justering för avvikande vakansgrad kan normalt göras om följande förutsättningar är uppfyllda:
Med ledning av nedanstående tabell kan justeringsbeloppet vid olika avvikande vakansgrader beräknas.
Avvikande vakansgrad (%) |
Justeringsstorlek (angiven som multiplar av faktorn hyra) |
|||
Anpassningstid 1 år |
Anpassningstid 2 år |
Anpass-ningstid 4 år |
Anpassningstid 6 år |
|
20–30 |
– |
0,10H |
0,2H |
0,2H |
31–40 |
– |
0,12H |
0,3H |
0,3H |
41–50 |
– |
0,15H |
0,4H |
0,5H |
51–60 |
0,10H |
0,25H |
0,5H |
0,7H |
61–70 |
0,15H |
0,35H |
0,6H |
0,9H |
71–80 |
0,20H |
0,45H |
0,8H |
1,2H |
81–90 |
0,25H |
0,55H |
1,0H |
1,7H |
91–100 |
0,35H |
0,70H |
1,3H |
2,3H |
Om anpassningstiden som behövs för att minska vakansgraden till den genomsnittliga vakansgraden i värdeområdet bedöms vara en annan än den som ligger till grund för rekommendationen i tabellen, bör justeringen anpassas utifrån detta. Om t.ex. tiden för att minska vakanserna överstiger 6 år kan en justering göras vid en lägre avvikande vakansgrad än 20 procent (SKV A 2018:15).
I tabellen anges justeringens storlek som multiplar av faktorn hyra. Justeringarnas storlek bestäms med hänsyn till hyresbortfallets storlek och den tid som bedöms gå åt för att få ner vakansgraden till den genomsnittliga vakansgraden för området.
Tabellen är uppbyggd utifrån olika antaganden om hur lång tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90−100 procent. En ingående avvikande vakansgrad på 20−30 procent antas bli avvecklad på en fjärdedel av den tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90–100 procent.
Multipeln i tabellen anger nuvärdet av hyresbortfallet beräknat med 6 procent kalkylränta.
Vilken kolumn som ska väljas i det enskilda fallet beror på vilken typ av marknad som det aktuella objektet finns på, och vilka bedömningar om vakansens varaktighet som därmed kan göras. På en stark marknad kan det vara naturligt att välja kolumn 1 eller 2 med en anpassningstid på 1 respektive 2 år för ett objekt med 90–100 procent vakansgrad.
Om det är fråga om ett objekt på en mycket svag marknad med synnerligen svag efterfrågan kan det vara naturligt att välja kolumn 4 med en anpassningstid på 6 år. Det kan då också bli aktuellt med en nedjustering av taxeringsvärdet även om den avvikande vakansgraden understiger 20 procent.
En produktionslokal i en byggnad med värdeår 1983 har en totalhyra på 1 000 000 kr. För värdeområdet gäller I-nivåfaktor 4,0. Om byggnaden saknar vakans är riktvärdet för byggnaden 4 000 000 kr.
Den avvikande vakansgraden är 20 procent i byggnaden och anpassningstiden är 4 år. Justeringen blir enligt tabellen 200 000 kr (0,2 × 1 000 000). Det justerade byggnadsvärdet blir därmed 3 800 000 kr (4 000 000-200 000).
Om en fastighetsägare inte själv bedriver verksamhet i byggnaden och alla lokaler är av samma sort och standard är det enkelt att beräkna vakansgraden. Då divideras helt enkelt den outhyrda arean med den totala arean. Kvoten multipliceras med 100 för att anges i procent och subtraheras därefter med värdeområdets vakansgrad. Kvar blir den avvikande vakansgraden. Om vakansgraden överstiger 20 procent ska ett eventuellt justeringsbelopp räknas fram.
Om lokalerna hyrs ut är det troligt att ägaren kan lämna information om intäkterna för den uthyrda delen. På så sätt får man hyresintäkterna per kvm som därefter ska multipliceras med lokalarean. Produkten blir värderingsenhetens (byggnadens) totala hyra som man slutligen ska multiplicera med vald multipel från tabellen.
Det är vanligt att en industribyggnad består av olika värderingsenheter (lokaltyper). Det är i dessa fall viktigt att komma ihåg att vakansgraden mäter ett hyresbortfall och inte en outhyrd lokalyta. I väldigt många fall använder dessutom ägaren själv lokalerna i sin verksamhet, något som ju innebär att det inte finns någon faktisk hyra som kan utgöra underlag för en beräkning av vakansgraden. Vakansjusteringen måste då räknas ut enligt nedan.
På fastigheten finns en 2 000 kvm stor industribyggnad från 1986 som består av två exakt lika stora delar. Den ena halvan utgörs av ett enkelt lager och andra halvan av produktionslokaler av hög standard. Lagret använder ägaren i sin egen verksamhet medan produktionslokalerna står outhyrda. Byggnadens livslängd är mer än 10 år. I värdeområdet gäller följande:
Riktvärdeangivelse |
Värdenivå |
Värderingshyra |
600 kr/kvm |
IH-tabell |
90 |
I-nivåfaktor |
34 |
Vakansgrad |
15 |
Kapitaliseringsfaktor |
0,85 |
Byggnaden ligger i ett utpräglat industriområde med goda kommunikationsmöjligheter. Kommunen är dock hårt drabbad av arbetslöshet och befolkningsutvecklingen är vikande. När man gör en sammantagen bedömning måste därför marknaden anses som svag. Skatteverket uppskattar att anpassningstiden är 4 år.
En beräkning av justeringsbeloppet kan göras på följande sätt i tre steg.
Första steget är att beräkna en hyra för varje värderingsenhet i byggnaden.
Produktionslokalerna |
Värde |
Storlek |
1 000 kvm |
Värdeområdets värderingshyra |
600 kr/kvm |
Relativ hyra, enligt IH-tabell 90 |
95 kr/kvm |
Beräknad hyra |
570 000 kr (1 000 x 600 x 95/ 100) |
Lagerlokalerna |
Värde |
Storlek |
1 000 kvm |
Värdeområdets värderingshyra |
600 kr/kvm |
Relativ hyra, enligt IH-tabell 90 |
61 kr/kvm |
Beräknad hyra |
366 000 kr (1 000 x 600 x 61/ 100) |
Total beräknad hyra blir 936 000 kr (570 000 + 366 000). Av denna hyra står de outhyrda produktionslokalerna för 60 procent (570 000/936 000).
Den avvikande vakansgraden blir alltså 45 procent (60 - 15). Eftersom anpassningstiden bedöms vara 4 år blir den valda multipeln 0,4. Justeringen för vakanser blir 374 000 kr (0,4 × 936 000).
Andra steget är att beräkna riktvärdena för varje värderingsenhet.
Värderingsenhet |
Riktvärde |
Produktionslokalerna |
2 745 000 kr (1 000 x 95 x 34 x 0,85) |
Lagerlokalerna |
1 762 000 kr (1 000 x 61 x 34 x 0,85) |
Markvärde |
400 00 kr |
Det sammanlagda riktvärdet är alltså 4 907 000 kr (2 745 000 + 1 762 000 + 400 000).
Tredje steget är att bedöma vakansjusteringens storlek.
Den beräknade vakansjusteringen motsvarar 7,6 procent (374 000/ 4 907 000 ) av hela taxeringsenhetens värde. Kriterierna för att göra en justering för säregna förhållanden är alltså uppfyllda i exemplet, vilket innebär att man kan göra en nedjustering av produktionslokalernas värde med 374 000 kr. Taxeringsenhetens värde blir därmed 4 533 000 kr (4 907 000 - 374 000).