Riktvärdekarta, tabeller och riktvärdeangivelser

Riktvärdekartor för lantbruk

Med riktvärdekarta menas en karta (kartbild) där gränserna mellan olika värdeområden framgår för en eller flera typer av värderingsenheter. Av riktvärdekartan ska också riktvärdeangivelserna framgå samt de förutsättningar som gäller för varje värdeområde (1 § SKVFS 2012:4).

Uppgifter om riktvärdeangivelserna, som behövs för att bestämma riktvärdet inom varje värdeområde, ska redovisas på kartan, i en tabell eller på annat sätt (7 kap. 3 § FTL).

Om det inom ett värdeområde förutsätts råda något annat än genomsnittliga förhållanden för en värdefaktor så ska det redovisas på riktvärdekartan (2 § SKVFS 2012:4).

Inför 2014 års förenklade fastighetstaxering (FFT) av lantbruksbruksenheter ska, enligt 1 § SKVFS 2012:4, följande riktvärdekartor upprättas:

• riktvärdekarta LS – för redovisning av småhus och tomtmark till småhus som ingår i en lantbruksenhet
• riktvärdekarta J – för redovisning av ekonomibyggnad, åkermark och betesmark
• riktvärdekarta SK – för redovisning av produktiv skogsmark och skogligt impediment.

Riktvärdekartan för småhus och tomtmark till småhus för lantbruksenheter vid FFT 2014 ska utgå från riktvärdekartan för småhusenheter från FFT 2012 (4 § SKVFS 2012:4).

Värdefaktorer och klassindelning

Riktvärdena bestäms för olika kombinationer av värdefaktorer. En värdefaktor är en egenskap som är knuten till fastigheten och som har betydelse för fastighetens marknadsvärde (7 kap. 1 § FTL).

Värdefaktorerna är oftast indelade i klasser och resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata. Klassindelningen bestäms i 1 kap. FTF och i bindande föreskrifter, 7 kap. 7 § FTL och 6 kap. 1 § FTF.

Inom varje värdeområde ska man för ägoslagen och byggnadstyperna inom en lantbruksenhet bestämma riktvärden för de värdefaktorer som särskilt ska beaktas vid värderingen: de riktvärdegrundande värdefaktorerna.

Riktvärden och tabeller

De grundläggande reglerna för värderingsmodellen för lantbruksenheter finns i 8, 10 och 12–14 kap. FTL som handlar om riktvärde för småhus och ekonomibyggnader respektive för tomtmark, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och skogligt impediment.

De tabeller som förekommer när man värderar lantbruksenheter redovisas i bilaga till FTF.

För samtliga ägoslag, utom tomtmark och skogligt impediment, beräknar man riktvärdena med ledning av relationstabeller. Övrig mark åsätts inte något värde alls, däremot redovisas storlek. Tomtmarken värderas med utgångspunkt från värdet i riktvärdeangivelsen. Värdet i riktvärdeangivelsen anges som en normaltomt inom värdeområdet. För skogligt impediment så sker värderingen med ledning av en riktvärdetabell.

För varje värderingsenhet ska man bestämma riktvärden (1 kap. 2 § FTF). Det ska finnas riktvärden för olika slag av värderingsenheter och för skilda förhållanden för värdefaktorerna som finns angivna i 8–15 kap. FTL.

Riktvärdena ska bestämmas med utgångspunkt i de riktvärdeangivelser som redovisas för varje värdeområde på riktvärdekartor, i tabeller och på sätt som framgår av FTF. Vad en tabell ska innehålla framgår av 1 kap. 2 § FTF.

I bestämmelsen står det att riktvärdet avser värdet av en värderingsenhet. Detta riktvärde utgör värderingsenhetens värde om det inte ska korrigeras för storleksinverkan eller justeras för säregna förhållanden.

Värdet av markanläggningar

För lantbruksenheter är det endast för egendom av karaktär markanläggningar som det inte är föreskrivet hur värderingen ska utföras och redovisas. Värdet på dessa markanläggningar bestäms på ett sätt som är lämpligt i det enskilda fallet.

Vanligtvis innebär det att värderingen sker med ledning av nedlagda kostnader, d.v.s. genom att man gör en produktionskostnadsberäkning enligt reglerna i 5 kap. 5 § tredje stycket och 6 § FTL.

Värdet av markanläggningar beaktas med hänsyn till reglerna om justering för säregna förhållanden i 7 kap. 5 § FTL.

