Klassificering av bostadsrättsförening

Observera att HFD har ändrat KR-domen genom domen från HFD den 7 april 2014.

Kammarrätten i Göteborg, 2013-06-04, mål nr 2860-11

Vid klassificering av en bostadsrättsförening har en revers bedömts utgöra en sådan del av verksamheten som hindrat föreningen från att bli ett privatbostadsföretag.

Inkomsttaxeringen 2008

I syfte att klassificeras som ett privatbostadsföretag genomförde under år 2007 en oäkta bostadsrättsförening en tredimensionell fastighetsbildning där en del av föreningens fastighet som bestod av lokaler styckades av för att bilda en egen fastighet. Den avstyckade fastigheten såldes samma år för skattemässigt värde till en ekonomisk förening som bildats av medlemmarna i bostadsrättsföreningen. Betalningen skedde genom att den ekonomiska föreningen utfärdade en revers på 31 miljoner kr.

Eftersom den avstyckade fastigheten sålts före 2007 års utgång ansåg bostadsrättsföreningen att den uppfyllde villkoren för att behandlas som ett privatbostadsföretag vid 2008 års taxering. Skatteverket ansåg däremot att eftersom föreningen ägde en fordran på 31 miljoner kr har föreningens verksamhet inte till klart övervägande del bestått i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Verket ansåg därför att bostads-rättsföreningen inte uppfyllde kraven för att klassificeras som ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen (IL).

Föreningen överklagade verkets beslut till förvaltningsrätten och anförde bl.a. att föreningen vid utgången av 2007 endast ägde en fastighet och att den bestod av bostäder som tillhandahölls föreningens medlemmar. Att bostadsrättsföreningen därutöver innehaft en fordran ansåg föreningen inte vara relevant för bedömningen.

Förvaltningsrätten som inte ändrade verkets beslut i denna del anförde följande vid sin bedömning.

”Vid klassificeringen av om en förening utgör ett privatbostadsföretag ska även annan inkomstgivande verksamhet än fastighetsupplåtelse beaktas (se Melz, Privatbostadsföretag - avgränsning mot andra bostadsförvaltande företag, Skattenytt 2000 s. 237 ff.). Vidare räcker det inte att en viss verksamhet bedrivs för att understödja medlemsboendet för att den ska anses ingå i den del av verksamheten som består i att bereda bostäder åt sina medlemmar (den kvalificerade verksamheten). Verksamheten måste även anses vara en del av boendeverk-samheten.

Frågan hur förvaltning av ekonomiska medel ska behandlas vid bedömningen av om - eller i vilken utsträckning - en förening bedriver kvalificerad verksamhet förefaller varken ha behandlats i praxis eller i förarbeten. Att förvaltning av kapital som fonderats för framtida reparationer och underhåll anses vara ett direkt led i bostadsförvaltningen förefaller närmast självklart. Dessa fonder får anses ha till primär avsikt att hålla kapital tillgängligt för boendeverksamheten. Så kan emellertid inte anses vara fallet med den fordran som är aktuell i det förevarande målet.

Den aktuella fordran har visserligen endast funnits i verksamheten under en kort period då den lösts under år 2008. Av handlingarna i målet framgår emellertid inte hur medlen därefter har placerats. Vidare kan det konstateras att fordringen avser ersättning för fastigheten Aa 36, vilken inte använts för kvalificerad verksamhet. Förvaltningsrätten bedömer därför att kapitalförvaltningen i form av fordran på den ekonomiska föreningen inte kan anses utgöra en del av den kvalificerade verksamheten.

Nästa fråga att ta ställning till blir då om kapitalförvaltningen varit av sådan omfattning att föreningens verksamhet inte till klart övervägande del har bestått i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder. Lagtexten ger ingen ledning för hur den kvalificerade verksamheten samt den totala verksamheten ska kvantifieras vid en sådan andelsberäkning. Skatteverket har utgått från föreningens förmögenhetsvärde och härvid funnit att 43 procent av detta värde utgjorts av kapitalförvaltning. Då det inte har framkommit någon alternativ beräkningsmetod som kan anses ge en rättvisande bild av föreningens verksamhet ansluter sig förvaltnings-rätten till Skatteverkets bedömning och lägger förmögenhetsvärdet till grund för beräkningen, vilket medför att föreningens verksamhet inte till klart övervägande del har bestått i att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar.

Förvaltningsrätten anser således inte att föreningen utgör ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen. Beskattning ska därför ske enligt vanliga regler i enlighet med Skatteverkets beslut.”

