Hyra för studentbostäder

1 Sammanfattning

När värdefaktorn hyra för studentbostäder, som klassificeras som hyreshus, bestäms enligt 9 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152, FTL), ska den rekommenderade genomsnittshyran användas om den faktiska årshyran väsentligt avviker från bruksvärdehyran på grund av höga drift- och underhållskostnader.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av hyreshus.

Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande från 2006-10-09 med rubriken Studentbostäder (dnr 131 571388-06/111). Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Högsta förvaltningsdomstolen har senare meddelat domar där domstolen har konstaterat att studentbostäder ska indelas som hyreshus (bl.a. RÅ 2008 ref. 77). Genom dessa domar är det tidigare ställningstagandet överspelat i den del som gäller indelning i byggnadstyp. Detta uppdaterade ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning i den del som gäller värdefaktorn hyra jämfört med det tidigare ställningstagandet.

2 Frågeställning

Frågan är hur värdefaktorn hyra ska bestämmas för studentbostäder som klassificeras som hyreshus.

Den faktiska årshyran kan för vissa studentbostäder väsentligt överstiga bruksvärdehyran. Detta beror främst på att studentbostäder är uppdelade i små nyttjandeenheter med relativt stort antal våtenheter i förhållande till byggnadens totala yta. Även slitaget på lägenheterna är större på grund av bl.a. högre hyresgästomsättning. Den högre hyran är i dessa fall en kompensation för ökade drift- och underhållskostnader och behöver alltså inte leda till ett högre driftnetto. Med driftnetto menas det årliga överskott som står till förfogande för förräntning av det totala fastighetskapitalet efter att utbetalningar för drift och underhåll har dragits av från bruttoinbetalningarna.

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 9 kap. 3 § FTL menas med värdefaktorn hyra bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran för respektive värderingsenhet ska bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret. Normalt innebär detta att värdefaktorn hyra för bostäder ska bestämmas till den faktiska årshyran.

Av Skatteverkets senaste föreskrifter om värderingen av hyreshusenheter och ägarlägenhetsenheter framgår att värdering istället ska göras utifrån jämförelsehyra om den faktiska årshyran uppenbart avviker från bruksvärdehyran för bostäder eller från den marknadsmässiga hyran för lokaler.

Om drift- och underhållskostnaderna avviker från vad som har förutsatts i värdeområdet vid provvärderingen, kan det dessutom aktualisera en justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL. 

4 Bedömning

Om den faktiska årshyran väsentligt avviker från bruksvärdehyran för bostäder och detta kan härledas till höga drift- och underhållskostnader, så ska genomsnittshyran i värdeområdet användas när man bestämmer värdefaktorn hyra. Detta under förutsättning att driftnettot ungefär motsvarar det driftnetto som förutsatts vid den marknadsvärdebedömning som gjorts i anslutning till provvärderingen. Om genomsnittshyran används är det viktigt att boarean (BOA) även inkluderar gemensamma ytor såsom kök, allrum, etc., s.k. BOAg (jfr Svensk standard 21054:2009 s. 21).

Om det beräknade driftnettot kraftigt avviker från det driftnetto som förutsatts vid provvärderingen ska i stället justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL ske. Justering medges utifrån skillnaden mellan de faktiska drift- och underhållskostnaderna och drift- och underhållskostnaderna enligt marknadsvärdebedömningen vid provvärderingen. Justeringsbeloppet beräknas som avvikande drift- och underhållskostnader x antal kvm x nivåfaktorn x kapitaliseringsfaktorn.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av hyreshus.