OBS: Detta är utgåva 2015.13. Visa senaste utgåvan.

Meny

Här beskivs hur ett taxeringsvärde fastställs samt vilka åtgärder som ska utföras och vilka huvudsakliga beslut som ska fattas vid taxeringen. Vidare beskrivs vilka värderingsgrunder och värderingsregler som ska tillämpas när man värderar fastigheter.

Innehållsförteckning

Schematisk beskrivning över beslut och åtgärder för att bestämma taxeringsvärdet

Utgångspunkten vid taxeringen är att man för all skatte- och avgiftspliktig egendom ska fastställa ett taxeringsvärde. För skatte- och avgiftsfri egendom bestämmer man däremot inte något värde (1 kap. 1 § FTL). För viss skatte- och avgiftspliktig egendom som är undantagen ska heller inget värde bestämmas (7 kap. 16 § FTL).

När man ska bestämma taxeringsvärdet vid fastighetstaxeringen finns det ett antal beslut och åtgärder som ska utföras i en viss ordning. De beskrivs schematiskt i följande tabell:

Beslut eller åtgärd

Avsnitt i FTL

Dela in byggnader och mark i byggnadstyper och ägoslag

2 kap.

Fastställa skatte- och avgiftsplikt

3 kap.

Dela in i taxeringsenheter och bestämma typ av taxeringsenhet

4 kap.

Utföra värderingen

a) Dela in i värderingsenheter

6 kap.

b) Bestämma och klassificera värdefaktorer för värderingsenheten

7 kap 3 §

c) Bestämma riktvärde för värderingsenheten

7 kap. 4 §

d) Bestämma om storlekskorrektion eller justering för säregna förhållanden ska göras

7 kap. 4a och 5 §§

e) Beräkna delvärden och totalt taxeringsvärde

5 kap.

Värderingsmetoderna och värderingsmodellerna för olika typer av byggnader och ägoslag regleras i 8–15 kap. FTL. Mer information om värderingsmetoder och värderingsmodeller finns på de sidor som behandlar repektive taxeringsenhetstyp:

Motsvarande information finns här för ägoslaget täkt.

Det finns också regler om taxeringens grunder, värderingsmetoderna och värderingsmodellerna i 1 kap. FTF.

Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet

Skatteverket ska fastställa ett taxeringsvärde för varje skatte- och avgiftspliktig taxeringsenhet (5 kap. 1 § FTL) och detta taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet, vilket gäller för samtliga typer av taxeringsenheter.

En förutsättning för att fastställa ett taxeringsvärde är den tekniska konstruktionen av anvisningar med klassindelning av värdefaktorer samt avrundade riktvärden i tabeller. Detta medför att värderingen i vissa fall blir schablonmässig. Valet av taxeringsvärdenivå och anknytningen till år för att bestämma marknadsvärdenivån beror på osäkerheten i förfarandet och den schablonmässiga värderingen som tillämpningen av fastställda anvisningar innebär. Det måste därför sägas ligga i systemet att ett taxeringsvärde som motsvarar 75 procent av marknadsvärdet inte alltid kan uppnås för varje enskild fastighet eller för enstaka fastigheter inom ett visst område. Detta framgår även i praxis (RÅ 1978 1:81).

Utgå från genomsnittligt prisläge under nivååret

När man ska bestämma taxeringsvärdenivån utgår man från det genomsnittliga prisläget ett visst år – nivååret.

Nivååret är andra året före det år då en allmän eller förenklad fastighetstaxering sker av en taxeringsenhet (5 kap. 4 § första stycket FTL).

Köpeskillingarna för fastighetsförsäljningar från åren före nivååret ska korrigeras med hänsyn till den prisutveckling som skett t.o.m. nivååret (5 kap. 4 § andra stycket FTL). Om marknadsvärdenivån förändrats inför AFT 2015 ska prisutvecklingsfaktorerna bestämmas så att köpeskillingarna kan avse den marknadsvärdenivå som gällde i genomsnitt under 2013 (10 § SKVFS 2013:10).

Nivååren för de allmänna fastighetstaxeringarna sedan 2007 är:

AFT

Nivåår

2007

2005

2009 (FFT)

2007

2011

2009

2013

2011

2015

2013

Bestämma marknadsvärdet för en taxeringsenhet

Med en taxeringsenhets marknadsvärde menas det pris som taxeringsenheten sannolikt får vid en försäljning på den allmänna marknaden.