Värdet av markanläggningen läggs till den värderingsenhet mark som anläggningen hör till. Om det underlättar värderingen betydligt så ska markanläggningen utgöra en egen värderingsenhet (6 kap. 11 § FTL).

Normenheten

Det har visat sig lämpligt att kunna benämna olika värdenivåer. Detta sker genom att man anger ett värde för en egendom med vissa bestämda egenskaper (klassindelningsdata). Den egendom som man på detta sätt ska bestämma och ange värdet för betecknas normenhet. För småhusenheter betecknas dock normenheten för småhus normhus (1 kap. 6 § FTF) och normenheten för tomtmark till småhus betecknas normaltomt (1 kap. 3 § FTF).

I FTL har man för varje byggnadstyp och ägoslag bestämt vilka dessa egenskaper ska vara. Normenheten har en viktig funktion i värderelationstabellerna och relationstalet för normenheten i tabellerna är vanligen 100 000 kr, 1 000 eller 1.

Riktvärdeangivelser

På riktvärdekartan, d.v.s. på kartbilden eller på en dekal eller beskrivning som är ansluten till denna, ska man enligt 7 kap. 3 § FTL, för varje värdeområde ange de uppgifter som krävs för att riktvärdena ska kunna beräknas. Uppgifterna anger man i en särskild riktvärdeangivelse för de olika byggnadstyperna och ägoslagen.

När man använder relationstabeller, vilket man gör för småhus, ekonomibyggnader samt åker- och skogsmark, består riktvärdeangivelsen i första hand av en s.k. nivåfaktor. I andra fall, t.ex. för tomtmarken, består riktvärdeangivelsen av riktvärdet för normenheten. Tack vare att relationstalet för normenheten i värderelationstabellerna ofta är 100 000, 1 000 eller 1, är det lätt att med hjälp av den nivåfaktor som anges i riktvärdeangivelsen beräkna värdet för normenheten.

Formler

Den slutliga bestämningen av riktvärdet sker enligt en särskild formel för sådan egendom som värderas med hjälp av en relationstabell. Formlerna är reglerade i FTF.

Avrundning av belopp

Huvudregeln då det gäller avrundning av belopp som avser en fastighets värde finns i 20 kap. 4 § FTL. Enligt denna bestämmelse ska värdet av en enskild värderingsenhet anges i hela tusentals kronor. Avrundning ska enligt bestämmelsen ske så att det överstigande beloppet, som alltså inte uppgår till ett helt tusental kronor, faller bort. För värderingsenheter med värden över 5 miljoner kr finns särskilda avrundningsregler i 1 kap. 5 § FTF. Vidare finns det fall där man avrundar beloppen nedåt till närmast hela tusental kronor när man beräknar riktvärdet för tomtmark och småhus. Dessa fall anges i 1 kap. 7 c, 35 c och 35 e §§ FTF.

Riktvärdekartan för ekonomibyggnad

Riktvärdekarta J, där J avser jord, omfattar ekonomibyggnad, åkermark och betesmark. Riktvärdekarta J ska upprättas för varje län. Indelningen i värdeområden för ekonomibyggnad, åkermark och betesmark kan således utläsas av kartbilden. Varje värdeområde har ett särskilt nummer.

Av riktvärdekartan, eller en beskrivning som tillhör kartan, framgår genom riktvärdeangivelser vilken J-nivåfaktor respektive E-nivåfaktor som rekommenderats för värdeområdet. Av riktvärdeangivelserna framgår det också vilken tabellinriktning, G- M- eller T-tabell, som rekommenderats för värdeområdet.

Värdefaktorer och klassindelning

Värdefaktorerna för ekonomibyggnader är byggnadskategori, storlek, ålder och beskaffenhet (10 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorerna indelas i klasser och klassindelningen är densamma i hela landet. Lägets inverkan på värdet av en ekonomibyggnad beaktas genom indelningen i dess värdeområden, E-nivåfaktorn för området och valet av värdetabell.

Riktvärden och tabeller

Riktvärdet för en ekonomibyggnad är värdet av en eller flera ekonomibyggnader eller del av en ekonomibyggnad (10 kap. 1 § FTL).

Riktvärdena för ekonomibyggnader beräknas för de olika klasserna av värdefaktorn byggnadskategori, och inom varje byggnadskategoriklass för olika kombinationer av värdefaktorerna storlek och beskaffenhet samt i flertalet fall även ålder.

