Industribyggnad och övrig byggnad

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt.

Vid taxeringen kan identiska byggnader få olika byggnadsvärden om de är belägna i olika värdeområden. En justering ska alltså inte medges enbart för att en industribyggnad har fått ett högre byggnadsvärde jämfört med en identisk byggnad i ett annat värdeområde.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Exempel: två identiska lagerlokaler i olika värdeområden

En fastighetsägare äger två identiska lagerlokaler. Byggnaderna är 2 200 kvm stora, av normal standard och med värdeår 2004. Båda byggnaderna har en förväntad ekonomisk livslängd på mer än 10 år.

• Lager 1 är belägen i ett attraktivt índustriområde i Göteborg. I-nivåfaktorn i värdeområdet är 42. Tillämpbar IH-tabell är 90 vilket innebär att en relativ hyra på 81 kr ska användas. Kapitaliseringsfaktorn är 0,96. Lagret får ett riktvärde på 7 000 000 kr (2 200 × 80 × 42 × 0,96).
• Lager 2 är beläget en halv kilometer längre bort och tillhör ett mindre attraktivt värdeområde vars I-nivåfaktor endast är 13. Tillämpbar IH-tabell är här 85 vilket innebär att en relativ hyra på 79 kr ska användas. Kapitaliseringsfaktorn är 1,00. Lagret får ett riktvärde på 2 169 000 kr (2 200 × 79 × 13 x 0,96).

Lagerbyggnad 1 får ett mycket högre byggnadsvärde eftersom att byggnaden ligger i ett utpräglat industriomåde i Göteborg med goda transportmöjligheter, utbyggd infrastruktur o.s.v. Detta har Skatteverket tagit hänsyn till genom riktvärdeangivelserna, framför allt genom I-nivåfaktorn.

Eftersatt underhåll

En av de omständigheter som kan föranleda en justering av värdet på en industribyggnad är eftersatt underhåll. Även om industribyggnader är inrättade och utformade på mycket olika sätt kan man generellt säga att de är utsatta för hårdare nötning än vad byggnader av andra fastighetstyper är.

Ett hårt slitage behöver dock inte innebära att industribyggnadens funktionalitet är försämrad. Kriterierna för när en industribyggnads underhåll ska anses vara säreget är därför hårda. I princip måste underhållet vara så extremt eftersatt att det är uppenbart att byggnaden inte uppfyller grundläggande krav för att kunna användas för sin funktion och att byggnaden inte är uthyrningsbar eller endast kan hyras ut till väsentligt lägre hyra än normalt underhållna byggnader.

Justeringen görs med ledning av den relativa värderingshyran

Om en justering för eftersatt underhåll är aktuell, bör justeringen göras med hänsyn till den hyra som byggnaden kan tänkas bli uthyrd för i befintligt skick (SKV A 2024:9). Vid provvärderingen har en värderingshyra angetts för en normenhet, d.v.s. en industrienhet med produktionslokaler av normal standard. Denna hyra avser vad som bedömts vara normal marknadshyra för produktionslokaler i värdeområdet. Värderingshyran för respektive värdeområde står angiven i riktvärdeangivelserna för värdeområdet och är en uppgift som bör användas när Skatteverket ska beräkna en industribyggnads marknadshyra med ledning av den relativa värderingshyran.

Exempel: beräkna justeringsbeloppet

På en industrifastighet finns en 800 kvadratmeter stor lagerbyggnad med nybyggnadsår 1973. Fastigheten ligger i ett värdeområde där värderingshyran är 350 kr/kvm och där IH-tabell 85 ska användas. I-nivåfaktorn är 23,0 för värdeområdet. Den relativa kapitaliseringsfaktorn uppgår med hänsyn till byggnadens värdeår till 0,65.

Lagerbyggnaden har enkel standard och hyrs ut av ägaren. Under åren har byggnaden underhållits bristfälligt och är därför i ett sämre skick än vad som är normalt. På grund av det sämre skicket på byggnaden hyrs den ut för endast 60 000 kr per år.

Ägaren inkommer med dokumentation som visar att byggnadens skick är sådant att en justering för eftersatt underhåll är befogad. Ägaren kan dock inte svara på till vilket belopp som lokalerna skulle kunna hyras ut för om de var i ett (för värdeåret) normalt skick.

Vid bedömningen av justeringsbeloppet måste först det hyresbelopp som värderingen grundas på beräknas och jämföras med den hyra som fastighetsägaren har uppgett. Av ovanstående uppgifter framgår att värderingshyran uppgår till 350 kr, d.v.s för en produktionslokal av normal standard i en normbyggnad. Relativa hyror finns sammanställda i tre IH-tabeller och anger relationen mellan olika lokaltyper med olika standard och värdeår.