Vid värderingen ska man inte beakta andra privaträttsliga förpliktelser än sådana som gäller enligt servitut och liknande, eller som gäller markens utnyttjande enligt ett tomträttskontrakt.

Värderingen ska grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter.

Om två eller flera fastigheter i olika kommuner skulle ha utgjort en taxeringsenhet om de legat i samma kommun, ska deras marknadsvärde bestämmas som om det utgjorde en taxeringsenhet (5 kap. 3 § FTL).

Sannolikt pris

Liksom i andra värderingssituationer är marknadsvärdet en värderingsgrund vid fastighetstaxeringen. Med marknadsvärdet för en taxeringsenhet menas det pris taxeringsenheten sannolikt skulle ha fått vid en försäljning på den allmänna marknaden (5 kap. 3 § FTL).

Marknadsvärdet ska beräknas enligt ortsprismetoden eller med ledning av en avkastningsberäkning eller en produktionskostnadsberäkning (5 kap. 5 § FTL).

Privat- och offentligrättsliga förpliktelser

Marknadsvärdet ska avse priset utan avräkning för avgifter eller andra skulder, eller för någon annan privaträttslig förpliktelse som inte är hänförlig till ett servitut. Detta innebär att man vid värderingen av utarrenderade tomtplatser bortser från arrenden som inte kan anses vara marknadsmässiga. På samma sätt bortser man vid värderingen av grustäkter från utgående arrendepris på gruset, om det inte är marknadsmässigt.

Servitut och liknande, d.v.s. rättigheter som knutits till en fastighet, ska man däremot beakta då man bestämmer taxeringsvärdet.

På samma sätt ska bestämmelser om markens utnyttjande som tagits in i ett tomträttskontrakt beaktas. Dessa bestämmelser kan sägas ha samma verkan som planbestämmelser. Däremot ska storleken av faktiska tomträttsavgälder, liksom faktiska arrenden, aldrig beaktas då taxeringsvärdet bestäms.

Vidare bortser man från den aktuella belåningen och utgår i stället från en belåning som är normal för fastighetstypen.

Offentligrättsliga förpliktelser ska däremot beaktas när man bestämmer ett marknadsvärde (5 kap. 3 § andra stycket FTL). Det sker genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL. Detta gäller t.ex. föreskrifter angående markanvändning som meddelats med stöd av lag (t.ex. naturreservat m.m.).

Inverkan av en kommungräns vid värderingen

En taxeringsenhet kan endast bestå av egendom som är belägen i samma kommun (4 kap. 3 § FTL). För fastigheter i olika kommuner som skulle ha utgjort en taxeringsenhet om de legat i samma kommun, ska marknadsvärdet bestämmas som om de utgjorde en taxeringsenhet (5 kap. 3 § fjärde stycket FTL). Det marknadsvärde som man får vid en sådan samvärdering ska fördelas på de olika taxeringsenheterna.

Värderingsmetoder

Marknadsvärdet ska i första hand bestämmas genom ortsprismetoden, d.v.s. med ledning av fastighetsförsäljningar på orten (5 kap. 5 § första stycket FTL).

Om fastighetsförsäljningar på orten inte ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet bestämmas med ledning av en avkastningsberäkning. Om inte det heller ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (i en produktionskostnadsberäkning). Även i dessa fall ska man dock ta hänsyn till fastighetsförsäljningar på orten när det är möjligt (5 kap. 5 § andra stycket FTL). En sådan hänsyn kan bara tas i de fall då det är möjligt att göra ortsprisjämförelser.

Vilket värderingsförfarande som ska användas när man värderar de olika taxeringsenhetstyperna anges i 8–15 kap. FTL, i 1 kap. FTF och i Skatteverkets föreskrifter m.m.

Ortsprismetoden – orena köp

När ortsprismetoden används ska man bortse från ovidkommande omständigheter som kan ha inverkat på priset (5 kap. 5 § första stycket andra meningen FTL), s.k orena köp. Man bör ta hänsyn till följande.

En köpeskilling som under senare tid har lämnats för en viss fastighet kan inte utan vidare anses som ett exakt uttryck för ett marknadsvärde. Frånsett att köpeskillingen kan ha påverkats av särskilda förhållanden, såsom t.ex. släktskap eller affektionsvärde, kan den vara ett topp- eller ett bottenpris som inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet. Ett sådant pris kan bero på speciella omständigheter vid försäljningen eller köpet vid en viss tidpunkt, av ett obetänksamt ingånget avtal m.m. Först när ett antal försäljningar skett och det inte finns anledning att anta att oväsentliga omständigheter har inverkat på prisbildningen, kan man dra en säker slutsats om ett normalt värde i handeln – marknadsvärdet. De regler som ska tillämpas vid granskningen av en köpeskilling framgår i Handledning för förberedelsearbetet inför allmän och förenklad fastighetstaxering 2011 (SKV 338), avsnitt 4 och i 1A kap. FTF.