Det finns tabellverk för ekonomibyggnader, s.k. E-tabeller, som består av totalt 51 tabeller. För varje byggnadskategoriklass, med undantag för byggnadskategori klass 60, finns tre E-tabeller. För samtliga byggnadskategoriklasser utom klass 60 finns E-tabellen som en G-tabell, en M-tabell och en T-tabell. T-tabellen är i första hand avsedd för tätortsinfluerade områden, medan G-tabellen anpassats för glesbygdsförhållanden. M-tabellen avser normalförhållanden. De olika E-tabellerna för de skilda byggnadskategoriklasserna redovisas i 1 kap. 10 § FTF.

Tabellerna är relationstabeller med relationstal som ska multipliceras med nivåfaktorn för värdeområdet (E-nivåfaktorn). Utgångspunkten för de relativa värdena i E-tabellerna för ekonomibyggnader med olika klassindelningsdata är värdet av normenheten för ekonomibyggnader, vilket är föreskrivet i FTF.

Normeneheten

Normenheten för en ekonomibyggnad är ett djurstall för nötkreatur, uppfört under åren 1990–1999, är av normal beskaffenhet samt har en storlek av 701–800 kvm. Riktvärdet för en sådan byggnad får endast anges som ett värde från en fastställd serie. (10 kap. 2 § FTL).

Värdet av normenheten för ekonomibyggnader är föreskrivet i 1 kap. 11 § FTF. Här framgår att de relativa värdena i E-tabellerna ska bestämmas i en värdenivå där värdet av en ekonomibyggnad, normenheten, är 1 000 kr.

Värdena i E-tabellerna anpassas till värdenivån inom värdeområdet genom att multipliceras med den E-nivåfaktor som Skatteverket rekommenderat för området.

Nivåfaktorn, E-nivåfaktorn för ekonomibyggnader, regleras i 1 kap. 11 § FTF. Den nivåfaktor som tillämpas vid en värdering är den som Skatteverket rekommenderat i riktvärdeangivelsen för värdeområdet.

Riktvärdeangivelser

Av riktvärdekarta J ska följande framgå för ekonomibyggnader (9 § SKVFS 2012:4):

indelningen i värdeområden

vilken värdenivå (E-nivåfaktor) som gäller för värdeområdet

vilken beskaffenhetsklass som tillämpas.

Exempel: riktvärdeangivelse

E 450G

E	riktvärdeangivelsen avser värderingsenheter för ekonomibyggnader
450	rekommenderad E-nivåfaktor
G	E-tabellen för glesbygd ska användas

Riktvärdekartan för åkermark

Riktvärdekartan för åkermark benämns riktvärdekarta J och omfattar också betesmark och ekonomibyggnad. Av kartbilden kan man således utläsa indelningen i värdeområden för åkermark, betesmark och ekonomibyggnad. Varje sådant värdeområde har ett nummer. Riktvärdekarta J ska upprättas för varje län.

Värdefaktorer och klassindelning

Värdefaktorerna för åkermark är storlek, beskaffenhet och dränering (13 kap. 2 § FTL).

Värdefaktorerna (utom storlek) indelas i klasser. Samma klassindelning används i hela landet. För varje kombination av klassindelningsdata anges ett rekommenderat värde av 1 000 kr per hektar av sådan åkermark som anges i 13 kap. 2 § FTL, den s.k. normenheten. Lägets inverkan på åkermarkens värde beaktas genom indelningen i värdeområdet och J-nivåfaktorn som angivits för värdeområdet.

Riktvärden och tabeller

Tabellverket för åkermark består av sju relationstabeller, s.k. J-tabeller. Utgångspunkt för de relativa värdena i J-tabellerna för åkermark med olika klassindelningsdata är värdet av normenheten för åkermark, vilket är föreskrivet i FTF. Värdena i J tabellerna anpassas till värdenivån inom värdeområdet genom att multipliceras med den J-nivåfaktor som Skatteverket rekommenderat för området.

Relationstabellerna är uppbyggda med utgångspunkt från att relativvärdet för normenheten åkermark ska vara 1 000 kr. Relationstalen i tabellen är avvägda så att de när de multiplicerats med J-nivåfaktorn motsvarar åkermarkens värde i kronor per hektar.

Det relativa värdet hämtas ur den J-tabell som gäller för värdeområdet med hänsyn till föreskriften i 1 kap. 17 § tredje stycket FTF. Det finns sju J-tabeller: J1–J7.

När man beräknar riktvärdet för åkermark multiplicerar man värdet i den tillämpliga relationstabellen med J-nivåfaktorn för värdeområdet.