En beräkning av justeringsbeloppet kan göras på följande sätt:

• Läs av den relativa hyran i IH-tabell 85. För lager av enkel standard, byggda före år 1980, är den 54 kr/kvm. I praktiken fungerar denna siffra dividerad med 100 som en multipel som ska appliceras på värdeområdets värderingshyra.
• Den marknadshyra som fastighetsägaren uppgett uppgår till 75 kr/kvm (60 000 / 800). Den uppgivna hyran är således betydligt lägre och motsvarar en relativ hyra på endast 21 kr/kvm (75 / 350 x 100). Det finns därför skäl att justera riktvärdet.
• Beräkna justeringsbeloppet. Hyresbortfallet kan beräknas i relativa termer till 24 000 kr (54 – 21 x 800), d.v.s. uttryckt som relativ hyra.
• Justeringsbeloppet beräknas enligt formeln i 1 kap. 14 § FTF och blir i detta fall 360 000 kr (23 x 24 000 x 0,65).

Konstruktionsfel och byggskador

Många industribyggnader är utsatta för betydligt större påfrestningar än vad andra typer av byggnader är. Det är därför mycket sällan som byggnadsslitage och bristfälligt underhåll kan ses som säregna förhållanden. I regel får slitage och bristfälligt underhåll i stället anses beaktade genom det värdeår och den kapitaliseringsfaktor som bestämts för byggnaden.

Det förekommer dock att industribyggnader är felkonstruerade eller skadade. Konstruktionsfel och byggskador beaktas inte i riktvärdeangivelserna och är därför per definition säregna förhållanden.

Justeringen utgår från kostnaden att åtgärda en skada

Det är lämpligt att justeringsbeloppet utgår från kostnaden att åtgärda skadan och det genomslag på marknadsvärdet som denna kostnad beräknas ha. Man ska också väga in i hur hög grad konstruktionsfelet eller skadan påverkar en ändamålsenlig användning av byggnaden.

• Om skadan är av sådan art att byggnaden inte kan fylla sin funktion utan att skadan åtgärdas, bedöms justeringen till 60–80 procent av kostnaden.

• Om skadan däremot kan tolereras under viss tid och byggnaden används i skadat skick, bör justeringen uppskattas till 10−50 procent av kostnaderna för att åtgärda skadan. Den lägre siffran kan användas i områden som, sett över landet som helhet, har lägre värdenivåer och det högre procenttalet i områden med höga värdenivåer (SKV A 2024:9).

  Kostnaderna bör anges i 2023 års värdenivå och omräknas till taxeringsvärdesnivå.

Kulturhistoriskt intressanta industribyggnader

För kulturhistoriskt intressanta industribyggnader kan justering bli aktuell på grund av eftersatt underhåll och förväntade onormala drift- och underhållskostnader i framtiden. En justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att det är ekonomiskt ofördelaktigt. En justering för nämnda förhållanden bör normalt ske om fastighetsägaren lämnar en godtagbar dokumentation som visar det kulturhistoriskt önskvärda i att byggnaden bevaras.

Överloppsbyggnad

Med en överloppsbyggnad menas en byggnad som uppfyller följande kriterier:

• den kan inte längre utnyttjas för sitt ändamål
• den står tom
• den förväntas inte komma till användning (efter ombyggnad) inom 3−5 år.

Med hänvisning till säregna förhållanden kan en sådan byggnads taxeringsvärde justeras ned. Justeringens storlek får bestämmas från fall till fall. En justering bör ske med hänsyn till den kostnad som är nödvändig för att anpassa byggnaderna för verksamhetens behov. Om det är uppenbart att byggnaderna inte kommer till användning inom en överskådlig tid bör byggnadsvärdet justeras till 0 kr (SKV A 2024:9).

Exempel: byggnader som är tömda på maskiner och inredning

Ett industriföretag går i konkurs. En byggexploatör köper fastigheten på vilken företagets verksamhet har bedrivits. Fastigheten är belägen i stadskärnan där den gällande detaljplanen fortfarande anger industribyggnation. Byggexploatörens avsikt är dock att riva den befintliga byggnationen och i stället bygga bostäder, vilket kommunen också är positiv till.

Arbetet med att ta fram en ny detaljplan är dock i sin linda och byggexploatören har ännu inte sökt rivningslov. Byggnaderna är däremot tömda på maskiner och inredning och kan inte användas meningsfullt. De utgör därför överloppsbyggnader.

Saneringsbyggnad

En saneringsbyggnad är en byggnad som saknar värde och som av olika anledningar ska rivas. Om fastighetsägaren meddelar att en byggnad ska rivas och även begär att den ska klassificeras som en saneringsbyggnad är det lämpligt att Skatteverket begär att få en kopia på det beviljade rivningslovet. Utgångspunkten bör vara att det är uppenbart att byggnaden ska rivas och att fastighetsägaren kan visa detta genom ett beviljat rivningslov, föreläggande om rivning eller annan motsvarande information.