Ortsprismetoden – få eller inga försäljningar inom värdeområdet

För att kartlägga värdenivån kan Skatteverket få ledning av försäljningar inom andra värdeområden, där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade (5 kap. 5 a § FTL). Detta kan bli aktuellt om det inom ett värdeområde sålts för få fastigheter eller inga fastigheter alls.

I praktiken ger metoden Skatteverket en möjlighet att gå över värdeområdesgränserna för att kartlägga värdenivån, för såväl bebyggda som obebyggda enheter, i de fall ortsprismaterialet är begränsat. Vilka förutsättningar som bör vara uppfyllda för att en sådan jämförelse ska kunna göras får avgöras från fall till fall.

Man bör dock regelmässigt göra en jämförelse med samtliga värdeområden, både inom ett län och över länsgränserna, för att undvika omotiverade skillnader i värdenivåer mellan värdeområden som är relativt likartade. Jämförelserna är framför allt viktiga vid förberedelsearbetet (vid provvärderingen).

Avkastningsberäkning – beräkna nuvärdet

Avkastningsberäkning används som en sammanfattande benämning på de värderingsmetoder där framtida nyttor eller överskott från en fastighet diskonteras till en värdetidpunkt (den tidpunkt då man önskar värdera fastigheten). Beräkningen innebär att framtida kostnader och intäkter omräknas till nutid, d.v.s. till ett nuvärde, med hänsyn till en given räntesats.

För att uppskatta ett marknadsvärde ska parametrarna bestämmas i enlighet med marknadens uppfattning och krav. Avkastningsmetoden innebär att man försöker rekonstruera prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden, och beräkningen bygger därför på värderarens marknadskännedom av de ingående parametrarna.

Produktionskostnadsberäkning (tekniskt nuvärde)

Det tekniska nuvärdet bestäms genom att återanskaffningskostnaden för en byggnad eller markanläggning multipliceras med en nedräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man genom den beaktar värdeminskningen som har uppkommit mellan det år då anläggningen kunde tas i bruk (nybyggnadsåret) och andra året före taxeringsåret. Den nedräkningsfaktor som bestäms för byggnader som kunnat tas i bruk under andra året före taxeringsåret ska användas även för byggnader som tas i bruk senare under den löpande taxeringsperioden.

Med återanskaffningskostnad för en byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxeringsåret uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen utifrån erfarenheter om byggnadskostnadernas storlek detta år, eller genom att man räknar om den faktiska byggnadskostnaden med hjälp av en omräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man genom den beaktar skillnden i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap. 6 § FTL).

Delvärden

Vid taxeringen ska ett eller flera delvärden bestämmas för en taxeringsenhet. Varje delvärde ska bestämmas för sig genom att man tillämpar de grunder som anges i 5 kap. 2–5a §§ FTL.

Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde (5 kap. 8 § tredje stycket FTL).

Olika delvärden för olika typer av taxeringsenheter

Vid taxeringen ska följande delvärden bestämmas för en småhus-, ägarlägenhets-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenhet (5 kap. 7 § FTL):

  • Byggnadsvärde – värdet av de byggnader som hör till taxeringsenheten.
  • Markvärde – värdet av taxeringsenhetens tomtmark, täktmark, fallrätt och markanläggningar.

Följande delvärden ska bestämmas för en lantbruksenhet (5 kap. 7 § FTL):

  • Bostadsbyggnadsvärde – värdet av de småhus som hör till taxeringsenheten.
  • Ekonomibyggnadsvärde – värdet av de ekonomibyggnader som hör till taxeringsenheten.
  • Tomtmarksvärde – värdet av taxeringsenhetens tomtmark.
  • Jordbruksvärde – värdet av taxeringsenhetens åkermark, betesmark och markanläggningar, som används eller behövs för växtodling.
  • Skogsbruksvärde – värdet av taxeringsenhetens produktiva skogsmark med växande skog och markanläggningar, som används eller behövs för skogsbruk.
  • Skogsimpedimentsvärde – värdet av de skogliga impediment som hör till taxeringsenheten.

