Industri och övrig byggnad

Val av värderingsmetod – avkastningsberäkning eller produktionskostnadsberäkning?

Huvudregeln är att en industribyggnad ska värderas med ledning av en avkastningsberäkning.

Följande byggnader ska dock värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning (11 kap. 1 § FTL):

• byggnader som har en begränsad användbarhet för annat ändamål än för vilket de utnyttjas (s.k. skräddarsydda byggnader) och liknande speciella byggnader
• bensinstationsbyggnader
• andra byggnader med olämplig utformning för normal industriproduktion
• byggnadskonstruktioner som inte har karaktären av hus.

Bestämmelsen i 11 kap. 1 § FTL innebär att valet av beräkningsmetod – avkastningsberäkning eller produktionskostnadsberäkning – inte är fritt. Om byggnationen är av den art som räknas upp ovan ska man tillämpa produktionskostnadsberäkningen. I annat fall ska man använda avkastningsberäkningen. Bestämmelsen gäller även för övrig byggnad (11 kap. 1 § 2 stycket FTL).

Man gör således ett val av värderingsmetod för varje industribyggnad eller övrig byggnad.

Skräddarsydda byggnader m.m.

Byggnader som inte är direkt användbara för något annat ändamål än i den aktuella verksamheten kallas skräddarsydda byggnader. Även liknande speciella byggnader ska värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning.

Bensinstationsbyggnader

Byggnader som är inrättade för försäljning av drivmedel samt tillhörande anläggningar som tvätt- och smörjhallar och liknande räknas som bensinstationsbyggnader. Bensinstationsbyggnader indelas normalt som övrig byggnad.

Byggnader med olämplig utformning

Till byggnader med olämplig utformning för normal industriproduktion räknas som regel industribyggnader och övriga byggnader som har följande karaktäristiska utformning:

• komplicerad planlösning med små rum och trånga gångar
• olika golvnivåer
• disposition av lokalytorna som är olämplig för normal produktion (t.ex. för stor eller olämpligt placerad lageryta i förhållande till produktionslokalerna)
• många bärande innerväggar
• många låsningar i byggnadskroppen, såsom trapphus, avloppsstammar, skorstenar
• låsta kommunikationsvägar inom byggnaden
• mycket små ombyggnadsmöjligheter.

Byggnadskonstruktioner som inte har karaktären av hus

Med byggnadskonstruktioner som inte har karaktären av hus avses t.ex. cisterner, bergrum, broar, bryggor, kabelkranar och dylikt.

Värdera med ledning av en avkastningsberäkning

Riktvärdet för en industribyggnad ska utgöra värdet av en värderingsenhet som består av en eller flera industribyggnader eller delar av en industribyggnad (11 kap. 2 § FTL). För att värdera en industribyggnad och övrig byggnad med hjälp av en avkastningsberäkning ska följande värdefaktorer bestämmas:

• lokaltyp
• storlek
• ålder
• standard.

För alla dessa värdefaktorer, med undantag för storlek, finns en bestämd klassindelning angiven i 11 kap. 4 § FTL och 1 kap. 13 § FTF. För varje värdeområde anges den rekommenderade I-nivåfaktorn och IH-tabellen i riktvärdeangivelsen.

Läs mer om hur man värderar en industribyggnad som är under uppförande.

Lokaltyp

När man bestämmer lokaltypen så ska man ta hänsyn till hur den är inrättad (11 kap. 4 § FTL).

Värdefaktorn lokaltyp delas in i tre olika grupper:

• produktionslokaler
• industrikontor
• lager m.m.

Grupperna ska inte delas upp på något annat sätt, vilket framgår av IH-tabellen i bilaga 6 till FTF.

Följande tolkning ska tillämpas när man klassindelar värdefaktorn lokaltyp (14 § SKVFS 2018:8):

• Med produktionslokaler avses lokaler som är inrättade för produktion, service eller liknande.