Om fastighetsägaren har visat att det är uppenbart att en byggnad ska rivas på fastigheten, d.v.s. det råder inte någon tveksamhet om detta förhållande, så kan byggnaden taxeras med ett värde om 0 kr, även om det vid tidpunkten saknas ett rivningslov etc.

Värdet av marken bör även sättas ned med hänsyn till kostnaden i samband med rivning av byggnaden.

Gränsdragningen mellan en sanerings- och överloppsbyggnad är ofta flytande

Gränsdragningen mellan en saneringsbyggnad och en överloppsbyggnad är ofta flytande. En tydlig skiljelinje uppkommer däremot när fastighetsägaren har beviljats ett rivningslov. I de fall där rivningsarbetet sker samma år som rivningslovet beviljas så finns det ju inte längre någon byggnad att beakta. Vid taxeringen blir det därför inte aktuellt att klassificera byggnaden som en saneringsbyggnad.

Det förekommer också att rivningsarbetet inte utförs samma år som rivningslovet utfärdas. Om fastighetsägaren åberopar rivningslovet och yrkar på att få byggnaden klassificerad som en saneringsbyggnad, bör det i regel inte finnas något hinder för att klassificera byggnaden som en saneringsbyggnad.

Silobyggnader utan rensnings- och torkningsutrustning

Om en spannmålssilo (med värde beräknat utifrån erfarenhetstal) saknar rensnings- och torkningsutrustning bör byggnadsvärdet justeras ned med 20–40 procent. För nya silos i stål bör den övre delen av intervallet användas.

Spannmålssilo utan möjlighet till lastning och lossning

Om en spannmålssilo är belägen i ortstyp 1 och saknar möjlighet till direkt lastning och lossning av fartyg som har en lastkapacitet om minst 10 000 ton, bör byggnadsvärdet justeras ned med 20 procent. Detsamma gäller om en spannmålssilo är belägen i ortstyp 2 och den saknar möjlighet till direkt lastning och lossning av fartyg som har en lastkapacitet om minst 1 000 ton (SKV A 2024:9).

Avvikande vakansgrad

Vakansgraden för industribyggnader ska mäta ett intäktsbortfall som normalt kan beräknas genom att bestämma andelen outhyrd eller outnyttjad lokalyta.

En justering för avvikande vakansgrad kan normalt göras om följande förutsättningar är uppfyllda:

• Vakansen är orsakad av det rådande marknadsläget
• värderingsenhetens vakansgrad överstiger den genomsnittliga vakansgraden för industrilokaler inom värdeområdet med mer än 20 procentenheter
• vakansgraden kan inte förväntas bli normal för värderingsenheten inom 6 månader från taxeringsårets ingång.

Tabell över justeringsbelopp vid olika avvikande vakansgrader

Med ledning av nedanstående tabell kan justeringsbeloppet vid olika avvikande vakansgrader beräknas.

Avvikande vakansgrad (%)	Justeringsstorlek (angett som multipler av riktvärdet för byggnaden)
	I-nivåfaktor
	42,0–150,0	25,0–40,0	15,0–24,0	2,0–14,5
20–30	-	-	0,02B	0,03B
31–40	-	0,03B	0,04B	0,06B
41–50	0,03B	0,04B	0,07B	0,09B
51–60	0,04B	0,06B	0,10B	0,14B
61–70	0,06B	0,09B	0,15B	0,19B
71–80	0,08B	0,12B	0,19B	0,25B
81–90	0,10B	0,15B	0,24B	0,33B
91–100	0,14B	0,21B	0,33B	0,45B

Tabellen utgår ifrån att anpassningstiden är längre ju lägre I-nivåfaktor som är bestämd inom värdeområdet. Anpassningstiden i tabellen är mellan 1-6 år. I de fall anpassningstiden är längre än 2 år bör de byggnader i värdeområden med en I-nivåfaktor över 25 beräknas efter kolumnen med närmast högre justeringsstorlek (SKV A 2024:15).

I tabellen anges justeringens storlek som multiplar av faktorn riktvärde (B) för värderingsenheten. Justeringarnas storlek bestäms med hänsyn till den vakanta ytans storlek i förhållande till värderingsenhetens storlek och den I-nivåfaktor som bestämts för värdeområdet.

Tabellen är uppbyggd utifrån olika antaganden om hur lång tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90 − 100 procent. En ingående avvikande vakans­grad på 20 − 30 procent antas bli avvecklad på en fjärdedel av den tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90–100 procent.

Multipeln i tabellen anger nuvärdet av hyresbortfallet beräknat med 6 procent kalkylränta.