Normenheten

Normenheten är värdet per hektar åkermark som är tillfredsställande dränerad, genom självdränering eller äldre täckdikning, och som är av genomsnittlig beskaffenhet. Värdet av sådan mark får endast anges i en fastställd värdeserie (13 kap. 2 § FTL).

Nivåfaktorn (J-nivåfaktorn) vid värderingen av åkermark regleras i 1 kap. 17 § andra stycket FTF. Det ska enligt denna bestämmelse finnas 74 skilda värdenivåer, reglerade genom 74 J-nivåfaktorer inom intervallet 1,0–250,0. Den J-nivåfaktor som ska tillämpas vid en värdering är den som Skatteverket rekommenderat för värdeområdet i riktvärdeangivelsen.

Riktvärdeangivelser

Indelningen i värdeområden samt vilken värdenivå (J-nivåfaktor) som gäller för värdeområdet ska framgå av riktvärdekarta J (8 § SKVFS 2012:4).

Exempel: riktvärdeangivelse

J 18

J	riktvärdeangivelsen avser åkermark och betesmark
18	rekommenderad J-nivåfaktor

Riktvärdekartan för betesmark

Riktvärdekartan för betesmark benämns riktvärdekarta J. Denna riktvärdekarta omfattar också åkermark och ekonomibyggnad. Riktvärdekarta J ska upprättas för varje län. Av kartbilden kan man således utläsa indelningen i värdeområden för betesmark, åkermark och ekonomibyggnad. Varje sådant värdeområde har ett nummer.

Värdefaktorer och klassindelning

Värdefaktorerna för betesmark är storlek och beskaffenhet (13 kap. 5 § FTL).

Värdefaktorn beskaffenhet indelas i klasser. Samma klassindelning används i hela landet. För varje klass anges ett rekommenderat relationstal som svarar mot värdet i kronor per hektar vid ett värde av 1 000 kr per hektar av sådan betesmark som beskrivs i 13 kap. 5 § FTL, den s.k. normenheten. Lägets inverkan på betesmarkens värde beaktas genom indelningen i värdeområden och den J-nivåfaktor som anges för värdeområdet.

Riktvärden, tabeller och normenhet

För betesmarken gäller samma tabellverk, d.v.s. sju J-tabeller, samma normenhet och nivåfaktorer som för åkermark, se Riktvärde och tabeller (för åkermark) ovan.

Riktvärdeangivelser

Av riktvärdekarta J ska indelningen i värdeområden framgå, samt vilken värdenivå (J-nivåfaktor) som gäller för värdeområdet (8 § SKVFS 2012:4).

Exempel: riktvärdeangivelse

J 18

J	riktvärdeangivelsen avser betesmark och åkermark
18	rekommenderad J-nivåfaktor

Riktvärdekartan för produktiv skogsmark

Riktvärdekartan för produktiv skogsmark benämns riktvärdekarta SK. Varje riktvärdekarta SK omfattar ett län. Av kartbilden kan man utläsa indelningen i värdeområden för produktiv skogsmark och skogligt impediment. Varje sådant värdeområde har ett nummer. Av riktvärdekartan framgår vilken skogsnivåfaktor (SK-nivåfaktor) som rekommenderats för värdeområdet.

Värdefaktorer och klassindelning

Värdefaktorerna för produktiv skogsmark bestäms efter olika modeller för den del av skogsmarken inom en taxeringsenhet som understiger 30 ha och för den del av skogsarealen som är minst 30 ha. En taxeringsenhet med mindre än 30 ha skogsmark värderas således endast enligt modellen för mindre skogsinnehav, medan en skogsareal om minst 30 ha värderas enligt båda modellerna.

För en taxeringsenhet vars produktiva skogsmarksareal understiger 30 ha är värdefaktorerna storlek och virkesförråd (14 kap. 3 § FTL).

För den del av den produktiva skogsmarken som överstiger 29 ha är värdefaktorerna storlek, bonitet, kostnad, virkesförråd barrträd och virkesförråd lövträd (14 kap. 3 § FTL)

Samtliga värdefaktorer utom storlek klassindelas. För all produktiv skogsmark rekommenderas relationstal som är värdet per hektar. För produktiv skogsmark som uppgår till minst 30 ha tillämpas två relationstal, ett för den delen av skogsmarken som understiger 30 ha och ett för den delen av skogsmarken som överstiger 29 ha. Relationstalet anger värdet per hektar vid ett värde av 1 000 kr per hektar av sådan produktiv skogsmark som beskrivs i 14 kap. 2 § FTL, den s.k. normenheten. Lägets inverkan på den produktiva skogsmarken beaktas genom indelningen i värdeområden och genom valet av den s.k. SK-nivåfaktorn för värdeområdet.