• Med industrikontor avses lokaler som är inrättade för kontor, personalutrymme, utställning eller liknande. En förutsättning är också att lokalerna är belägna i en byggnad som till övervägande del inrymmer produktionslokaler eller lager m.m.

  Laboratorielokaler som är inrymda i en industribyggnad ska indelas i denna klass. Motsvarande gäller även för bostadslägenheter som är inrymda i industribyggnader (SKV A 2018:15).

• Med lager m.m. avses lokaler som är inrättade för lager, förråd eller liknande, samt övriga lokaler som inte kan hänföras till någon av lokaltyperna i ovanstående punkter.

  Garageutrymmen som är inrymda i en industribyggnad ska indelas i denna klass (SKV A 2018:15).

Storlek

Värdefaktorn storlek bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta (11 kap. 4 § FTL). Storleken på en industribyggnad och övrig byggnad anges i kvm lokalarea (LOA) i enlighet med Svensk Standard (SS 21054:2009).

Denna värdefaktor klassindelas inte (7 kap. 3 § FTL).

Ålder

Värdefaktorn ålder ska enligt huvudregeln anges genom ett värdeår (11 kap. 4 § FTL).

Industribyggnader och övriga byggnader som värderas med ledning av en avkastningsberäkning ska indelas i de åldersklasser som finns angivna i 1 kap. 13 § FTF och i bilagorna 6 och 7 till förordningen.

Nybyggnadsåret ska vara lika med värdeåret

Nybyggnadsåret ska vara lika med värdeåret. Med nybyggnadsår avses det året som byggnaden togs i bruk. Det tidigaste nybyggnadsåret som kan anges är dock 1929 (13 § SKVFS 2018:8). Om det har skett om- eller tillbyggnader som ökar byggnadens återstående livslängd ska värdeåret jämkas.

Jämka värdeåret

När man jämkar värdeåret beräknar man det nya värdeåret utifrån det värdeår som bestämdes vid föregående AFT eller senare års SFT. Om det gamla värdeåret visar sig vara felaktigt kan en total omprövning av värdeåret ske. En sådan omprövning kräver normalt tillgång till uppgifter om samtliga åtgärder som vidtagits på byggnaden efter 1929.

När man ska bestämma en byggnads värdeår bör man fastställa byggnadens livslängd som om normala reparations- och underhållsåtgärder gjorts på byggnaden. Detta ska göras med utgångspunkt från nybyggnadsåret. När man beräknar värdeåret bör man inte räkna med kostnader för att återställa byggnaden i ett normalt skick efter en period av kraftigt eftersatt underhåll.

Omfattningen av till- och ombyggnadskostnadens storlek hänförs till tre grupper

För att bedöma om en till- eller ombyggnad påverkar industribyggnadens värdeår bör omfattningen av till- och ombyggnadskostnadens storlek beaktas i förhållande till nybyggnadskostnaden. Dessa förhållanden hänförs till tre grupper enligt följande (SKV A 2018:15):

• Grupp 1: till- eller ombyggnadskostnaden överstiger 70 procent av nybyggnadskostnaden.
• Grupp 2: till- eller ombyggnadskostnaden utgör 20–70 procent av nybyggnadskostnaden.
• Grupp 3: till- eller ombyggnadskostnaden understiger 20 procent av nybyggnadskostnaden.

I begreppet till- eller ombyggnad innefattas i detta sammanhang alla åtgärder som ökar byggnadens återstående livslängd, t.ex. större renoveringar och reparationer samt större underhållsarbeten.

En nybyggnadskostnad krävs för att beräkna ett nytt värdeår

För att man ska kunna beräkna ett nytt värdeår behövs en nybyggnadskostnad. De nybyggnadskostnader som kan användas finns angivna i en tabell i SKV A 2018:15. Skatteverket har i tabellen lämnat en rekommendation för nybyggnadskostnaden för normala industribyggnader och övriga byggnader. Tabellens uppbyggnad baseras på år samt kostnad per kvadratmeter. Samtliga nybyggnadskostnader är angivna exklusive mervärdesskatt.

