Kapitalvinst - sammanläggning eller uppdelning av bostadsrätt

1 Sammanfattning

Överlåtelse av bostadsrätter till bostadsrättsförening är avyttring. Kapitalvinstbeskattning sker även om bostadsrätterna sammanläggs och bildar en ny bostadsrätt som upplåts till överlåtaren(byte). Ersättningen för överlåtna bostadsrätter utgörs av marknadsvärdet på den nya bostadsrätten. Vid kapitalvinstberäkningarna fördelas ersättningen på överlåtna bostadsrätter efter hur deras marknadsvärde förhåller sig till varandra.

Motsvarande gäller när en bostadsrätt överlåts för att bilda nya bostadsrätter.

2 Bakgrund och frågeställning

En medlem i en bostadsrättsförening innehar flera bostadsrätter och vill lägga samman dessa till en bostadsrätt.

En annan medlem innehar en bostadsrätt men önskar dela upp den i flera bostadsrätter.

När flera bostadsrätter ska läggas samman vidtas formellt följande steg. Stämman beslutar att föreningen ska förvärva bostadsrätterna av medlemmen, för att därefter låta dessa upphöra. Vidare beslutas att föreningen ska upplåta en ny bostadsrätt till medlemmen, varvid den nya lägenheten omfattar ytan som tidigare tillhört bostadsrätterna som upphört.

När en bostadsrätt ska uppdelas i flera, beslutar stämman på motsvarande sätt att föreningen ska förvärva den ursprungliga bostadsrätten för att därefter låta denna upphöra. Vidare beslutas att föreningen ska upplåta nya bostadsrätter, som tillsammans omfattar den yta som tidigare tillhört den bostadsrätt som upphört.

Köpeskillingen för den egendom som överlåts till föreningen sätts normalt så att den motsvarar det som betalas som insats och upplåtelseavgift, varför några pengar inte utväxlas.

Fråga har uppkommit vilka beskattningskonsekvenser en sådan sammanläggning respektive uppdelning medför.

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 44 kap. 3 § IL avses med avyttring försäljning, byte eller liknande överlåtelse av tillgångar.

Skatterättsnämnden har i förhandsbesked den 4 juni 2002 bl.a. besvarat frågor om beskattningen vid friköp av fastighet till underpris samtidigt som bostadsrätter upphör p.g.a. bestämmelserna i 7 kap. 33 § BRL. Bostadsrätterna ansågs avyttrade. Dessa avyttringar var en del i ett byte av bostadsrätterna mot fastigheten. Vederlaget för bostadsrätterna skulle därför bestämmas till marknadsvärdet på fastigheten. Skatterättsnämndens förhandsbesked överklagades inte i denna del, se RÅ 2003 ref 61.

Vid byte ska värdet av den tillbytta egendomen tas till beskattning i kapitalvinstberäkningen. Enligt praxis ska värdet beräknas som marknadsvärdet vid bytestillfället se RÅ 82 1:84(1), RÅ 1990 not 329, RÅ 1991 ref 98.

4 Skatteverkets bedömning

I den ena situationen överlåter bostadsrättshavaren sina bostadsrätter till föreningen i utbyte mot att föreningen upplåter en ny bostadsrätt till honom. Den nya bostadsrätten omfattar lägenhetsytan som tidigare var knuten till de bostadsrätter som upphört. Några pengar utväxlas inte.

Enligt Skatteverkets bedömning ska marknadsvärdet av den erhållna bostadsrätten tas upp som ersättning för de avyttrade bostadsrätterna i enlighet med ovanstående praxis, oavsett vilket pris som avtalats mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Ersättningen ska fördelas på de avyttrade bostadsrätterna efter hur de avyttrade bostadsrätternas marknadsvärden förhåller sig till varandra. Denna ersättning utgör även anskaffningsutgift för den nya bostadsrätten. Bedömningstidpunkten vad gäller uppskattning av marknadsvärdet bör vara avyttringstidpunkten dvs. datum för bindande avtal avseende bostadsrättshavarens avyttring till föreningen.

Uppskovsavdrag enligt 47 kap. IL kan medges, om de där angivna förutsättningarna är uppfyllda. När det gäller frågan om de båda avyttrade bostadsrätterna kan utgöra ursprungsbostad se Skatteverkets ställningstagande i skrivelse 2006-06-16 "Kapitalvinst/Uppskov - flera bostadsrätter används som en bostad", dnr 131 376035-06/111.

I den andra situationen överlåter bostadsrättshavaren sin bostadsrätt till föreningen i utbyte mot att föreningen upplåter nya bostadsrätter till honom. De nya bostadsrätterna omfattar lägenhetsytan som tidigare var knuten till den bostadsrätt som upphört. Några pengar utväxlas inte.

Enligt Skatteverkets bedömning ska marknadsvärdet av de erhållna bostadsrätterna tas upp som total ersättning för den avyttrade bostadsrätten oavsett vilket pris som avtalats mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Det därvid bestämda marknadsvärdet för de nya bostadsrätterna utgör även anskaffningsutgift för respektive bostadsrätt. Bedömningstidpunkten är även här avyttringstidpunkten.

Uppskovsavdrag enligt 47 kap. IL kan medges, om de där angivna förutsättningarna är uppfyllda. När det gäller frågan om de båda erhållna bostadsrätterna kan utgöra ersättningsbostad se Skatteverkets ställningstagande i skrivelse 2006-06-16 "Kapitalvinst/Uppskov - flera bostadsrätter används som en bostad", dnr 131 376035-06/111.