Storlekskorrektion för lantbruksenheter

Riktvärdena för de värderingsenheter som ingår i en lantbruksenhet ska bestämmas med hänsyn till de värdeförhållanden som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde ska korrigeras med hänsyn till storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Detta kallas storlekskorrektion.

Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde (5 kap. 2 § FTL). I 5 kap. 8 § FTL framgår det att när man bestämmer ett delvärde för en lantbruksenhet, så får man vid storlekskorrektion avvika från 2 § enligt 7 kap. 4 a § FTL.

Läs mer om hur man beräknar storlekskorrektionen under taxeringsenhetstypen lantbruk.

Tomtvärdetabeller

Tomtvärdetabeller används vid förberedelsearbetet för att fördela totalvärdet för bebyggda enheter på ett markvärde och ett byggnadsvärde. Tabellerna gäller för tomtmark på de taxeringsenheter där tomtmark förekommer, d.v.s. på

  • småhusenheter
  • lantbruksenheter
  • hyreshus och ägarlägenhetsenheter
  • industrienheter
  • elproduktionsenheter

Läs mer om förfarandet på respektive sida om tomtmark för var och en av de nämnda taxeringsenhetstyperna.

Tabellerna regleras i FTF.

Vad som ska utvisas i tomtvärdetabellerna för tomtmark på hyreshus- och ägarlägenhetsenheter samt industrienheter framgår i 1 kap. 37 § FTF. För småhusenheter framgår motsvarande i 1 kap. 35 b § FTF.

Reglerna om en schematisk värdering av tomtmark genom tillämpning av tomtvärdetabeller infördes i FTF vid 1996 års småhustaxering. Vid taxeringen år 2000 infördes motsvarande regler i FTF för tomtmark till hyreshus, industribyggnad och övrig byggnad.

Värderingsenhet

En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap. 1 § FTL).

Egendom som ska värderas för sig

Man gör indelningen i värderingsenheter för att underlätta värderingen. En värderingsenhet ska omfatta sådan egendom som lämpligen värderas för sig. Värderingsenheterna förs sedan samman till taxeringsenheter av olika typer, utifrån de kombinationer som föreskrivs i 4 kap. 5 § FTL, t.ex. småhusenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet och industrienhet. För varje värderingsenhet bestäms de riktvärdegrundande värdefaktorer som ska vara utgångspunkten för värderingen av den enheten. Med ledning av dessa värdefaktorer bestäms ett riktvärde för värderingsenheten (1 kap. 2 § FTF).

Normalt ska varje typ av egendom inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet. Detta är huvudregeln för alla byggnader.

Om byggnaden däremot är inrättad för väsentligt olika ändamål eller om det väsentligt underlättar värderingen, får byggnaden indelas i två eller fler värderingsenheter.

Reglerna för indelning i värderingsenhet finns i 6 kap. FTL och de behandlas närmare i de delar som avser de olika taxeringsenhetstyperna.

Avrunda värderingsenhetens värde

Värdet av en enskild värderingsenhet ska anges i hela tusentals kronor. Avrundningen ska ske på det sätt att överstigande belopp, som inte uppgår till ett helt tusental kronor faller bort (20 kap. 4 § FTL).

Om värdet av en värderingsenhet överstiger 5 000 000 kr, ska värderingsenhetens värde avrundas nedåt till hela 200 000-tals kr. Överstiger ett sådant värde 25 000 000 kr, ska det avrundas nedåt till hela miljoner kronor (1 kap. 5 § första stycket FTF).

Delvärden summeras till ett taxeringsvärde

Värderingsenheternas värden summeras till delvärden, och summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde (5 kap. 8 § tredje stycket FTL).

Markanläggning

En markanläggning ska ingå i samma värderingsenhet som den mark den hör till. En markanläggning ska dock utgöra en värderingsenhet om det väsentligt underlättar värderingen (6 kap. 11 § FTL).

Andel i en samfällighet

Fastighetsandelar i samfälligheter som ska värderas för sig ska utgöra en värderingsenhet för varje byggnadstyp och ägoslag. Man får dock dela upp andelarna i två eller flera värderingsenheter om det väsentligt underlättar värderingen (6 kap. 12 § FTL).

Särskilda värderingsregler

När man värderar tomtmark och byggnader gäller särskilda regler och principer. I huvudsak är det egendomens totala värde som ska ligga till grund vid värderingen. Reglerna finns angivna i 7 kap. FTL och beskriver bl.a. mervärdeprincipen för en byggnad, värdet av mark som är bebyggd, vad som gäller för pågående markanvändning respektive byggnad under uppförande.