De rekommenderade nybyggnadskostnaderna är genomsnittliga beräkningar för riket. Variationer kan förekomma beroende på var i landet byggnationen sker och på byggnadens standard.

Hur bestäms ett ombyggnadstillägg?

Genom att jämföra nybyggnadskostnaden med den faktiskt nedlagda kostnaden får man en kvot som används för att bestämma ombyggnadstillägget. Ombyggnadstillägget bör visa den ökning av byggnadens livslängd som till- och ombyggnaden ger. Det innebär att ju mer omfattande till- eller ombyggnaden är, desto större blir ombyggnadstillägget.

Bedömningen av ombyggnadstillägget görs olika beroende på om värdeåret ska jämkas eller inte. Det i sin tur beror på i vilken grupp fastigheten hamnar efter att en beräkning av kvoten mellan nybyggnadskostnaden och den faktiskt nedlagda kostnaden har gjorts. Följande gäller enligt fördelningen ovan (SKV A 2018:15):

Grupp	Värdeår
Grupp 1	Värdeåret bestäms till till- eller ombyggnadsåret.
Grupp 2	Värdeåret bör bestämmas genom att det värdeår industribyggnaden skulle ha haft om den inte varit föremål för till- eller ombyggnad ökas med ett ombyggnadstillägg. Detta tillägg beräknas med ledning av till- eller ombyggnadens omfattning (kostnad för till- eller ombyggnation i relation till kostnad för nybyggnation). Tillägget bör inte göras så stort att värdeåret blir lika med till- eller ombyggnadsåret.
Grupp 3	Värdeåret ändras inte.

Nedanstående exempel visar hur man beräknar värdeåret för en industribyggnad i olika typfall där de angivna till- och ombyggnadskostnaderna är jämförbara med de rekommenderade nybyggnadskostnaderna.

Exempel 1: ombyggnad vid ett tillfälle

Byggnaden är en äldre industribyggnad om 300 kvm lokalarea (produktionslokaler) som är uppförd omkring 1910. En ombyggnad gjordes 1960 för ca 140 tkr. Nybyggnadsåret bestäms till 1929.

Ombyggnadskostnaden är ca 470 kr/kvm lokalarea vilket utgör 75–80 procent av nybyggnadskostnaden vid samma tidpunkt. Industribyggnaden hänförs till grupp 1 och åsätts värdeår 1960.

Exempel 2: ombyggnad vid skilda tillfällen och tillbyggnad

Byggnaden är en industribyggnad som ursprungligen bestod av ca 1 500 kvm lager och 300 kvm industrikontor, och som uppfördes 1930–31. Nybyggnadsåret bestäms till 1930. Ombyggnaden av kontor och lager har skett vid skilda tillfällen. Till- och ombyggdnaden har skett enligt följande:

• 1955 ombyggnad för ca 75 tkr (kontorsdelen)
• 1970 ombyggnad för ca 400 tkr (lagret)
• 1985 tillbyggnad av ca 500 kvm lager för 1 400 tkr.

Nybyggnadskostnaden 1955 kan beräknas till 750 000 kr (300 kvm kontor × 500 kr/kvm + 1 500 kvm lager × 400 kr/kvm). Ombyggnadskostnaden 1955 motsvarar 10 procent av nybyggnadskostnaden vilket ger ett ombyggnadstillägg av 2,5 år (55 - 30 = 25 × 0,10 = 2,5).

Nybyggnadskostnaden 1970 kan på motsvarande sätt beräknas till 1 680 000 kr (300 kvm kontor × 1 100 kr/kvm + 1 500 kvm lager × 900 kr/kvm). Ombyggnadskostnaden 1970 motsvarar 23,8 procent av nybyggnadskostnaden vilket ger ett ombyggnadstillägg av 9,52 år (70 - 30 = 40 × 0,238 = 9,52).