Riktvärden och tabeller

För produktiv skogsmark gäller olika värderingsmodeller för skogsinnehav med mindre än 30 ha och för skogsinnehav med minst 30 ha. För värderingen enligt de båda värderingsmodellerna gäller skilda tabellverk. De mindre skogsinnehaven värderas enligt en relationstabell (skogstabell M). För de större skogsinnehaven består tabellverket av fem tabeller med beräkningskonstanter för beräkning av relativa hektarvärden (skogstabeller S).

Utgångspunkten för de relativa värdena i skogstabell M och de värden som beräknas med hjälp av skogstabellerna S är det värde av normenheten för produktiv skogsmark som föreskrivs i FTF. Man anpassar de relativa värdena enligt tabellerna till värdenivån inom värdeområdet genom att multiplicera dem med den skogsnivåfaktor som Skatteverket rekommenderat för området.

Skogstabell M

Skogstabell M har den utformning som redovisas i bilaga 5a till FTF. Där framgår det relativa hektarvärdet för de första 29 hektaren av ett skogsinnehav.

För en värderingsenhet som avser skogsmark, och som understiger 30 ha, beräknar man riktvärdet genom att multiplicera det relativa värdet hämtat från skogstabell M med den skogsnivåfaktor som rekommenderats för värdeområdet med hänsyn till arealen.

Skogstabell S

Skogstabell S ska ha den utformning som redovisas i bilaga 5 b till FTF.

De tre konstanterna i Skogstabell S är kalmarksvärdet per hektar samt skogskubikmetervärdet av barrträd respektive lövträd.

Det relativa hektarvärdet ska enligt 1 kap. 21 § FTF beräknas med ledning av skogstabell S för var och en av tre konstanter k1–k3 i en av bonitetsklasserna A–E och en av de nio kostnadsklasserna. Beräkningen sker enligt en särskild formel, se sidan Produktiv skogsmark.

Man beräknar den del av riktvärdet som avser skogsinnehav över 29 ha genom att multiplicera det relativa hektarvärdet med skogsnivåfaktorn och det antal hektar som överstiger 29.

Skogstabell S ska enligt 1 kap. 21 § FTF upprättas för följande regioner:

1.	I, Z, AC och BD län
2.	W, X och Y län
3.	AB, C, D, E, O, S, T och U län
4.	F, G och H län
5.	K och N län.

Normenheten

Normenheten för produktiv skogsmark med växande skog är värdet per hektar av genomsnittlig beskaffenhet, i ett eller flera värdeområden, där värdet endast får anges i en fastställd värdeserie (14 kap. 2 § FTL).

Med genomsnittliga förhållanden för produktiv skogsmark med växande skog avses att skogsmarken tillhör bonitetsklass C och kostnadsklass 5 samt har virkesförråd som anges för olika regioner. Detta gäller för såväl större som mindre skogsinnehav (1 kap. 19 och 21 § FTF).

Nivåfaktorn (SK-nivåfaktorn) vid värderingen av mindre respektive större skogsinnehav regleras i 1 kap. 19 och 21 §§ FTF. Det ska enligt dessa bestämmelser finnas 63 skilda värdenivåer, reglerade genom 63 skogsnivåfaktorer mellan 1,0 och 100,0 för de olika värdeområdena. Den skogsnivåfaktor som ska tillämpas vid en värdering är den som Skatteverket rekommenderar för värdeområdet i riktvärdeangivelserna.

Riktvärdeangivelser

Av riktvärdekarta SK kan man utläsa indelningen i värdeområden samt vilken värdenivå (SK-nivåfaktor) som gäller inom varje värdeområde för produktiv skogmark och skogligt impediment. Riktvärdekarta SK ska finnas för varje län (9 § SKVFS 2012:4).

Exempel: riktvärdeangivelse för produktiv skogsmark

SK 50,0

SK	riktvärdeangivelsen avser produktiv skogsmark och skogligt impediment
50,0	rekommenderad skogsnivåfaktor

Riktvärdekartan för skogligt impediment

Riktvärdekartan för skogligt impediment benämns riktvärdekarta SK. Varje riktvärdekarta SK omfattar ett län. Av kartbilden kan man utläsa indelningen i värdeområden för skogligt impediment och produktiv skogsmark. Varje sådant värdeområde har ett nummer. Av riktvärdekartan framgår vilken skogsnivåfaktor (SK-nivåfaktor) som rekommenderats för värdeområdet.