Mervärdeprincipen

Ett byggnadsvärde är det mervärde som taxeringsenheten får på grund av att den är bebyggd. Värdet av en byggnad som är lös egendom ska bestämmas som om byggnadens ägare ägde marken (7 kap. 8 § FTL).

Enligt huvudregeln ska markvärde, tomtmarksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpedimentsvärde bestämmas som om taxeringsenheten var obebyggd, under förutsättning att det inte finns någon saneringsbyggnad på taxeringsenheten (7 kap. 9 § FTL).

Värderingen vid fastighetstaxeringen sker enligt huvudregeln så att markvärdet bestäms som om marken var obebyggd, samtidigt som byggnadsvärdet åsätts som det mervärde som taxeringsenheten har av att den är bebyggd. Vidare ska värderingen ske med utgångspunkt i den pågående markanvändningen. När man tillämpar den s.k. mervärdesprincipen på bebyggda taxeringsenheter beaktas därmed i första hand det markvärde som tomten har utifrån befintlig bebyggelse.

Möjlighet att bebygga bestäms med utgångspunkt i pågående markanvändning

När man värderar tomtmark ska möjligheten att bebygga bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, om inte någon annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får ett väsentligt högre värde (7 kap. 10 § FTL).

Om tomtmarken är obebyggd ska man beakta föreskrifterna för markens bebyggande eller användning när man gör värderingen. Om det finns en byggnad med ett fastställt värde på tomtmarken så ska nybyggnation på tomtmarken anses möjlig, oavsett om det föreligger byggnadsförbud eller ej (7 kap. 11 § andra stycket FTL). Det innebär att ett markvärde ska fastställas för tomtmarken utifrån den byggrätt som den befintliga byggnaden får anses inneha, oavsett om en formell byggrätt finns eller ej enligt detaljplanen. Om det finns en s.k. återuppföranderätt knuten till byggnaden kan detta påverka hur marken ska indelas.

Kan tomtmarken delas upp i flera tomter?

Vidare ska man när man bedömer tomtmarkens delbarhet ta hänsyn till om byggnadens placering på tomten hindrar att den kan delas (7 kap. 11 § andra stycket FTL). Kan tomtmarken delas upp i två eller flera tomter ska detta beaktas vid värderingen. Om en befintlig byggnad är belägen på en planerad tomtgräns ska marken bara värderas som delbar om markvärdet då blir väsentligt högre än om värderingen sker utifrån värdet av den befintliga byggnaden och tomtmarken för denna.

Mark med saneringsbyggnad

Om det finns en saneringsbyggnad på marken ska värdet av marken minskas ned med hänsyn till kostnaden i samband med att byggnaden rivs (7 kap. 14 § FTL). Vid värderingen beaktas detta genom en justering för säregna förhållanden på det sätt som framgår av 7 kap. 5 § FTL.

Markanvändning i strid mot gällande detaljplan

Det finns bl.a. längs Bohuskusten ett flertal byggnader som i strid mot gällande planbestämmelser har inrättats för bostadsändamål – oftast fritidsbostäder. Det kan förutom ”normala” bostadsbyggnader även handla om mindre byggnader, t.ex. sjöbodar. För byggnaderna fastställs normalt ett taxeringsvärde där man bortser från planbestämmelserna. I de fall det förekommer byggnader i strid mot gällande planbestämmelser, så indelas marken som tomtmark, eftersom taxeringen ska ske på grundval av fastighetens användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång (1 kap. 6 § FTL).

Pågående markanvändning jämfört med tillåten byggrätt

I och med att markvärdet ska fastställas som om tomten var obebyggd, kan det inträffa att man vid värderingen får ett väsentligt högre markvärde om man beaktar den tillåtna byggrätten jämfört med om man värderar mark och byggnad utifrån pågående markanvändning med befintlig byggnad. Det kan innebära att byggnader av betydande storlek och standard inte ska åsättas något byggnadsvärde. Om t.ex. en tomt, som enligt gällande detaljplan får bebyggas med ett stort kontorshus, faktiskt är bebyggd med ett bostadshus, vars hyror inte kan förränta tomtmarkens värde, blir byggnadsvärdet 0 kr. Vid fastighetsvärderingen anses en sådan byggnad vara ekonomiskt saneringsmogen. Denna följd av regeln kan vara särskilt framträdande då mark och byggnad har olika ägare.

