Fördelning av anskaffningsutgift på byggnad och tomt då byggnaden rivs efter förvärvet

1 Sammanfattning

Vid anskaffning av byggnad och tillhörande tomt ska, om taxeringsvärdena avsevärt avviker från de verkliga värderelationerna, justeringsregeln i 19 kap. 12 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, tillämpas vid beräkning av anskaffningsvärdet för byggnaden. Byggnaden värderas till den nettoavkastning den ger den nye ägaren under dennes innehavstid. Återstoden av anskaffningsutgiften för fastigheten hänförs till mark.

Värdeminsknings- och utrangeringsavdrag för byggnaden erhålls om byggnaden haft ett anskaffningsvärde och att detta vid avdragstillfället inte utnyttjats fullt ut.

2 Frågeställning

Fråga har uppkommit hur anskaffningsutgiften ska fördelas på byggnad och tillhörande tomt, då byggnaden rivs efter förvärvet. Kan värdeminsknings- och utrangeringsavdrag för byggnad erhållas?

3 Gällande rätt m.m.

I 19 kap. 4 § IL anges att utgifter för att anskaffa en byggnad ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag.

I 19 kap. 7 § IL anges att utrangeras en byggnad, ska avdrag göras för den del av anskaffningsvärdet som inte har dragits av tidigare.

I 19 kap. 11 § IL anges att anskaffningsutgiften för fastigheten fördelas på byggnad och mark med ledning av vid förvärvstidpunkten gällande taxeringsvärden.

I 19 kap. 12 § IL anges att fördelningen av anskaffningsutgiften för fastigheten, enligt 19 kap. 11 § IL, i vissa fall kan frångås om denna bestämmelse leder till avsevärt felaktig fördelning (justeringsregeln).

Av HFD 2011 ref. 72 framgår att om byggnad rivs efter förvärvet, är ägaren till byggnaden berättigad till värdeminskningsavdrag och, när utrangering sker, utrangeringsavdrag. Avdrag förutsätter naturligtvis att byggnaden haft ett anskaffningvärde och att detta vid avdragstillfället inte utnyttjats fullt ut.

4 Bedömning

Flera händelser, t.ex. en ny detaljplan, kan påverka värderelationen byggnad — mark.

En fördelning av anskaffningsutgiften enligt 19 kap. 11 § IL kan i sådana fall, då taxeringsvärdena inte speglar de verkliga värderelationerna, ge ett resultat som avsevärt avviker från de verkliga värdena. Justeringsregeln i 19 kap. 12 § IL ska då tillämpas.

En byggnad som ska rivas får därför, om justeringsregeln i 19 kap. 12 § IL ska tillämpas, enligt Skatteverkets uppfattning värderas till den nettoavkastning den ger den nye ägaren under dennes innehavstid. Hyreskontrakt medför många gånger att byggnaden inte kan rivas förrän kontrakten har upphört att gälla. Hyresintäkterna under avvecklingstiden innan rivningen, ska minskas med byggnadens driftkostnader under denna tid. Hyresintäkter och driftkostnader får, i den mån de inte är kända, uppskattas.

Det finns schabloner för kostnader för drift och underhåll som används i fastighetstaxeringssammanhang. Dessa uttrycks i kronor per kvadratmeter och år samt är beroende av flera olika faktorer, såsom läge och byggnadens karaktär. Dessa schabloner kan enligt Skatteverkets uppfattning användas om driftkostnaderna inte kan uppskattas på annat sätt.

Den del av anskaffningsutgiften för fastigheten som, enligt beräkningen ovan, inte belöper på byggnaden hänförs till anskaffningsutgift för marken.

Värdeminsknings- och utrangeringsavdrag för byggnaden erhålls om byggnaden haft ett anskaffningsvärde och att detta vid avdragstillfället inte utnyttjats fullt ut.