Nybyggnadskostnaden 1985 beräknas till 8 250 000 kr (300 kvm kontor × 5 500 kr/kvm + 2 000 kvm lager × 3 300 kr/kvm). Tillbyggnadskostnaden 1985 motsvarar 17 procent av nybyggnadskostnaden vilket ger ett ombyggnadstillägg av 9,35 år (85 - 30 = 55 × 0,17 = 9,35).

Om man lägger samman till- och ombyggnadskostnaderna vid de olika tillfällena i procent av nybyggnadskostnaderna ger det 50,8 procent (10+23,8+17) vilket gör att byggnaden hänförs till grupp 2. Om man lägger samma ombyggnadstilläggen ger det 21,37 år (2,5 + 9,52 + 9,35), vilket avrundas till 21 år. Byggnaden åsätts alltså värdeår 1951.

Exempel 3: omläggning av tak (reparation m.m.)

Byggnaden är en industribyggnad om ca 4 500 kvm produktionslokaler som uppfördes 1950–52. Omläggning (reparation m.m.) av tak samt vissa övriga arbeten skedde 1985 för ca 1 200 000 kr.

Ombyggnadskostnaden uppgår till ca 267 kr/kvm bruksarea eller ca 7 procent av nybyggnadskostnaden vid samma tidpunkt. Byggnaden hänförs till grupp 3 och åsätts värdeår 1951.

Om man uppför en tillbyggnad som är likvärdig med den befintliga byggnaden ska man göra en jämkning av värdeåret. Detta gör man enklast genom att väga samman den gamla och den nya delen (SKV A 2018:15).

Exempel 4: likvärdig tillbyggnad på en envåningsbyggnad

En envåningsbyggnad på 1 000 kvm som är uppförd 1970 byggs till 1990 med en likvärdig våning på 1 000 kvm. Tillbyggnaden kostar 40 procent mer per kvm än vad som är normalt 1990, på grund av svårigheter att förstärka den ursprungliga stommen. Detta gör att byggnaden hamnar i grupp 2, där värdeåret bör jämkas. Den tillbyggda byggnaden bör åsättas värdeåret 1980.

Ombyggnad som förnyar byggnadsdelar till 100 procent kan ses som tillbyggnad

En ombyggnad eller underhållsåtgärd som inte förlänger byggnadens återstående livslängd bör inte påverka värdeåret. Detta handlar främst om åtgärder på inredningsdetaljer.

Om en ombyggnad förnyar byggnadsdelar till 100 procent kan den i princip ses som en tillbyggnad. Den nya delen får då ett nytt värdeår medan den delen som inte byggts om behåller det gamla värdeåret.

Vid en ombyggnad som endast innebär en viss förnyelse av byggnaden bör ombyggnadskostnaden i princip motsvara den normala byggnadskostnaden för de ombyggda delarna. En sådan andel kan uppskattas mot bakgrund av vilka byggnadselement som återstår från nybyggnadsåret och vilka byggnadselement som tillkommit vid ombyggnaden.

Beräkna värdeåret för en byggnad som byggts till och byggts om flera gånger

När en byggnad byggts till och byggts om vid flera tillfällen kan värdeåret beräknas enligt följande formel:

V = Oo+ K1/N1 (O1-Oo)+ K2/N2 (O2-O0)+Kn/Nn (On-Oo)

Variabel	Betydelse
Oo	nybyggnadsåret, dock tidigast 1929
O1	första till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
O2	andra till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
On	n:te till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
K1	till- och ombyggnadskostnaden år O1
K2	till- och ombyggnadskostnaden år O2
Kn	till- och ombyggnadskostnaden år On
N1	nybyggnadskostnaden år O1
N2	nybyggnadskostnaden år O2
Nn	nybyggnadskostnaden år On

Om kvoten Kn/Nn är >0,70 ska Oo ersättas med On.

Om kvoten K2/N2 är >0,70 ska Oo ersättas med O2 och andra termen utgå.

Standard

Standarden för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till lokalytans utförande och utrustning.