Byggnad som inte kan förränta markvärdet jämställs med en saneringsbyggnad

En byggnad som ska rivas kallas saneringsbyggnad. En byggnad som inte kan förränta markvärdet och därmed får värdet 0 kr jämställs med en saneringsbyggnad vid värderingen. Det kan därför inträffa att även byggnader i gott skick och med en byggnadstekniskt återstående livslängd av betydelse får värdet 0 kr, likt en saneringsbyggnad, eftersom de ju saknar värde då de inte kan förränta markvärdet.

Byggnad under uppförande

Värdet av en byggnad som är under uppförande ska bestämmas till hälften av den nedlagda kostnaden. Kostnaden ska omräknas till det genomsnittliga kostnadsläge som gällde under andra året före taxeringsåret (7 kap. 12 § FTL).

Med en byggnad under uppförande avses

  • en byggnad där väsentliga byggnadsåtgärder återstår att utföra och som i funktionellt avseende till övervägande del inte kan tas i bruk eller inte har kunnat tas i bruk
  • en byggnad där arbetet med byggnadens grund har påbörjats, t.ex. genom gjutning av bottenplatta och således inte enbart schaktning eller grävning
  • en byggnad som indelas som hyreshus eller industri där genomgripande ombyggnad pågår och byggnaden eller lägenheterna i denna till övervägande del har evakuerats
  • en byggnad som indelas som hyreshus eller industri där tillbyggnad pågår och den ursprungliga byggnadsdelen inte kan utnyttjas eller till övervägande del står tom (SKV A 2014:7).

Byggnad som till övervägande del tagits eller kunnat tas i bruk

Med byggnad under uppförande avses inte en sådan byggnad som till övervägande del tagits eller kunnat tas i bruk. Med övervägande del avses bl.a. att hyran för de lägenheter som tagits eller kunnat tas i bruk utgör mer än halva byggnadens totalhyra (SKV A 2014:7).

Nedlagd kostnad

Med nedlagd kostnad menas sådana kostnader som erlagts för uppförandet av byggnaden och som är normala i förhållande till byggnadsåtgärdernas karaktär och omfattning.

Med nedlagd kostnad menas även värdet av eget och annans oavlönade arbete.

För hyreshus bör värdet av en byggnad under uppförande normalt fördelas på lägenhetstyp i relation till byggrättens fördelning på typ av bebyggelse (SKV A 2014:7).

Hur länge är en byggnad under uppförande?

En byggnad ska anses vara under uppförande till dess att den till övervägande del kunnat tas i bruk i sin slutliga utformning och därmed för sitt blivande ändamål. En byggnad som används för kommersiellt bruk ska anses ha tagits i bruk vid den tidpunkt då förutsättningar finns för byggnadens ägare att till övervägande del tillgodogöra sig avkastning från den nyuppförda byggnaden (2 § SKVFS 2014:4).

Inflyttningsklar eller under uppförande – slutbeskedets betydelse

Enligt plan- och bygglagen (från 2010) ska byggnadsnämnden lämna slutbesked innan en byggnad får tas i bruk (10 kap. 4 § och 34−37 §§ PBL). Det kommer dock att uppstå många situationer där det är rimligt att byggnadsnämnden beslutar att ett byggnadsverk får tas i bruk, trots att slutbeskedet inte kommit. Det kan även visa sig vara motiverat av starka sociala skäl att medge inflyttning i en bostad innan slutbeskedet kommit.

Av Skatteverkets föreskrift 2014:3 framgår att med nybyggnadsår avses det år den övervägande delen av byggnaden togs eller kunde ha tagits i bruk. Normalt sett sammanfaller detta med slutbeskedet. Det är dock Skatteverket som beslutar om nybyggnadsår och värdeår vilket innebär att ett slutbesked inte måste ha beviljats för att en byggnad ska ses som färdigställd, d.v.s. då byggnaden togs eller kunde ha tagits i bruk enligt 10 § SKVFS 2014:3. Exempelvis kan en byggnad vara färdigställd i december 2012 och slubesked beviljas först i januari 2013. I ett sådant fall bör nybyggnadsår 2012 fastställas för byggnaden i enlighet med FTL.

