Mäklararvode

Fastighetsförsäljning utan samband med verksamhetsöverlåtelse

Skatteverket anser att vid försäljning av en fastighet utan samband med en verksamhets­överlåtelse är leveransen av fastigheten undantagen från skatteplikt enligt 10 kap. 35 § ML. Den köpta mäklartjänsten används för att genomföra en fastighetsförsäljning, som är undantagen från skatteplikt. Mäklartjänster får anses ha ett direkt och omedelbart samband med försäljningen av fastigheten på motsvarande sätt som advokattjänster vid avtalsskrivning och tjänster i form av biträde vid förhandlingar med förvärvarna vid en aktieöverlåtelse (RÅ 2010 ref. 56). Skatteverket anser därför att kostnaden för mäklararvode i detta fall har ett direkt och omedelbart samband med en från skatteplikt undantagen leverans av fastighet enligt 10 kap. 35 § ML. I och med det finns inte rätt till avdrag för ingående skatt på mäklararvodet.

Fastighetsförsäljning i samband med verksamhetsöverlåtelse

Enligt ML anses en försäljning av fastighet i samband med en verksamhets­överlåtelse inte utgöra en leverans av varor eller tillhandahållande av tjänster i enlighet med 5 kap. 38 § ML. Inköp som är hänförliga till en överlåtelse av tillgångar i samband med en verksamhetsöverlåtelse får anses som allmänna omkostnader i den bedrivna ekonomiska verksamheten (C-408/98, Abbey National). Avdragsrätt för ingående skatt för mäklararvodet kan då finnas enligt 13 kap. 6–12 §§ ML.

Blandad verksamhet eller avdragsbegränsning

Om den ingående skatten delvis är hänförlig till stadigvarande bostad eller om verksamheten enbart delvis är en sådan där transaktionerna medför avdragsrätt, ska skatten delas upp i enlighet med vad som sägs i 13 kap, 26, 29 och 30 §§ ML. Avdrag för ingående skatt kan alltså inte medges till den del arvodet avser stadigvarande bostad, t.ex. mangårdsbyggnad på jordbruksfastighet, eller till den del fastigheten har använts i verksamhet där transaktionerna inte medför avdragsrätt.

Rättsfall: avdragsrätt vid verksamhetsöverlåtelse

Skatterättsnämnden har ansett att en försäljning av en jordbruksfastighet utgjorde en sådan verksamhetsöverlåtelse som avses i numera 5 kap. 38 § ML. Mäklararvodet ansågs därför som en allmän omkostnad i verksamheten. Nämnden konstaterade att avdragsrätt fanns i den utsträckning det rörde sig om en verksamhet där transaktionerna medför avdragsrätt och under förutsättning att arvodet inte avsåg försäljning av en stadigvarande bostad. Motsvarande bedömning gjordes i ett förhandsbesked avseende en skogsfastighet (SRN 2012-12-03, dnr 47-11/I och dnr 46-11/I).

Fastighetsförvärv

Den som köper en fastighet och anlitar mäklare vid förvärvet kan ha viss avdragsrätt för ingående skatt på mäklararvodet. En fördelning av denna ingående skatt får då göras efter fastighetens användning i verksamhet där transaktionerna medför avdragsrätt. Det bör beaktas att en inte färdigställd del av en byggnad som ska hyras ut inte ingår i en sådan verksamhet. Nerlagd produktionskostnad eller en motsvarande faktor kan då vara en lämplig fördelningsgrund när ytorna representerar olika värden. Skatteverket anser att rätt till justering eller s.k. retroaktivt avdrag inte uppkommer senare för den del av den ingående skatten som gäller mäklarkostnaden och som inte gett rätt till avdrag i samband med förvärvet.

Kompletterande information

• Verksamhetsöverlåtelser.