Värdefaktorer och klassindelning

För skogligt impediment tillämpas endast värdefaktorn storlek (14 kap. 5 § FTL). Riktvärdet för skogligt impediement varierar med hänsyn till

• markens belägenhet
• indelningen i värdeområde
• skogsnivåfaktorn för värdeområdet.

Markens belägenhet kan vara i norra Sverige (område 1), i Mellansverige (område 2) eller i södra Sverige (område 3).

Samma klassindelning används i hela landet.

Riktvärden och tabeller

Riktvärdet för skogligt impediment är värdet per värderingsenhet skogligt impediment. Riktvärdet ska anges för varje värdeområde skog (14 kap. 4 § FTL).

För skogligt impediment ska det enligt 1 kap. 24 § FTF upprättas en riktvärdetabell (SKI-tabell). I tabellen ska riktvärdet per hektar anges. Värdet varierar beroende på var i landet värderingsenheten är belägen samt med den skogsnivåfaktor som gäller för värdeområdet. Skogsnivåfaktorerna indelas på det sätt som anges i bilaga 5 c till FTF.

Normenheten

För skogligt impediment finns ingen normenhet.

Riktvärdeangivelser

Bestämmelsen om riktvärdeangivelse för skogsmark gäller även för skogligt impediment (9 § SKVFS 2012:4).

Riktvärdekartan för småhus och tomtmark på lantbruksenhet

Riktvärdekartan för småhus på lantbruk benämns riktvärdekarta LS. Samma värdeområdesindelning ska gälla för småhus och tomtmark till småhus som ingår i en lantbruksenhet som för övriga småhus respektive tomtmark som ingår i småhusenheter. Riktvärdekarta LS vid FFT 14 ska därför utgöras av riktvärdekarta S från 2012 års förenklade fastighetstaxering, och i fråga om värdeområdesindelningen kompletteras med ändringarna vid 2013 års särskilda fastighetstaxering. Riktvärdekartan ska innehålla riktvärdeangivelser för småhus och tomtmark till småhus som ingår i en lantbruksenhet för varje värdeområde där småhus och tomtmark kan förekomma (4 och 5 § SKVFS 2012:4).

Riktvärde och tabeller för småhus

Riktvärdet för småhus ska vara värdet av ett småhus med tillhörande garage, förråd och liknande byggnader (8 kap. 1 § FTL). Man beräknar riktvärdet för småhusenheter med ledning av relationstabeller och omräkningsfaktorer m.m. (1 kap. 2 § första och andra stycket FTF).

När man bestämmer riktvärdeangivelser och riktvärden för småhus upprättar man tabeller som hjälp i arbetet: en tabell för grund- och marginalvärden (SV-tabell), tabeller för åldersinverkan (SO-tabell S) och en tabell för värdeinverkan av värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning (FV-tabell S) (1 kap. 6 § FTF). Normenheten, som för småhus benämns normhuset, fyller en viktig funktion eftersom tabellerna ska relateras till det.

Normhuset – normenheten för småhus

Normenheten för småhus betecknas normhus (1 kap. 6 § FTF).

Normhuset definieras som ett småhus som har uppförts under det sjuttonde året före det år då en allmän fastighetstaxering av småhusenhet sker. Normhuset är av normal storlek och standard samt friliggande. Normhuset är också det enda småhuset på tomten och tomten utgör en självständig fastighet. Normhuset har inte varit föremål för någon om- eller tillbyggnad (8 kap. 2 § FTL).

I allmänna råd (SKV A 2013:11) kan man läsa om normhuset vid 2014 års taxering av lantbruksenheter. Man utgår från normhuset när man upprättar SO-tabellerna L och FV- tabell L, enligt 1 kap. 7 a och 7 b §§ FTF.

SV-tabell

SV-tabellen visar värden för normhuset vid skilda förhållanden för värdefaktorerna storlek och standard. Normhuset ska ha uppförts under det sjuttonde året före det år då en allmän fastighetstaxering av småhusenheter sker. Värdenivån är 100 000 kr.

Tabellen har 59 skilda värdenivåer för normhuset (1 kap. 6 § FTF). Värdenivån får man genom att multiplicera värdena i SV-tabellen i det allmänna rådet SKV A 2013:11 med nivåfaktorer för småhus (S-nivåfaktorer). S-nivåfaktorerna i SV-tabellen är 1,2–30,0.

Värdet för normhuset inom ett värdeområde med S-nivå 4 är 4,0 multiplicerat med värdenivån 100 000 kr = 400 000 kr.

