Tomtmark

Värderingsenheten tomtmark

Med tomtmark för småhus menas mark som upptas av bl.a. småhus samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats och kommunikationsutrymme som ligger i anslutning till ett småhus. Som tomtmark till småhus räknas även mark till en obebyggd fastighet som har bildats för småhusbebyggelse under de senaste två åren. Om fastigheten har bildats längre tillbaka i tiden ska marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. I övriga fall räknas obebyggd tomtmark som tomtmark om marken enligt detaljplanen utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, och det inte är uppenbart att bebyggelsen inte ska genomföras. Som tomtmark till småhus innefattas också tomtmark med bygglov eller giltigt förhandsbesked om bygglov för småhus (2 kap. 4 § FTL).

Huvudregel för bebyggd och obebyggd tomtmark

Huvudregeln är att varje tomt ska utgöra en värderingsenhet. Om det finns byggrätt till två eller flera småhus på en tomtmark så får varje del av tomten, som omfattas av en byggrätt, utgöra en värderingsenhet (6 kap. 7 § FTL).

Huvudregeln för bebyggda småhusenheter är att tomtmarken i första hand indelas utifrån den befintliga bebyggelsen, och att tomtmarken till varje småhus indelas som en värderingsenhet. När man delar in tomtmark som är belägen utanför detaljplanen i värderingsenheter, ska man särskilt beakta regeln om att mark som hör till en bebyggd fastighet ska utgöra tomtmark om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal av högst 2 ha (2 kap. 4 § FTL).

Exempel: huvudregeln

Bilden visar en fastighet med radhus. Tomtmarken för varje radhus utgör en värderingsenhet.

Undantagsregel

Man bör i tre fall göra undantag från huvudregeln (att tomtmarken för varje småhus, oavsett byggnadskategori, är en värderingsenhet). De tre undantagen från huvudregeln hänger samman med förhållandena för vissa befintliga småhus som är belägna på tomtmarken, och gäller följande småhus:

• Flera småhus som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj.
• Flera närbelägna småhus på tomtmark som inte kan delas till egna fastigheter.
• Två sammanbyggda enfamiljssmåhus.

Flera småhus som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj

Tomtmark för flera småhus – oavsett byggnadskategori – som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj (ett hushåll) bör indelas i endast en värderingsenhet.

Exempel: tomtmarken utgör en värderingsenhet

Bilden visar en fritidsfastighet med två fritidshus som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad åt en familj:

• Hus 1: 40 kvm med kök och vardagsrum
• Hus 2: 30 kvm med sovrum.

Tomtmarken utgör en värderingsenhet. Detsamma gäller om fastigheten är obebyggd eftersom endast en huvudbyggnad får uppföras enligt plan.

Flera närbelägna småhus på tomtmark som inte kan delas till egna fastigheter

Tomtmark som upptas av flera friliggande småhus som ligger nära varandra – dock högst tre småhus – och som inte är eller kan bilda flera självständiga fastigheter, bör utgöra endast en värderingsenhet. Om tomtmarken kan delas upp i flera självständiga fastigheter bör indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen.

Småhus bör anses ligga nära varandra om de är belägna inom en tomt som inte är mer än 50 procent större än en normaltomt inom värdeområdet.

Exempel: tomtmarken utgör en värderingsenhet

Bilden visar en fastighet om 1 500 kvm inom detaljplan med två värdefulla småhus (20 standardpoäng och 100 kvm värdeyta i båda husen), som fungerar väl var för sig. Detaljplanen kräver att en tomt ska vara minst 1 000 kvm. Fastigheten är således inte delbar.

Tomtmarken utgör en värderingsenhet. Detsamma gäller om fastigheten är obebyggd eftersom endast en huvudbyggnad får uppföras enligt planen.

Två sammanbyggda enfamiljssmåhus

Tomtmark som upptas av två sammanbyggda enfamiljssmåhus (parhus), och som är eller kan bilda en självständig fastighet, bör utgöra endast en värderingsenhet. Om tomtmarken kan delas upp i två självständiga fastigheter bör huvudregeln tillämpas.

Exempel: tomtmarken utgör en värderingsenhet

Bilden visar en fastighet med ett parhus. Fastigheten får inte delas enligt fastighetsplanen. Tomtmarken utgör en värderingsenhet.

Bebyggd mark inom detaljplanen

För bebyggd tomtmark bör, enligt SKV A 2014:6, indelningen i värderingsenheter ske utifrån den byggrätt som finns enligt gällande detaljplan. Följande förutsättningar måste vara uppfyllda:

• Planen är realiserbar.
• Byggrätten medför att småhusbebyggelsen blir värdefullare än den befintliga.

När man gör bedömningen bör man beakta undantagsreglerna.

När man gör indelningen efter byggrätt enligt gällande detaljplan bör man för varje byggrätt som avser ett småhus (huvudbyggnad) bilda en värderingsenhet för den tomtmark som hör till det planerade småhuset. Detta under förutsättning att byggrätten är realiserbar (SKV A 2014:6).

Krav på realiserbar byggrätt

En byggrätt anses realiserbar om

• detaljplanens genomförandetid fortfarande gäller vid beskaffenhetstidpunkten
• detaljplanen kan bedömas vara ekonomiskt motiverad med hänsyn till befintlig bebyggelse.

Vid taxeringen bör en detaljplan utan genomförandetid jämställas med en detaljplan som har genomförandetid, under förutsättning att kommunens uttalade ställningstagande är att planen ändå kommer att genomföras. I andra fall bör i stället byggnadsstrukturen och praxis inom kommunen vara vägledande. Ett område där detaljplanens genomförandetid har gått ut bör i övriga fall – vid indelningen i värderingsenheter – jämställas med ett område utanför detaljplanen.

Vidare bör det krävas att byggrätten vid planens genomförande inte hindras av praktiska förhållanden.

Exempel: praktiska förhållanden

Ett exempel på praktiska förhållanden är att den befintliga bebyggelsen hindrar genomförandet av planen under överskådlig tid. Detta kan inträffa när småhuset är beläget tvärs över den gräns som dragits för en tomt och där tomten, med avseende på fastighetsbildning, är delbar. Indelningen i värderingsenheter bör i så fall ske med utgångspunkt från hur den befintliga bebyggelsen är. Om det enbart rör sig om bebyggelse som inte är saneringsmogen så bör detta anses vara ett praktiskt hinder för att planen ska kunna genomföras (SKV A 2014:6).