Värdefaktorn standard ska indelas i minst tre klasser (11 kap. 4 § FTL). De olika lokaltyperna indelas i följande standardklasser:

Lokaltyp	Standardklasser
Produktionslokaler	Mycket enkel, enkel, normal och hög standard
Industrikontor	Enkla, normala och högklassiga industrikontor
Lager m.m.	Mycket enkel, enkel, normal, hög och mycket hög standard

Produktionslokaler

När man indelar de olika standardklasserna förutsätter man att normal industriproduktion bedrivs i produktionslokalerna. Med ”normal” menas både tillverkning och lagerhantering inom områden som mekanisk verkstadsindustri, träförädlingsindustri och lätt tillverkningsindustri (SKV A 2018:15). De fyra standardklasserna kan indelas enligt följande:

Standardklass	Beskrivning
Mycket enkel standard (1–12 p)	Lokaler med mycket ogynnsamma förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. dåliga tillfartsförhållanden, produktion i flera våningsplan, låg takhöjd, ogynnsamma dagsljusförhållanden, små avstånd mellan bärande element som begränsar lokalens utnyttjande, ingen uppvärmning eller ventilation etc. Lokalerna bör alltså vara utformade på ett mycket enkelt sätt.
Enkel standard (13–19 p)	Lokaler med begränsade förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. besvärande tillfartsförhållanden, produktion i flera våningsplan, låg eller relativt låg takhöjd, endast enklare ventilation.
Normal standard (20–26 p)	Lokaler med tillfredställande förutsättningar för normal industriproduktion.
Hög standard (27– p)	Lokaler med goda eller mycket goda förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. goda tillfartsförhållanden, produktion i ett eller två plan, gynnsam takhöjd, relativt stort avstånd mellan bärande element som begränsar byggnadens inre utnyttjande.

Till hjälp när man ska dela in produktionslokalerna i rätt standardklass finns tio standardfrågor som bedöms var och en för sig. Frågorna finns och ska besvaras på deklarationsblanketten och förklaras mer ingående i bilaga 1 i SKVFS 2018:8.

Industrikontor

Med industrikontor menas lokaler som är inrättade för kontor, personalutrymme, utställning eller liknande (14 § SKVFS 2018:8). Även för industrikontor finns värdefaktorn standard. Den delas in i tre olika klasser enligt följande:

Standardklass	Beskrivning
Enkla industrikontor	Kontor med med enkel golvbeläggning, skärmväggar av träfiberplattor eller liknande, låg belysningsstandard, endast självdragsventilation, låg standard i våtutrymmen, d.v.s. enklare golv och väggbeklädning och enkel sanitär utrustning o.s.v.
Normala industrikontor	Kontor med golvbeläggning av enklare textil-, linoleum- eller plastmatta, regelväggar med gipsplattor eller liknande, mekanisk ventilation, god belysningsstandard. Tillfredsställande standard i våtutrymmen, d.v.s. golv- och väggbeklädnad av modernt slag och tillfredsställande sanitär utrustning o.s.v.
Högklassiga industrikontor	Kontor med textil-, linoleum- eller plastmatta av högre kvalitet, parkett eller likvärdig golvbeläggning, möjlighet till tempererad luft och hög belysningsstandard. Hög standard i våtutrymmen, d.v.s. golv- och väggbeklädnad av modernt slag och högklassig sanitär utrustning o.s.v.

Lager m.m.