SO-tabell L

SO-tabell L ska genom åldersfaktorer visa värderelationerna mellan lika stora byggnader vid skilda förhållanden för värdefaktorerna ålder och standard. Tabellerna visar hur värdet förändras med värdeåret för varje kombination av ålder och standard. För ett småhus som har uppförts sjuttonde året före det år då en allmän fastighetstaxering av småhusenheter sker, och som har normal standard, ska åldersfaktorn vara 1,0 (1 kap. 6 § FTF). Det finns sex SO-tabeller L och de har samma utformning som SO-tabellerna S från 2012 års fastighetstaxering. Skillnaden är att indelningen i åldersklasser anpassas till det nivåår som gäller för den allmänna och förenklade fastighetstaxeringen av lantbruksenheter som tabellerna avser (1 kap. 7 a § FTF).

Tabellerna är betecknade med procenttalen 75, 80, 85, 90, 95 och 100, t.ex. ”SO-tabell L, åldersinverkan 75” (1 kap. 6 § FTF). Dessa procenttal beräknas med utgångspunkt från värdet av ett småhus som har samma ålder och standard som normhuset. Procenttalen visar den andel som utgörs av värdet av ett motsvarande småhus som uppförts tjugo år före det år som normhuset uppfördes.

Vilken SO tabell L man ska tillämpa beror på om åldersinverkan har större eller mindre betydelse inom ett värdeområde. Tabellerna för åldersfaktor förutsätter att nya hus har ett högre marknadsvärde än äldre hus. Tabellerna finns i bilaga till SKV A 2013:11.

FV-tabell L

FV-tabell L, som finns i bilaga 8 till SKV A 2013:11, visar värdeinverkan av värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning för småhus på en lantbruksenhet. Tabellen visar de omräkningsfaktorer som ska tillämpas för klass 1 och klass 2 av värdefaktorn värdeordning. Klass 1 avser det värdefullaste småhuset inom tomten, klass 2 avser övriga småhus inom tomten. Omräkningsfaktorerna anges i tabellen för dessa båda klasser i kombination med en av de tre klasserna av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden. FV-tabell L har i några fall andra omräkningsfaktorer jämfört med FV-tabell S.

Av 1 kap. 7 b § FTF framgår att FV-tabell L får delas upp på tre intervall för S-nivåfaktorer.

Man upprättar endast en FV-tabell L (se tabellen i allmänna rådet SKV A 2013:11) för småhus på lantbruksenheter.

S-nivåfaktor

När värdenivån för småhus eller tomtmark varierar inom olika geografiska områden gör man en indelning i värdeområden utifrån dessa skillnader. Värdenivån uttrycks i dessa fall i relation till värdet av en normenhet, genom en nivåfaktor. Faktorn för småhus betecknas S-nivåfaktor (tabell för S-nivåfaktor finns i SKV A 2013:11). När man beräknar riktvärdet för småhus tillämpas någon av S-nivåfaktorerna mellan 1,20–30,0 som finns angivna i 1 kap. 6 § FTF.

Riktvärdeangivelse

Riktvärdeangivelser är namnet på de uppgifter om värdenivån m.m. som behövs inom varje värdeområde för att man ska kunna bestämma riktvärdet för småhus. Riktvärdeangivelsen ska redovisas på en karta, i en tabell eller på annat sätt (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).

Riktvärdeangivelsen för småhus ska upprättas (och avse normhuset) för varje värdeområde för småhus.

Riktvärdeangivelsen ska avse den värderingsenhet som består av det mest värdefulla småhuset på en tomt inom området och där tomten är en självständig fastighet.

Riktvärdeangivelsen ska för alla tre klasserna av värdefaktorn byggnadskategori – friliggande hus, kedjehus och radhus – innehålla uppgifter om vilken S-nivåfaktor och vilken tabell för åldersinverkan (SO-tabell L) som ska gälla inom värdeområdet.

Exempel: riktvärdeangivelse för småhus

Så här kan en riktvärdeangivelse för ett småhus se ut:

FK 4,20/80, R 3,80/80

Tabellen visar hur riktvärdeangivelsen ska tolkas:

Beteckningen …	Anger …
FK, R	att riktvärdeangivelsen avser friliggande småhus, kedjehus respektive radhus.
4,20/3,80	att rekommenderad S-nivåfaktor är 4,20 för friliggande hus och kedjehus respektive 3,80 för radhus. SV-tabellen ska tillämpas när man läser av grund- och marginalvärdena.
80	vilken SO-tabell L som ska användas när man läser av åldersfaktorn.

