Vilka personer kan välja frivillig beskattning?

Personer som kan välja frivillig beskattning för en pågående uthyrning

Följande beskattningsbara personer har rätt att välja frivillig beskattning för sin fastighetsuthyrning eller bostadsrättsupplåtelse (12 kap. 8 § ML):

• fastighetsägare
• första- och andrahandshyresgäster
• bostadsrättshavare
• konkursbon
• mervärdesskattegrupper.

Den som väljer frivillig beskattning är skyldig att betala mervärdesskatt till staten för uthyrningen eller upplåtelsen (12 kap. 8 § ML).

Personer som kan ansöka om frivillig beskattning under uppförandeskede

Under vissa förutsättningar kan Skatteverket fatta beslut om att medge frivillig beskattning trots att någon uthyrning eller upplåtelse ännu inte har påbörjats. Följande beskattningsbara personer kan ansöka om sådan frivillig beskattning under uppförandeskede (12 kap. 12 § ML):

• fastighetsägare
• konkursbon
• mervärdesskattegrupper.

Om Skatteverket beslutar om frivillig beskattning blir sökanden skyldig att betala mervärdesskatt till staten för den kommande uthyrningen eller upplåtelsen (12 kap. 12 § ML).

Hyresgäster och bostadsrättshavare kan alltså inte få beslut om frivillig beskattning under uppförandeskede, även om de kan välja att bli skyldiga att betala mervärdesskatt för den senare uthyrningen eller upplåtelsen. Därmed kan t.ex. en franchisegivare som hyr en lokal och som avser att efter en omfattande ombyggnad hyra ut den till en franchisetagare inte tillämpa bestämmelserna om frivillig beskattning under den tid som ombyggnaden pågår. Om hyresavtalet däremot ska ingås mellan fastighetsägaren och franchisetagaren, och fastighetsägaren låter utföra ombyggnaden, kan fastighetsägaren medges frivillig beskattning under uppförandeskede.

Rättsfall: inget beslut om uppförandeskede för tid innan sökanden är fastighetsägare

Vid byggnation på ofri grund har kammarrätten ansett att Skatteverket tidigast kan medge en sökande frivillig beskattning under uppförandeskede när byggnationen har kommit så pass långt att det finns någon form av fast anläggning på marken så att sökanden ska anses vara fastighetsägare (KRNJ 2012-05-23, mål nr 32-12). Skatteverket delar domstolens bedömning.

Fastighetsägare och tomträttsinnehavare

Fastighetsägare är den som äger sådan egendom som anges i 2 kap. 11 § ML och som därmed omfattas av mervärdesskatte­lagens fastighets­begrepp. Som fastighetsägare enligt ML anses därför också den som äger ett föremål som har inmonterats i någon annans byggnad om föremålet utgör fastighet enligt 2 kap. 11 § ML.

Enligt Skatteverkets uppfattning likställs tomträttsinnehavare med fastighetsägare.

En byggherre som har fått en markanvisning blir inte en fastighetsägare med anledning av markanvisningsavtalet. En markanvisning innebär nämligen inte att marken har överlåtits. Markanvisningen är i stället ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om en överlåtelse eller en upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande (1 kap. 4 § Plan- och bygglagen).

Bostadsrättsföreningar

Eftersom bestämmelserna om frivillig beskattning kan tillämpas för upplåtelse av bostadsrätter, kan en bostadsrättsförening välja att bli skyldig att betala mervärdesskatt för exempelvis en upplåtelse av en affärslokal med bostadsrätt.

Ägare av fritidsstugor

Den som äger fritidsstugor kan under vissa omständigheter välja att tillämpa frivillig beskattning för uthyrning av fritidsstugorna till hotellföretag som i sin tur hyr ut stugorna i sin hotellrörelse. Hotellföretaget måste vara betalningsskyldigt för rumsuthyrningen enligt de allmänna reglerna i ML för att det ska vara möjligt för stugägaren att tillämpa bestämmelserna om frivillig beskattning.

Första- och andrahandshyresgäst och bostadsrättsinnehavare

Den som hyr en lokal m.m. som kan omfattas av frivillig beskattning i första eller andra hand kan välja frivillig beskattning för sin egen uthyrning i andra respektive tredje hand. Uthyrning i senare led än andrahands­hyresgästens uthyrning kan dock inte omfattas av frivillig beskattning.

Första- respektive andrahandshyresgäster samt bostadsrättshavare kan välja att låta sin uthyrning eller upplåtelse omfattas av frivillig beskattning även om fastighetsägaren eller förstahandshyresgästen inte tillämpar bestämmelserna om frivillig beskattning.

Vad gäller kravet på stadigvarande användning hos hyresgästen och kravet på dennes mervärdesskattestatus, liksom beträffande specialreglerna vid uthyrning till staten, en kommun, ett kommunalförbund eller ett samordningsförbund, gäller här samma bestämmelser som vid en fastighetsägares uthyrning. Motsvarande gäller även för en bostadsrättshavares upplåtelse av nyttjanderätt till lokaler som denna innehar med bostadsrätt.

Hyresgäst vid återuthyrning till fastighetsägaren

Skatteverket anser att bedömningen av om det föreligger en tjänst avseende uthyrning och en senare återuthyrning av fast egendom får göras med utgångspunkt i innebörden av avtalen i det enskilda fallet. Avgörande är om förstahands­hyresgästen har en dispositionsrätt som medför att fastighetsägaren för att själv kunna nyttja lokalen måste hyra tillbaka denna. Om så är fallet är det fråga om uthyrning av fastighet. Är förhållandena sådana att denna uthyrning sker kontinuerligt under en längre tid är detta inget hinder mot frivillig beskattning enbart på grund av att det är fråga om återuthyrning

Den som övertar en fastighet eller hyresrätt m.m.

Om en fastighet som omfattas av frivillig beskattning överlåts, övertar den nya ägaren i regel den frivilliga beskattningen vid tillträdet. Detsamma gäller för den som övertar en hyresrätt eller bostadsrätt om uthyrningen eller upplåtelsen av lokalen omfattas av frivillig beskattning hos den tidigare innehavaren.

Konkursbon

Om den vars uthyrning eller upplåtelse omfattas av frivillig beskattning försätts i konkurs blir konkursboet en beskattningsbar person för den ekonomiska verksamheten efter konkursbeslutet (4 kap. 18 § ML). Konkursboet övertar alltså den frivilliga beskattningen utan särskild prövning. Konkursförvaltaren ska då anmäla konkursboet för registrering hos Skatteverket (7 kap. 2 § SFL).

Ett konkursbo kan välja att frivilligt betala mervärdesskatt för sin uthyrning eller upplåtelse under samma förutsättningar som en fastighetsägare. Det innebär bl.a. att ett konkursbo kan välja frivillig beskattning även om konkursgäldenärens uthyrning eller upplåtelse inte har omfattats av frivillig beskattning.

Mervärdesskattegrupper

En sådan mervärdesskattegrupp som avses i 4 kap. 7 § ML kan välja frivillig beskattning under samma förutsättningar som en fastighetsägare. Mervärdesskatte­gruppen som sådan blir då skattesubjekt, även om det är en person i gruppen som äger fastigheten eller innehar hyres- eller bostadsrätten.