Omräkningsfaktor för byggnad under uppförande

När man värderar en byggnad under uppförande ska de kostnader som lagts ned räknas om till det år, nivååret, vars prisnivå ligger till grund för taxeringen av den typ av taxeringsenhet som byggnaden ingår i. Genom omräkningsfaktorerna för en byggnad under uppförande beaktas även vad som sägs i 7 kap. 12 § FTL, d.v.s. att byggnadens värde ska bestämmas till hälften av nedlagda byggnadskostnader uttryckta i det kostnadsläge som förelegat under nivååret.

Byggnadsvärdet för en byggnad under uppförande får aldrig överstiga det byggnadsvärde som skulle ha åsatts byggnaden om den hade kunnat tas i bruk året före det år då den taxeras som byggnad under uppförande.

Omräkningsfaktorn för en byggnad under uppförande ska för hela riket bestämmas till det belopp som anges i tabellen i 3 § SKVFS 2014:4.

Egendom som det inte bestäms något värde för

För följande egendom ska det inte bestämmas något värde (7 kap. 16 § FTL):

  • byggnad med ringa värde
  • övrig mark
  • markanläggning
  • industritillbehör
  • kondenskraftverk
  • outbyggd fallrätt.

Byggnad med ringa värde

Den första gruppen egendom där något värde inte ska bestämmas är för byggnad eller byggnader med ett sammanlagt taxeringsvärde under 50 000 kr. Regeln gäller oavsett om byggnaden står på egen eller på någon annans mark. En vanlig typ av byggnader som kan omfattas av regeln är s.k. kolonistugor.

Gränsen 50 000 kr ska avse värdet av hela byggnadsbeståndet inom tomten. Om det finns flera byggnader på en tomt med ett sammanlagt taxeringsvärde som är 50 000 kr eller högre ska således ett värde bestämmas för byggnaderna.

Övrig mark

För övrig mark och vattentäckt område som inte är täktmark ska inget värde bestämmas. Övrig mark utgörs bl.a. dels av områden med ringa värde, såsom kalfjäll eller mindre områden insprängda i åkrar, dels av samhällsnyttig mark som gator eller vägar.

Markanläggning

För en markanläggning som är belägen på skatte- och avgiftspliktig mark och som används på ett sådant sätt som medför skatte- och avgiftsfrihet för byggnaden, ska inget värde bestämmas. Som exempel kan nämnas olika markanläggningar för försvarsändamål som ligger på t.ex. skogsmark till en lantbruksenhet.

Industritillbehör

Den egendom som avses i 2 kap. 3 § JB är de s.k. industritillbehören. För industritillbehören ska inget värde bestämmas. Industritillbehören kommer dock att beaktas vid taxeringen för de industrienheter som värderas utifrån produktionskostnadsmetoden.

Kondenskraftverk

Aggregat som tillhör ett kondenskraftverk och som tagits ur drift, eller som inte varit i drift året före taxeringsåret, ska inte åsättas något värde.

Outbyggd fallrätt

En outbyggd fallrätt för vilken det inte finns något tillstånd för utbyggnad ska inte åsättas något värde.

Vattenfastigheter

Vattenfastigheter (fastigheter utan landareal) som inte utgör täktmark ska inte åsättas något markvärde (2 kap. 4 § FTL). Detta bör gälla även om en byggrätt föreligger.

Riktvärden

Värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet (7 kap. 1 § FTL).

De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som inom varje värdeområde behövs för att bestämma riktvärdet ska redovisas på en karta, i en tabell eller på annat sätt.

Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).

Riktvärdet ska bestämmas så att det leder till ett taxeringsvärde, som efter en justering enligt 7 kap. 5 § FTL står i överensstämmelse med bestämmelserna i 5 kap. 2–5 a §§ FTL, vilket framgår av 7 kap. 4 § första stycket FTL.

När man värderar byggnader och ägoslag för vilka riktvärden bestäms ska man först fastställa klassindelningsdata och motsvarande riktvärden. Då det gäller skogsmark som ligger inom skilda kommuner och som i annat fall skulle ha ingått i samma taxeringsenhet, får de genomsnittliga förhållandena för skogsmarken läggas till grund vid klassindelningen av värdefaktorerna för taxeringsenheterna om de ligger inom samma värdeområde (7 kap. 6 § första stycket FTL).

Regeringen eller en myndighet beslutar om grunderna för värderingen

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska besluta om närmare föreskrifter om

  • indelning i värdeområden
  • klassindelning av värdefaktorer
  • klassindelningsgrunder
  • tabeller för storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a § FTL
  • värdeserier
  • värdetabeller för de byggnadstyper och ägoslag som anges i 8–15 kap FTL.

Mot ett sådant beslut får talan inte föras (7 kap. 7 § FTL).

