Försäljning av fastighets- och byggnadstillbehör från privatbostadsfastighet

1 Sammanfattning

Separat avyttring av tillbehör, som avskiljs från fastighet/byggnad, beskattas som avyttring av andra tillgångar enligt 52 kap. IL. Motsvarande gäller vid sådan försäljning från byggnad på annans mark.

Tillgången är vanligtvis innehavd för personligt bruk, varför eventuell förlust inte är avdragsgill.

Omkostnadsbeloppet får beräknas till anskaffningsutgiften med tillägg för förbättringar. Vid avyttring av fastighets- eller byggnadstillbehör, kan omkostnadsbeloppet vanligtvis inte anses överstiga försäljningsintäkten.

Detta omkostnadsbelopp ska sedan reducera fastighetens omkostnadsbelopp vid en senare försäljning.

2 Bakgrund och frågeställning

Det förekommer att byggnad eller del av byggnad säljs för att avskiljas från fastigheten. Förutom byggnad kan det vara fråga om köksinredning, vitvaror, takpannor, värmepanna, dörrar m.m.

Frågan gäller om en sådan försäljning av enstaka delar ska behandlas enligt reglerna för delavyttring av fastighet i 45 kap. IL eller enligt reglerna för övriga tillgångar i 52 kap. IL.

3 Gällande rätt m.m.

Civilrätt

Fast egendom är jord, vilka är indelade i fastigheter, 1:1 jordabalken (JB).

Till fastighet hör byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk (fastighetstillbehör), 2:1 JB.

Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna (byggnadstillbehör), 2:2 JB. Exempel på sådana tillbehör är vatten- och elledning, värmepanna, element, badkar, spis, tvättmaskin, markis m.m.

Överlåtelse av fastighets- eller byggnadstillbehör gäller inte mot tredje man (sakrättslig verkan) förrän det fysiska sambandet med fastigheten bryts på ett effektivt sätt, 2:7 JB.

Tillgången ändrar karaktär från fast till lös egendom, när den avskiljts från jorden eller byggnaden på sådant sätt att det inre sambandet har upphört.

Vid köp av fastighet gäller JB och vid köp av lös egendom gäller köplagen. Jämför 1 § köplagen. Även om objektet är tillbehör till fastigheten vid avtalets ingående, ska köplagens regler tillämpas avseende lös egendom, om avsikten är att föremålet ska avskiljas från fastigheten i samband med leverans (Ramberg; Kommentar till Köplagen / Nordstedts Gula Bibliotek, 1995, sid. 136).

Byggnad är inte fastighetstillbehör om den har tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren. Byggnad på annans mark är således lös egendom.

Skatterätt

Begreppet fastighet är inom skatterätten i grunden identiskt med det civilrättsliga fastighetsbegreppet som regleras i JB. Byggnad på annans mark räknas dock skatterättsligt till fastighet, 2 kap. 6 § IL.

Avyttring av annan tillgång än fastighet, bostadsrätt, delägarrätt, fordringsrätt och andel i handelsbolag, beskattas enligt 52 kap. IL.

För tillgångar som den skattskyldige innehaft för personligt bruk (personliga tillgångar) får som omkostnadsbelopp räknas 25 % av erhållen ersättning minskad med försäljningsutgifter, 52 kap. 2 § IL. Kapitalvinster på personliga tillgångar tas upp till den del de för beskattningsåret sammanlagt överstiger 50 000 kr, 52 kap. 2 § IL.

Förlust vid avyttring av personliga tillgångar får inte dras av, 52 kap. 5 § IL.

4 Skatteverkets bedömning

Skatterätten baseras vanligen på civilrätten. Den skatterättsliga hanteringen följer alltså den civilrättsliga klassificeringen av rättshandlingarna. Försäljning av tillbehör, eller del av tillbehör, behandlas civilrättsligt som försäljning av lös egendom, varvid transaktionen omfattas av bestämmelserna i köplagen och inte av JB:s bestämmelser om fast egendom. Sådan avyttring ska därför beskattas enligt 52 kap IL och inte som delavyttring av fastighet enligt 45 kap IL. Beskattning enligt 45 kap. IL förutsätter alltså att överlåtelsen även innefattar mark.

Byggnad räknas som fastighet även om den är lös egendom, 2 kap. 6 § IL. Byggnad är lös egendom om den har tillförts av annan än fastighetsägaren, d.v.s. att marken och byggnaden innehas av olika ägare. Skatteverket anser att den skatterättsliga regeln, som likställer byggnad som är lös egendom med fastighet, endast avser byggnad på annans mark. Regeln avser alltså inte byggnad som är fastighetstillbehör, men som blir lös egendom genom försäljningen.

Privatbostadsfastighet förutsätter att småhuset är en privatbostad, som i sin tur förutsätter att byggnaden till övervägande del används för eget eller närståendes boende. Tillbehör till en privatbostadsfastighet bör därför vara en tillgång som den skattskyldige innehaft för personligt bruk (personlig tillgång). Därav följer att kapitalförlust inte är avdragsgill, 52 kap. 5 § IL.

Avdrag får ske för det verkliga omkostnadsbeloppet, som motsvarar den skattskyldiges utgift för att anskaffa och förbättra den specifika tillgången som har avyttrats. Den verkliga utgiften är vanligtvis högre än försäljningsinkomsten. Som ovan nämnts är förlust på personlig tillgång inte avdragsgill. Skatteverket anser därför att omkostnadsbeloppet i dessa fall får bestämmas till samma belopp som försäljningsinkomsten, varför varken vinst eller förlust uppkommer.

Om försäljning av byggnad eller byggnadsdel sker i nära anslutning till förvärvet av fastigheten ska verkligt omkostnadsbelopp normalt anses motsvara försäljningspriset för byggnaden eller byggnadsdelen. Detta innebär bl.a. att ingen förlust uppkommer vid försäljning av äldre bostadsbyggnad från en fastighet som anskaffats för att användas som tomtmark för nybyggnation. Anskaffningsutgiften för hela fastigheten minskad med försäljningspriset för byggnaden får anses utgöra anskaffningsutgift för tomtmark.

Det verkliga omkostnadsbelopp som har förbrukats vid försäljning av byggnad eller byggnadsdel från fastigheten, ska reducera fastighetens omkostnadsbelopp vid en framtida försäljning. Förutsättningen är att den avyttrade tillgångens anskaffningsvärde vid den tidpunkten kan ingå i fastighetens omkostnadsbelopp enligt 45 kap. IL.

Exempel: Fastighetsägaren har för flera år sedan uppfört en bostadsbyggnad för 100 000 kr. Han avser att riva byggnaden och bygga nytt. Han säljer vissa delar av byggnaden för 10 000 kr, som ska redovisas som en försäljningsinkomst avseende lös egendom på blankett K8. Avdrag för omkostnadsbelopp får begränsas till 10 000 kr, som medför att fastighetens omkostnadsbelopp vid en senare försäljning reduceras med motsvarande 10 000 kr.

Fastighetsägaren kan även ha en utgift för att ersätta eller återanskaffa ett sådant tillbehör som har avskiljts från fastigheten och sålts. Huruvida den utgiften får inräknas i fastighetens omkostnadsbelopp som en förbättringsutgift, ska bedömas oberoende av om det tidigare tillbehöret har sålts eller utrangerats utan ersättning.