Tidpunkt för avyttring och äganderättsövergång vid försäljning av bostad på exekutiv auktion

1 Sammanfattning

En fastighet eller en bostadsrätt ska anses avyttrad vid försäljning på exekutiv auktion, när ett inrop har godtagits av Kronofogdemyndigheten. Tidpunkten när inropet godtas jämställs med kontraktstidpunkten, även då det gäller att avgöra när äganderätten ska anses ha övergått vid den löpande inkomstbeskattningen, och vad gäller fastighet, vid uttag av fastighetsavgift och fastighetsskatt.

2 Bakgrund och frågeställning

En fastighet ropas in på exekutiv auktion. Handpenning betalas dagen efter. Resten av köpeskillingen betalas efter ännu en tid. Fördelningssammanträde hålls därefter och protokollet från detta sammanträde expedieras. I vissa fall överklagar säljaren den gjorda försäljningen. Efter det att tvisten avgörs av tingsrätten vinner beslutet laga kraft, varefter köpebrev utfärdas.

Frågan är vid vilken tidpunkt en avyttring ska anses ha skett och vid vilken tidpunkt äganderätten ska anses ha övergått, när det gäller den löpande inkomstbeskattningen, fastighetsavgiften och/eller fastighetsskatten. Vad gäller i motsvarande situation för en bostadsrätt?

3 Gällande rätt m.m.

Fastighetsavgift och fastighetsskatt ska betalas för kalenderåret av den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten eller enligt 1 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen ska anses som ägare, 2 § lag om kommunal fastighetsavgift och 2 § lag om statlig fastighetsskatt.

Kapitalvinster ska tas upp som intäkt det beskattningsår då tillgången avyttras, 44 kap. 26 § inkomstskattelagen (IL). Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar, 44 kap. 3 § IL.

Avyttringstidpunkten inträffar då bindande avtal ingås om försäljning, byte eller därmed jämförlig överlåtelse. Vid andra slags egendomsavhändelser bestäms tidpunkten på motsvarande sätt till den dag då händelsen blir definitiv, prop.1989/90:110 s.712.

När det gäller den löpande inkomstbeskattningen, uttag av fastighetsskatt och fastighetsavgift anses äganderätten för en fastighet ha övergått den dag då bindande köpeavtal träffats, om det inte i avtalet intagits en bestämmelse om annan tidpunkt för äganderättens övergång, RÅ 1950 ref. 5, RÅ 1980 1:24, RÅ 1993 ref. 16 och RÅ 1993 ref. 65.

När ett förvärv har skett genom inrop på exekutiv auktion anses ett bindande avtal ha träffats när inropet godtas, NJA 1997 s. 610. Se även t.ex. Undén, Svensk sakrätt II:I , 1969 s. 105, där anges följande. "Ett bindande avtal kommer till stånd genom antagandet av inroparens anbud och äganderätten övergår å inroparen, ehuru med det suspensiva villkoret att köpeskillingen erlägges å föreskriven tid" .

Enligt NJA 1985 s. 159 är köparen skyddad mot säljarens borgenärer redan genom inköpet av lös egendom på exekutiv auktion.

Kammarrätten i Jönköping har i dom meddelad 2009-10-14 med mål nr 970-09 ansett att avyttringen hade skett den dag fastigheten såldes exekutivt.

4 Skatteverkets bedömning

Ett bindande avtal får anses ha träffats när ett inrop på en exekutiv auktion godtas. Det innebär att en avyttring av såväl fastighet som bostadsrätt anses ha skett när inroparens bud antas. Vid denna tidpunkt ska försäljningen kapitalvinstbeskattas.

Enligt Skatteverket ska tidpunkten, när inropet godtas, jämställas med kontraktstidpunkten, även när det gäller att avgöra vid vilken tidpunkt äganderätten övergått vid den löpande inkomstbeskattningen, och vad gäller fastighet, vid uttag av fastighetsskatt och fastighetsavgift.