Den tredje varianten av lokaltyp är lager m.m. Där ingår lokaler som till exempel förråd och övriga lokaler (14 § SKVFS 2018:8). Värdefaktorn standard för lager m.m. indelas i fem olika klasser enligt följande:

Standardklass	Beskrivning
Mycket enkel standard	Lager m.m av typ f.d. ekonomibyggnad o.s.v. liksom byggnader med mycket enkla väggar, utan eller med mycket enkel belysning o.s.v.
Enkel standard	Lager m.m. av typ kallförråd, enkla oisolerade byggnader med låg takhöjd, låg bjälklagsbärighet, enkla väggar, låg belysningsstandard och utan särskild ventilationsutrustning o.s.v.
Normal standard	Lager m.m. i isolerade byggnader med godtagbar planlösning, tillfredsställande takhöjd och bjälklagsbärighet, mekanisk ventilation, tillfredsställande belysning och in – och utlastningsförhållanden o.s.v.
Hög standard	Lager m.m. i isolerade byggnader med stora friytor, normal eller hög takhöjd, hög bjälklagsbärighet, god ventilation och belysning, direktinfart eller lastkaj o.s.v.
Mycket hög standard	Utpräglade s.k. höglager och moderna lager med stort inslag av automatiserad hantering o.s.v.

Beräkna riktvärdet för en industribyggnad eller övrig byggnad

För att beräkna riktvärdet för en industribyggnad eller övrig byggnad som ska värderas med en avkastningsberäkning, börjar man med att ta fram en relativ hyra enligt IH-tabellen. Den multipliceras sedan med lokalens yta, kapitaliseringsfaktorn enligt IK-tabellen och I-nivåfaktorn för värdeområdet.

Riktvärdet för avkastningsvärderade industribyggnader och övriga byggnader bestäms och redovisas enligt följande formel: R = N x A x h x f (1 kap. 14 § FTF).

Värdera med ledning av en produktionskostnadsberäkning

Vissa industribyggnader och övriga byggnader ska värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning. Utgångspunkten för hur man beräknar riktvärdet av en sådan byggnad beskrivs i 11 kap. 2 och 7 §§ FTL. Där framgår att normenheten för en produktionskostnadsberäknad industribyggnad vid AFT 19 utgörs av en industribyggnad uppförd under nivååret 2017, som är belägen inom den ortstyp som medför högst värde. Riktvärdet för en sådan byggnad ska svara mot 75 procent av byggnadens tekniska nuvärde 2017. Med det tekniska nuvärdet avses här det marknadsanpassade tekniska nuvärdet, d.v.s. värdet efter nedskrivning enligt IN-tabellen (11 kap. 7 § FTL).

Följande egenskaper (värdefaktorer) ska alltid bestämmas hos industribyggnader och övriga byggnader som värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning (11 kap. 8 § FTL):

• återanskaffningskostnad
• ålder
• byggnadskategori
• ortstyp.

För alla dessa värdefaktorer, med undantag för värdefaktorn återanskaffningskostnad, finns en klassindelning.

Hela riket utgör ett värdeområde för industribyggnader och övriga byggnader som är värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning. Värdenivån bestäms genom indelningen av värdefaktorn ortstyp.

Återanskaffningskostnad

För varje värderingsenhet som ska värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning ska man bestämma en återanskaffningskostnad. Med återanskaffningskostnad menar man den kostnad som skulle uppstå om man uppförde en motsvarande anläggning två år före taxeringsåret.

Det finns två sätt att beräkna återanskaffningskostnaden. Det ena sättet innebär att man gör en beräkning grundad på erfarenheter om byggnadskostnadens storlek det året. Det andra innebär att man använder sig av de faktiska (historiska) byggnadskostnaderna som man räknar om med en omräkningsfaktor. Omräkningsfaktorn använder man för att ta hänsyn till ändringen i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap. 6 § andra stycket FTL).

Metodval

Den faktiska byggnadskostnaden bör användas som grund för beräkningen av återanskaffningskostnaden för byggnader som uppförts efter år 2000, då kostnaden är känd och anledning saknas till antagande att den är onormal. För övriga byggnader bör erfarenhetstal användas, då sådana finns för den aktuella typen av byggnader (SKV A 2018:15).

Faktiska byggnadskostnader bör i första hand komma till användning för byggnader som är uppförda under den senaste tiden, men kan även användas för äldre byggnader om man saknar tillförlitliga erfarenhetstal för den aktuella typen av byggnad. När man väljer metod bör man alltså bedöma dels om det finns någon aktuell faktiskt byggnadskostnad, dels om det finns användbara erfarenhetstal.