Bostadsrättföreningen överklagade till kammarrätten som inte ändrade verkets beslut. Kammarrätten konstaterade inledningsvis att bostadsrättsföreningen i slutet av 2008 löste reversen varvid föreningen använde erhållna medlen till att minska sin skuldsättning hos olika kreditinstitut. Frågan i målet är enligt kammarrätten om innehavet av reversen medför att den verksamhet som föreningen bedrivit vid utgången av 2007 inte till klart övervägande del har bestått i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder.

Kammarrätten anförde därefter följande vid sin bedömning.

”Vid klassificeringen av om en ekonomisk förening eller ett aktiebolag utgör ett privatbostadsföretag ska, som förvaltningsrätten konstaterat, även annan inkomstgivande verksamhet än fastighetsupplåtelse beaktas. Sådan annan verksamhet kan t.ex. bestå i kapitalförvaltning. I vilken utsträckning en förening kan förvalta kapital utan att det påverkar dess klassificering som privatbostadsföretag är inte närmare kommenterat vare sig i förarbeten eller i praxis.

Den aktuella reversen har uppkommit vid föreningens försäljning av den avstyckade delen av föreningens fastighet. Reversen har således ett direkt samband med föreningens tidigare bedrivna verksamhet i form av att tillhandahålla lokaler, vilken inte varit att bedöma som s.k. kvalificerad verksamhet. Enligt kammarrättens mening medför detta förhållande att föreningens innehav av reversen inte heller kan hänföras till kvalificerad verksamhet. Att avsikten varit att reversen snarast skulle lösas in och att - när så skedde i slutet av 2008 - de medel som då erhölls användes för att minska föreningens skuldsättning föranleder inte någon annan bedömning.

På grund härav och på av förvaltningsrätten i övrigt anförda skäl finner kammarrätten att föreningens verksamhet inte till klart övervägande del har bestått i att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar.”

Ett kammarrättsråd var skiljaktig och anförde följande. ”Föreningen har haft den aktuella fordran under en begränsad tid i avvaktan på att köparen till den avstyckade delen skulle ordna finansieringen. Annat har inte framkommit än att avsikten varit att reversen så snart som möjligt efter avyttringen skulle lösas in. När reversen lösts har medlen vidare använts till att minska föreningens skuldsättning. Mot denna bakgrund ska innehavet av reversen enligt min mening inte medföra att föreningen anses ha bedrivit verksamhet i form av kapitalförvaltning, trots att fordran hänförlig till reversen avsett ersättning för en tillgång som inte använts för den kvalificerade verksamheten. På grund härav anser jag att föreningens verksamhet vid utgången av 2007 till klart övervägande del bestått i att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar. Föreningen har därför utgjort ett privatbostadsföretag, varför överklagandet ska bifallas.”

Kommentar: För att ett privatbostadsföretag ska föreligga gäller enligt 2 kap. 17 § IL att verksamheten i föreningen till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Skatteverket har i ett allmänt råd (SKV A 2008:25) bedömt att med klart övervägande del avses minst 60 % av verksamheten och att bedömningen ska göras utifrån förhållandena vid beskattningsårets utgång. Denna del av verksamheten brukar benämnas kvalificerad verksamhet. Av rådet framgår vidare hur denna avgränsning ska göras till den del verksamheten avser användningen av föreningens fastighet. Däremot framgår inte hur avgränsningen ska göras i de fall en del av verksamheten inte anknyter till användningen av föreningens fastighet. Skatteverkets uppfattning är att förvaltning av kapital som inte kan anses anknyta till den kvalificerade verksamheten ska beaktas vid bedömningen av hur stor del av verksamheten som är kvalificerad. Huruvida denna förvaltning avser säljarrevers, bankmedel eller noterade värdepapper etc. bör ur detta perspektiv vara av underordnad betydelse. Att detta kapital under ett senare år kan komma att användas för att amortera föreningens lån bör inte ha någon betydelse för bedömningen av om föreningen utgör ett privatbostadsföretag för det tidigare året.

Vid bedömning av om fordran ingår i den kvalificerade verksamheten bör det sakna betydelse om den avyttrade fastigheten använts för medlemmarnas boende eller inte. Detta eftersom en avyttring av fastighet i sig inte kan anses vara en sådan verksamhet som är kvalificerad.

Bostadsrättsföreningen har överklagat kammarrättens dom till Högsta förvaltningsdomstolen som ännu inte meddelat om prövningstillstånd ska lämnas.