Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser

Riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter

Den riktvärdekarta som ska tillämpas för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till dessa byggnader kallas riktvärdekarta H (1 § SKVFS 2023:10).

Av riktvärdekartan framgår indelningen i värdeområden för hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmark till dessa byggnader.

Hur stort ett värdeområde får vara är reglerat. För hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmark till dessa byggnader får värdeområdet omfatta högst en kommun. Ett värdeområde för hyreshus och ägarlägenheter får endast omfatta ett värdeområde för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter (5 § SKVFS 2023:10).

Även riktvärdeangivelser för hyreshus och ägarlägenheter, samt för tomtmark till dessa byggnader, ska redovisas på riktvärdekartan, eller på en dekal eller beskrivning som är ansluten till kartbilden. En riktvärdeangivelse ska anges för varje värdeområde (5 § SKFVS 2023:10).

Om förutsättningarna för en värdefaktor är något annat än genomsnittliga förhållanden inom ett värdeområde, så ska detta anges på riktvärdekartan (2 § SKFVS 2023:10). Riktvärdet kan exempelvis förutsätta bullerstörningar från en väg.

Riktvärde och tabeller

Riktvärdet för hyreshus ska utgöra värdet av en värderingsenhet som omfattar ett eller flera hyreshus eller delar av ett hyreshus (9 kap. 1 § FTL).

För hyreshus utgör bostads- och lokaldelarna skilda värderingsenheter och riktvärdena beräknas därför särskilt för de båda lägenhetstyperna, och inom varje lägenhetstyp för olika kombinationer av värdefaktorerna hyra och ålder.

Beräkningen av riktvärdet för hyreshus sker med ledning av relationstabeller, omräkningsfaktorer m.m. (1 kap. 2 § första och andra stycket FTF).

Normenheten

För att underlätta värderingen skapar man en normenhet. Detta gör man genom att ange värdet för en värderingsenhet med vissa bestämda egenskaper (klassificeringsdata). Normenheten är en sådan värderingsenhet. Den får förutbestämda egenskaper som finns fastställda i FTL och ger då ett visst värde.

Normenheten för hyreshus definieras som en värderingsenhet som har uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering av hyreshus sker, och som har en hyra på 100 000 kr (9 kap. 2 § FTL). För en sådan värderingsenhet ska kapitaliseringsfaktorn vara 1,00 (1 kap. 8 § FTF).

För tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet beräknas markens värde per kvm byggrätt (12 kap. 1 § FTL och 1 kap. 36 § FTF).

HK-tabellen med kapitaliseringsfaktorer visar värderelationerna mellan byggnader

För hyreshus och ägarlägenheter ska man upprätta en tabell (HK-tabell) över kapitaliseringsfaktorer som utvisar värderelationerna mellan byggnader som tillhör olika åldersklasser men som har samma hyra. Tabellen ska för varje åldersklass ange relativa kapitaliseringsfaktorer vid olika H-nivåfaktorer och skilda förhållanden beträffande värdefaktorn lägenhetstyp. För byggnader som uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker, och som har en hyra på 100 000 kronor, ska faktorn vara 1,00 (1 kap. 8 § FTF).

Det ska finnas 78 skilda värdenivåer för hyreshus och ägarlägenheter. Dessa får man genom att multiplicera de värden som beräknas med ledning av hyra och tillämplig kapitaliseringsfaktor med olika H-nivåfaktorer. H-nivåfaktorn får bestämmas olika för bostäder och lokaler inom ett värdeområde (1 kap. 8 § FTF).

HK-tabellen är uppbyggd med utgångspunkt från att den relativa kapitaliseringsfaktorn för ett hyreshus som är uppfört under 2008 ska vara 1,00.

Läs mer om vad en tabell ska innehålla och om interpolering och extrapolering inom en tabell.

H-nivåfaktor

När värdenivån för en byggnadstyp eller ett ägoslag varierar inom olika geografiska områden så urskiljs olika värdeområden. Inom ett värdeområde ska riktvärdet bestämmas med hjälp av de värdefaktorer för byggnadstypen eller ägoslaget som föreskrivs i FTL och de nivåfaktorer som anges i FTF. När relationstabeller används består riktvärdeangivelsen i första hand av en nivåfaktor. Med hjälp av den nivåfaktor som anges i riktvärdeangivelsen beräknar man värdet för normenheten.