Är utrustningen byggnads- eller industritillbehör?

Det är väsentligt vid taxeringen om utrustningen i en industri-byggnad klassificeras som byggnadstillbehör eller industritillbehör. Detta är viktigt eftersom man inte bestämmer något värde för industritillbehören (7 kap. 16 § FTL). När man beräknar byggnadskostnaden för att få fram en återanskaffningskostnad ska den maskinella utrustningen räknas med som byggnadstillbehör, t.ex. i skräddarsydda industribyggnader. Detta gäller framförallt de huvudsakliga maskinerna, men även hjälpmaskiner m.m. som hör till dem. Det kan även gälla annan utrustning. Förutsättningen är att de hör till den fasta inredningen i byggnaden och används för stadigvarande bruk, till exempel kylsystem och fläktmaskineri.

Värdefaktorn återanskaffningskostnad ska inte indelas i klasser (7 kap. 3 § FTL).

Faktiska (historiska) byggnadskostnader

De faktiska (historiska) byggnadskostnaderna ska innefatta kostnaderna för själva byggnaden och byggnadstillbehören. Dessa kostnader innefattar bl.a.

• kostnader för själva byggnaden, exklusive mervärdesskatt
• byggnadsprojektering
• normala grundläggningskostnader
• konstruktionsarbeten inklusive målning
• installationer för VA, värme, el, ventilation, hissar o.s.v.
• fast inredning
• byggherrens administration inklusive byggledning, besiktning och kontroll
• räntor under byggnadstiden
• avgifter till myndigheter (bygglov m.m.)
• maskinell och annan utrustning (som utgör byggnadstillbehör), t.ex. i en skräddarsydd industribyggnad.

Kostnaderna som till den del de omfattar byggnadstillbehör, t.ex. för bensinstationer, pumpar, cisterner, ska också innefattas.

I de faktiska byggnadskostnaderna ska kostnader för tomt, markarbeten, lös inredning och utrustning eller industritillbehör inte räknas med. Exempel på sådana kostnader är kostnader för

• markarbeten på tomt
• asfaltering, grusning av industriplaner m.m.
• stängsel, inhägnader o.s.v.
• maskinell utrustning (som utgör industritillbehör), t.ex. i en byggnad med olämplig utformning för normal industriproduktion.

IO-tabellen används för att räkna om den faktiska byggnadskostnaden

De faktiska byggnadskostnaderna ska räknas upp till kostnadsnivån andra året före taxeringsåret. Det sker genom en omräkningsfaktor. Genom omräkningsfaktorn beaktar man förändringar i byggnadskostnaden mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap. 6 § andra stycket FTL).

När man räknar om den faktiska byggnadskostnaden till en uppskattad återanskaffningskostnad i 2017 års kostnadsnivå ska man använda en omräkningsfaktor som avläses i IO-tabell som föreskrivs i 1 kap. 15 § FTF samt i bilaga 10 till FTF. En utformning av IO-tabellen med rekommenderade omräkningsfaktorer finns i SKV A 2018:15.

Erfarenhetstal – erfarenheter om byggnadskostnadens storlek

För att bestämma återanskaffningskostnaden genom en beräkning grundad på erfarenheter om byggnadskostnadens storlek det året, behöver man använda erfarenhetstal. Metoden är lämplig att använda för byggnader uppförda innan år 2000 och där kostnaden för byggnaden är okänd.

Skatteverket har sammanställt en tabell i SKV A 2018:15 som kan användas som en mycket grov schablon i fråga om nybyggnadskostnaden för produktionslokaler. Erfarenhetstalen i tabellen är angivna i kr/kvm BTA och ska således multipliceras med lokalens storlek.

För industribyggnader som ska värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning kan det dock förekomma sådana skillnader i t.ex. takhöjd, byggnadstyp, byggnadsarea, geografiskt läge m.m. att byggnadskostnaderna kan förväntas ligga avsevärt utanför de angivna kostnadsintervallen i tabellen.