Regeringen har i 1 kap. FTF meddelat närmare föreskrifter om riktvärden, värdetabeller och klassindelningen av värdefaktorer för olika typer av byggnader och ägoslag m.m. Indelningen ska ske med beaktande av bl.a. förordningens bilagor med tabellstommar och liknande, samt av Skatteverkets föreskrifter om klassindelningsgrunder m.m.

Hela landet är indelat i värdeområden

Grundläggande för fastighetstaxeringen är att hela landet är indelat i olika geografiskt avgränsade områden, s.k. värdeområden. Indelning i värdeområden gäller för byggnader och ägoslag som ska värderas med ledning av riktvärden. Avgränsningen beror på att prisbildningen för fastigheter skiljer sig åt mellan olika områden. Indelningen i värdeområden tar därmed hänsyn till det geografiska lägets inverkan på en fastighets marknadsvärde.

Värdeförhållandena inom ett värdeområde ska i huvudsak vara enhetliga. Ett värdeområde ska därför bestämmas så att inverkan av de värdefaktorer som särskilt beaktas när man bestämmer riktvärdet, ska kunna bedömas enligt enhetliga regler.

Det är reglerat hur stort ett värdeområde får vara: det får inte omfatta mer än ett län eller en del av ett län. Normalt ska ett värdeområde inte omfatta mer än en kommun (5 § SKVFS 2013:10).

Skatteverket fastställer indelningen i värdeområden

Indelningen i värdeområden fastställs av Skatteverket i den ordning som framgår av 6 kap. 1 § och 11 kap. 1 § FTF samt även av 7 kap. 7 § och 19 kap. 7 § FTL. Skatteverket har lagt fast indelningen i värdeområden vid AFT 2015 i 17 § SKVFS 2014:3.

Värdefaktorer – egenskaper för en fastighet

Värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktor menas en egenskap som är bunden till fastigheten och som påverkar dess marknadsvärde. Det finns tre slag av värdefaktorer:

1. Värdefaktorer som särskilt ska beaktas när man bestämmer riktvärdet, t.ex. storlek, standard och ålder hos småhus (riktvärdegrundande värdefaktorer).

2. Värdefaktorer för vilka genomsnittliga eller andra enhetliga förhållanden förutsätts föreligga inom värdeområdet, och som därför inte beaktas särskilt när man bestämmer riktvärdet, t.ex. underhållssituationen eller olika gators bullernivå inom värdeområdet.

3. Värdefaktorer av privaträttslig karaktär som inte ska beaktas vid taxeringen, t.ex. kontraktsvillkor eller aktuell lånekostnad.

Om den typ av värdefaktorer som nämns under punkt 2 inte motsvarar vad som är genomsnittligt inom värdeområdet för en enskild taxeringsenhet, kan justering för säregna förhållanden komma i fråga när man värderar enheten.

För de olika byggnadstyperna och ägoslagen gäller i övrigt generellt att de värdefaktorer som anges i 8-15 kap. FTL ska beaktas när man bestämmer riktvärdet.

Avrundningsregler för värdefaktorer

Avrundning innebär att ett givet tal ersätts med ett annat s.k. avrundat tal, vilket är utvalt ur en följd av multipler av ett fastställt tal, kallat steg.

När storleken av en värdefaktor ska anges med föreskriven noggrannhet så ska man tillämpa matematisk avrundning, enligt Svensk Standard 01 41 41 regel A, om inget annat angivits (4 § SKVFS 2014:4). Regeln innebär att det avrundade talet är den del av multiplerna som är ett jämnt heltal multiplicerat med steget.

Om det avrundade talet är större än det givna talet säger man att man har avrundat uppåt. Om det avrundade talet är mindre än det givna talet säger man att man har avrundat nedåt. Det fel som uppträder då ett givet tal ersätts med ett avrundat tal kallas avrundningsfel och är lika med avrundat tal minus det givna talet.

Regel A i Svensk Standard innebär att man, när man ska avrunda ett decimalbråk till ett helt tal, avrundar till närmaste heltal. Det heltalet blir ett jämnt tal när den enda decimalen är 5. Detta innebär t.ex. att följande avrundningar ska göras när det handlar om värdeytan för värdefaktorn storlek för småhus, som ju ska bestämmas i hela kvadratmeter (8 § SKVFS 2014:3).

Uppmätt yta

Avrundad yta

107,49

107

107,5

108

107,51

108

108,49

108

108,5</