Välja kolumn i tabellen

Det är I-nivåfaktorn som bestämmer vilken kolumn man ska välja. Om vakanserna bedöms bli längre än vad som är normalt för en marknad med en viss värdenivå kan det vara naturligt att välja en kolumn med ett lägre I-nivåintervall för att därmed beräkna ett högre justeringsbelopp.

Om det är fråga om ett objekt på en mycket svag marknad med synnerligen svag efterfrågan kan det vara naturligt att välja kolumnen längst till höger även om I-nivåfaktorn är högre än det lägsta I-nivåintervallet. Det kan då också bli aktuellt med en nedjustering av taxeringsvärdet även om den avvikande vakansgraden understiger 20 procent.

Exempel: Justera för avvikande vakansgrad i en byggnad med en värderingsenhet (lokaltyp)

En industribyggnad med 4 000 kvm produktionslokaler har outhyrda ytor. Den avvikande vakansgraden uppskattas till 35 procent inom värderingsenheten (byggnaden). För värdeområdet gäller I-nivåfaktor 10,0. Om byggnaden saknar vakans är riktvärdet för byggnaden med produktionslokaler 4 000 000 kr.

Justeringsbeloppet beräknas enligt följande formel:

Multipel x Riktvärde (B) = Justeringsbelopp

Med utgångspunkt i byggnadens avvikande vakansgraden på 35 procent beräknas justeringsbeloppet enligt följande:

0,06 x 4 000 000 = 240 000

Byggnadsvärdet efter justering blir därmed 3 760 000 kr (4 000 000 -240 000)

Exempel: Justera för avvikande vakansgrad i en byggnad med olika värderingsenheter (lokaltyper)

På en fastigheten finns en 2 000 kvm stor industribyggnad med värdeår 1986 som består av två exakt lika stora delar. Den ena halvan utgörs av ett enkelt lager och andra halvan av produktionslokaler av hög standard. Byggnaden ligger i ett utpräglat industriområde med goda kommunikationsmöjligheter. Kommunen är dock hårt drabbad av arbetslöshet och befolkningsutvecklingen är vikande. Vid en sammantagen bedömning står det klart att fastighetsmarknaden är i obalans med ett större överskott på industrilokaler som sannolikt kommer att bestå över längre tid.

Lagret används av ägaren i sin egen verksamhet medan produktionslokalerna står, på grund av marknadsläget, oanvända och outhyrda.

I värdeområdet gäller följande förutsättningar:

Riktvärdeangivelse	Värdenivå
IH-tabell	90
I-nivåfaktor	34
Vakansgrad	15
Kapitaliseringsfaktor	0,80
Relativhyra lagerlokalerna	64
Relativhyra produktionslokalerna	91
Byggnadens livslängd	10 år eller mer

Steg 1 - Beräkna riktvärdena för varje värderingsenhet

Värderingsenhet	Riktvärde
Produktionslokalerna	2 475 000 kr (1000 x 91 x 34 x 0,80)
Lagerlokalerna	1 740 000 kr (1000 x 64 x 34 x 0,80)
Markvärde	600 000 kr

Det sammanlagda riktvärdet är alltså 4 815 000 kr (2 475 000 + 1 740 000 + 600 000).

Steg 2 - Bedöm storleken på vakanserna per värderingsenhet

Produktionslokalerna
Storlek	1 000 kvm
Uthyrd/utnyttjad yta	0 kvm
Vakansgrad	100 procent

Lagerlokalerna
Storlek	1 000 kvm
Uthyrd/utnyttjad yta	1 000 kvm
Vakansgrad	0 procent

Steg 3 - Beräkna justeringsbeloppet med givna förutsättningar

Lagerlokalerna har inga vakanta ytor. Produktionslokalerna däremot har en total yta på 1 000 kvm med en vakansgrad på 100 procent. Den avvikande vakansgraden för värderingsenheten (produktionslokalerna) är 85 procent (100 - 15).

Eftersom anpassningstiden bedöms vara längre än vad som är normalt för marknader med relativt hög värdenivå (I-nivå 34,0) väljs kolumnen med lägre I-nivåintervall (15,0 - 24,0), och för produktionslokalerna blir då den valda multipeln 0,24. Justeringsbelopp för vakanser blir 594 000 (0,24 × 2 475 000).

Den beräknade vakansjusteringen motsvarar 12 procent (594 000/ 4 815 000) av hela taxeringsenhetens värde. Kriterierna för att göra en justering för säregna förhållanden är alltså uppfyllda i exemplet, vilket innebär att man kan göra en nedjustering av riktvärdet för produktionslokalerna med 594 000 kr.

Taxeringsenhetens värde blir därmed 4 221 000 kr (4 815 000 - 594 000).