För normala industrikontor bör man använda erfarenhetstal om 14 800–20 500 kr/kvm lokalarea.

Återanskaffningskostnaden och erfarenhetstal för silobyggnader och mobilmaster finns också angivna i SKV A 2018:15.

Ålder

När man ska bestämma värdefaktorn ålder för en industribyggnad använder man samma metod oavsett om man värderar industribyggnaderna enligt en produktionskostnadsberäkning eller en avkastningsberäkning.

Återstående ekonomisk livslängd

Man ska besluta om den återstående ekonomiska livslängden är mer eller mindre än 5 år. När man bedömer en byggnads totala ekonomiska livslängd kan man få en viss ledning av byggnadsmaterialet i stommen och i bärande delar. Byggnader med en stomme av stål eller trä, med fasader av plåt eller trä har ofta kortare teknisk livslängd än motsvarande byggnader med en stomme av t.ex. sten, betong eller liknande. En limträstomme har ungefär samma tekniska livslängd som stommar av betong eller dylikt.

Det är dock inte den tekniska livslängden som enbart har en avgörande betydelse för den ekonomiska livslängden, utan vissa andra faktorer som t.ex. flexibilitet och allmän användbarhet.

Klassificeringen görs med hänsyn till byggnadens allmänna karaktär och konstruktion, huvudsakliga användning, dess användbarhet för fortsatt produktion samt med hänsyn till den totala ekonomiska livslängden.

Byggnadskategori

Värdefaktorn byggnadskategori ska delas in i följande nio klasser (1 kap. 15 § FTF):

1. oljeraffinaderi eller petrokemiska industrier
2. massa- eller pappersbruk
3. järn- eller stålindustrier eller metallsmältverk
4. cement- eller kalkindustrier eller industrier för framställning av industrimineral
5. spannmålssilor
6. sågverk
7. bensinstationer
8. master
9. annan verksamhet än vad som framgår av punkterna 1–8.

Som exempel på industribyggnader och övriga byggnader som tillhör byggnadskategori 9 kan nämnas asfaltsverk, betong-stationer, bryggerier och cisterner.

Varje byggnad ska klassificeras för sig. Detta innebär att det för industrier med många byggnader kan förekomma byggnader som tillhör olika byggnadskategorier. Inom t.ex. en petrokemisk industri kan det t.ex. finnas byggnader som tillhör både byggnadskategori 1 och byggnadskategori 9.

Ortstyp

Ortstypen bestäms med hänsyn till värderingsenhetens läge i förhållande till tätort (11 kap. 8 § FTL).

Värdefaktorn ortstyp ska indelas i klasser (1 kap. 15 § FTF). Varje kommun ska hänföras till en sådan klass. Klassindelningen är fastställd i 18 § SKVFS 2018:8.

Beräkna riktvärdet för en industribyggnad eller övrig byggnad

När man beräknar riktvärdet för en industribyggnad eller övrig byggnad som är värderad med ledning av en produktionskostnadsberäkning, använder man en nedskrivningsfaktor. Den här faktorn redovisas i IN-tabellen. För att få fram nedskrivningsfaktorn för byggnaden som ska värderas behöver man först bestämma värdefaktorerna byggnadskategori, ålder, återstående ekonomisk livslängd och ortstyp. Med hjälp av dessa faktorer kan man läsa av IN-tabellen och på så sätt få fram den aktuella nedskrivningsfaktorn.

Riktvärdet beräknas sedan genom att återanskaffningskostnaden (omräknad till taxeringsvärdenivå) multipliceras med den rekommenderade nedskrivningsfaktorn. Uppställningen av formeln finns i 1 kap. 16 § FTF. Riktvärdet för produktionskostnadsvärderade industribyggnader och övriga byggnader bestäms och redovisas enligt följande formel: R = 0,75 x Å x F.