Grund- och marginalvärden för varje värderingsenhet för småhus ska anges i SV-tabellen. Tabellen är indelad i olika intervall, dels för storlek (10–20 kvm, 20–30 kvm o.s.v.), dels för standard (26–28 poäng t.ex.). Åldersfaktorn anges i SO-tabell L för olika åldrar och standarder.

Läs mer om hur man beräknar riktvärdet för småhus.

Riktvärde och tabeller för tomtmark

En normaltomt för varje värdeområde bestäms med utgångspunkt från tomtmarkers genomsnittliga egenskaper inom ett värdeområde. Tomtmark som har identiska egenskaper med normaltomten får ett riktvärde motsvarande den riktvärdeangivelse som är på riktvärdekartan. Tomtmark som inte har egenskaper som motsvarar normaltomtens får ett riktvärde som beaktar skillnaden i egenskaper gentemot normaltomten.

För tomtmark utgörs normenheten av normaltomten. Läs mer om normaltomten – normenheten för tomtmark under Småhus.

Tomtvärdetabell

Tomtvärdetabellen är ett hjälpmedel för att fastställa tomtmarksvärden. Tabellen tillämpas för nästan samtliga värdeområden eftersom ortsprismaterialet av obebyggd tomtmark vanligtvis är otillräckligt inom varje värdeområde.

Det är Lantmäteriet som enligt 24 § SKVFS 2012:4 ska upprätta förslag till tomtvärdetabell, se tabellen i det allmänna rådet SKV A 2013:11.

Läs mer om vad tomtvärdetabellen visar.

Läs mer om hur tomtvärdetabellen är uppbyggd.

Hur ska tomtvärdetabellen läsas?

Till ledning vid förberedelsearbetet har en tomtvärdetabell upprättats inför lantbrukstaxeringen 2014. Tabellen har legat till grund för riktvärdeangivelsen inom värdeområden där ortsprismaterialet varit otillräckligt. Tabellen anger taxeringsvärdenivåer för tomtmark och småhus vid olika taxeringsvärdenivåer för bebyggda småhusenheter, och den gäller för hela riket.

Bebyggda småhusenheter

Läs mer om hur bebyggda småhusenheter redovisas i tomtvärdetabellen.

Läs mer om normtomten för friliggande småhus och radhus i tomtvärdetabellen.

Läs mer om hur kedjehus beaktas i tomtvärdtabellen.

Värde av markanläggningar

Läs mer om värdet av markanläggningar.

Riktvärdeangivelse

Normaltomten ska som regel ha sådana egenskaper som är vanliga för tomterna inom värdeområdet. Normaltomten utgör därför en lämplig utgångspunkt för värderingen.

På riktvärdekarta LS ska man för varje värdeområde för tomtmark ange dels riktvärdet för en normaltomt, dels hur riktvärdet ska bestämmas för värderingsenheter för tomtmark som avviker från normaltomten. Regler för hur detta ska göras återfinns i riktvärdeangivelsen till riktvärdekarta LS. För att man ska veta vilka egenskaper som normaltomten förutsätts ha när värdet bestäms, ska normaltomtens klassindelningsdata och riktvärde anges i en riktvärdeangivelse på riktvärdekartan. Genom uppgifterna i riktvärdeangivelsen kan riktvärdet också beräknas för tomter som avviker från normaltomten.

En riktvärdeangivelse för tomtmark ska upprättas för varje värdeområde för tomtmark och avse en tomt som utgör en självständig fastighet. Riktvärdeangivelsen för tomtmark inom ett värdeområde ska för alla tre klasserna av värdefaktorn typ av bebyggelse (tomtmark avseende friliggande hus, tomtmark avseende kedjehus m.m. respektive tomtmark avseende radhus) innehålla följande uppgifter (7 § SKVFS 2013:10):

• normaltomtens storlek i kvadratmeter
• normaltomtens värde i kronor
• korrektionsbelopp i kronor per kvadratmeter vid avvikelse från normaltomtens storlek
• belägenhetsfaktorer för belägenhetsklasserna 1, 2 och 3
• VA-klass för normaltomten
• korrektionsbelopp i kronor per VA-klass vid avvikelse från normaltomtens VA-klass.

Exempel: riktvärdeangivelse för tomtmark

Se exempel på en riktvärdeangivelse för tomtmark.

Värdegrundande tomtindelning saknas – värdering per kvadratmeter

Läs mer om värdering av tomtmark som saknar värdegrundande tomtindelning i riktvärdeangivelsen. Här finns också ett exempel på detta.