Värdeområden

Vad är ett värdeområde?

Ett grundläggande led inom fastighetstaxeringen är att hela landet är indelat i olika geografiskt avgränsade områden, s.k. värdeområden. Detta beror på att prisbildningen för fastigheter skiljer sig åt mellan olika områden. Indelningen i värdeområden tar hänsyn till den inverkan som läget har på en fastighets marknadsvärde. För praktiskt taget alla fastighetstyper har läget en stor betydelse för marknadsvärdet.

För lantbrukbruksenheter finns värdeområden för dels åkermark, betesmark och ekonomibyggnader, dels produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment samt tomtmark och småhus som ingår i en lantbruksenhet.

Om det förutsätts något annat än genomsnittliga förhållanden för en värdefaktor inom ett värdeområde så ska det framgå av riktvärdekartan (2 § SKVFS 2021:12).

Ett värdeområde för småhus och tomtmark till småhus får inte vara större än en kommun. Ett värdeområde för småhus får bara omfatta ett värdeområde för tomtmark (5 § SKVFS 2021:12).

Värdeområdena beslutas av Skatteverket (7 kap. 7 § FTL, 19 kap. 7 § FTL, 6 kap. 1 § FTF och 11 kap 1 § FTF.

Analys av ortspriser styr indelningen i värdeområden

Indelningen i värdeområden och nivåläggning sker med utgångspunkt i, och så långt det är möjligt, genom en analys av ortspriserna (köpeskillingarna). Om ortsprismaterialet inte är tillräckligt kan värdeområdesindelningen också grundas på annan information, t.ex. yrkesmässiga värderares kunskap om området.

När värdeområdena ska bestämmas är det viktigt att sådana förhållanden som har betydelse för värdet i allt väsentligt ska vara likartade (7 kap. 2 § FTL). Det här gäller särskilt för de värdefaktorer som man ska ta hänsyn till när riktvärdet bestäms enligt 8–15 kap. FTL.

Åkermark och betesmark

För åkermark är det värdefaktorerna storlek, beskaffenhet och dränering som särskilt ska beaktas (13 kap. 3 § FTL).

För betesmark är det värdefaktorerna storlek och beskaffenhet som ska beaktas (13 kap. 5 § FTL).

Produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment

För produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner ska man ta hänsyn till storlek, bonitet, och virkesförråd (14 kap. 3 § FTL).

För produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner ska man ta hänsyn till värdefaktorn storlek (14 kap. 3 b § FTL).

För skogligt impediment ska man ta hänsyn till värdefaktorn storlek (14 kap. 5 § FTL).

Ekonomibyggnader

För ekonomibyggnader är det värdefaktorerna byggnadskategori, storlek, ålder och beskaffenhet som särskilt ska beaktas (10 kap. 3 § FTL).

Småhus

För småhus som ingår i en lantbruksenhet är det värdefaktorerna storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning som särskilt ska beaktas (8 kap. 3 § FTL).

Tomtmark till småhus

För tomtmark till småhus som ingår i lantbruksenhet är det värdefaktorerna storlek, tillgång till vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse och närhet till strand som särskilt ska beaktas (12 kap. 3 § FTL).

Delområden med skilda värdenivåer

I ett värdeområde så får det inte ingå delområden som har så skilda värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena (3 § SKVFS 2021:12).

Variationer i marknadsvärdet inom ett värdeområde ska gå att hänföra till värdefaktorerna

Variationer i marknadsvärdet inom ett värdeområde ska i allt väsentligt gå att hänföra till de riktvärdegrundande värdefaktorerna. Om två värderingsenheter har klassificerats lika i fråga om de riktvärdegrundande värdefaktorerna inom ett värdeområde, blir således riktvärdet detsamma för de båda värderingsenheterna.

Värdeområdesindelningen och antalet värdeområden skiljer sig åt mellan olika typer av fastigheter.

Värdeområden framgår av riktvärdekartor

Hur indelningen i värdeområden och hur riktvärdeangivelserna och förhållandena för riktvärdeangivelserna ser ut framgår av riktvärdekartan (kartbild) som redovisas av Skatteverket.

För lantbruk finns flera olika riktvärdekartor:

• Riktvärdekarta J omfattar riktvärdekarta för ekonomibyggnader, åkermark och betesmark.
• Riktvärdekarta SK omfattar riktvärdekarta för produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment.
• Riktvärdekarta LS omfattar riktvärdekarta för småhus och tomtmark till småhus som ingår i lantbruksenhet.

Riktvärdekartorna finns på Skatteverket.se.

Varje värdeområde har ett namn, nummer och en beskrivning av området. Numret är bra att ha tillgängligt när man ska söka efter ett särskilt värdeområde på riktvärdekartan. Om det inte finns någon särskild områdesbeskrivning förutsätts det att värderingen har skett med ledning av genomsnittliga förhållanden för värdeområdet.