När man beräknar riktvärdet för hyreshus och ägarlägenheter så tillämpar man någon av de H-nivåfaktorer som anges i 1 kap. 8 § FTF.

När riktvärdet bestäms förutsätter man att tomtmarken kan bebyggas omedelbart

Riktvärdet för tomtmark för hyreshus ska utgöra värdet av en värderingsenhet som omfattar tomtmark (12 kap. 1 § FTL).

När riktvärdet bestäms förutsätter man att tomtmarken kan bebyggas omedelbart (12 kap. 2 § FTL). Riktvärdet för tomtmark förutsätter normalt – utan att detta anges särskilt – att tomten har tillgång till VA och till en gata eller väg.

För en värdefaktor inom ett värdeområde ska det anges på riktvärdekartan om det förutsätts något annat än genomsnittliga förhållanden (2 § SKVFS 2023:10).

När man bestämmer riktvärdet förutsätter man dessutom att tomten är av en sådan beskaffenhet som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet, även för andra egenskaper än dem som angivits ovan, d.v.s. tillgång till VA och till en gata eller väg. Detta gäller såvida inget annat anges på riktvärdekartan.

Med andra egenskaper avses i detta sammanhang sådana egenskaper hos tomten som har eller kan bedömas ha betydelse för marknadsvärdet.

Riktvärdet för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter bestäms som värdet per kvadratmeter byggrätt (anges i riktvärdeangivelsen) multiplicerat med värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter (1 kap. 36 § FTF).

Vilka värden (heltal) per kvadratmeter byggrätt som får anges i riktvärdeangivelsen för tomtmarken beskrivs i 1 kap. 36 § FTF.

Riktvärdeangivelse för hyreshus

Riktvärdeangivelser är namnet på de uppgifter om värdenivån m.m. som behövs inom varje värdeområde för att man ska kunna bestämma riktvärdet för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till dessa. Riktvärdeangivelsen ska redovisas på en karta, i en tabell eller på annat sätt (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).

Exempel: riktvärdeangivelse för hyreshus

Riktvärdeangivelse för hyreshus. HB 7,0, HL 8,0 där:

Riktvärdeangivelse	Förklaring
HB	anger hyreshus, bostadsdel
HL	anger hyreshus, lokaldel
7,0 och 8,0	anger rekommenderad H-nivåfaktor

Man beräknar riktvärdet för en värderingsenhet som omfattar ett hyreshus genom att multiplicera hyran med kapitaliseringsfaktorn som rekommenderas i HK tabellen med H-nivåfaktorn för värdeområdet.

Riktvärdeangivelse för tomtmark

Riktvärdeangivelser är namnet på de uppgifter om värdenivån m.m. som behövs inom varje värdeområde för att man ska kunna bestämma riktvärdet för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till dessa. Riktvärdeangivelsen ska redovisas på en karta, i en tabell eller på annat sätt (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).

Exempel: riktvärdeangivelse för tomtmark

Riktvärdeangivelse för tomtmark för hyreshus. HB 500, HL 600 där:

Riktvärdeangivelse	Förklaring
HB	anger tomtmark för hyreshus, bostäder
HL	anger tomtmark för hyreshus, lokaler
500 och 600	anger rekommenderat värde i kr/kvm bruttoarea (BTA) byggrätt

När man beräknar riktvärdet för tomtmarken ska man multiplicera värdet i kr/kvm BTA byggrätt med värderingsenhetens byggrätt i kvm BTA.

Tomtvärdetabellen visar värdet per kvadratmeter byggrätt för tomtmark

Vid förberedelsearbetet inför AFT 25 har riktvärdeangivelserna för tomtmark i första hand tagits fram med ledning av ortsprismaterial inom varje värdeområde. I de fall ortsprismaterialet varit bristfälligt har riktvärdeangivelserna bestämts med ledning av den tomtvärdetabell som tagits fram med stöd av 5 kap. 5 a § FTL, 1 kap. 3 § FTF och 1 kap. 37 § FTF.

I tabellen anges värdet per kvadratmeter byggrätt för tomtmark till bostäder och lokaler, vid olika taxeringsvärdenivåer, för bebyggda hyreshusenheter som uppförts sjuttonde året före det år då en allmän fastighetstaxering sker. Tomtvärdetabellen finns som bilaga i SKV A 2024:8.