Reparationer och underhåll

Reparation och underhåll av en byggnad

Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart (19 kap. 2 § IL). Detta gäller även till den del de har fördelats på flera år i räken­skap­erna.

Reparation är arbete som sker för att återställa en byggnad i det skick den befann sig då den var nybyggd eller ombyggd. Arbetena ska vara nödvändiga för att återställa eller behålla byggnaden i ursprungligt skick. Arbetena ska avse byggnadsdelar och de­taljer som normalt behöver bytas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Arbetena ska för­hindra att en byggnad förslits fortare än vad som sker genom normal försämring. Exempel på sådana arbeten är ommålning, omtapetsering, lagning av väggar och golv, omläggning av tak, utbyte av fönster och dörrar (prop. 1969:100 s. 25).Om en köpare efter förvärvet rustar upp en dåligt underhållen fastighet medges avdrag för arbeten som utgör reparationer. Avdrag medges inte om arbetena med hänsyn till omfattning och karaktär är så genomgripande att de framstår som ett led i en ombyggnad (RÅ 1959 not. 2108 och RÅ 1960 not. 1911).

Ett dyrare materialval vid ett byte eller reparation av viss utrustning innebär i princip att merkostnaden hänförs till förbättring. I RÅ 1952 not. 896 byttes en kakelugn ut mot en centralvärmeanläggning. Reparationsavdraget begränsades till en beräknad kostnad motsvarande reparationen av kakelugnen och andra uppvärmningsanordningar. Omedelbart avdrag får göras motsvarande vad det skulle ha kostat att utföra arbetet med användning av ursprungsmaterialet.

Reparationsbegreppet avser även utbyte av enstaka mindre de­lar i själva byggnadsstommen, t.ex. vid mindre ingripande reparationer av grund, ytterväggar, bärande inner­väggar, bjälklag eller takstolar (RÅ 1958 Fi 1723). Avdrag medges då högst för det lägsta beloppet av den faktiska kostnaden eller för vad det skulle ha kostat att sätta in en byggnads­del av samma slag som den gamla. Hösta förvaltningsdomstolen har t.ex. medgivit ett avdrag för yttre isolering i stället för att dreva om en timmervägg efter­som omdrevning skulle ha blivit dyrare (RÅ 1984 ref. 1:95).

Högsta förvaltningsdomstolen har i HFD 2014 ref. 51 bedömt att pålning och grundförstärkningsarbete i tre olika situationer är avdragsgilla som reparation och underhåll. Arbetena har gjorts med anledning av sättningar i grundkonstruktionen. Två av husen hade träpålar och det tredje huset hade en kallmurar av sten med trärustbädd på lera. Där har inte varit fråga om utbyte av enstaka bärande byggnadsdelar. I stället genomförs genomgripande pålningsarbeten med nya stålpålar i kombination med grundförstärkningsarbeten med balkar m.m. Av motiveringen kan bl.a. utläsas att den slutsats som dras i förarbetena är att omedelbart avdrag sålunda i regel inte torde kunna erhållas vid utbyte av byggnadsgrunden eller andra bärande konstruktioner såsom bjälklag och takstolar. Utbyte av genom röta eller på jämförligt sätt skadade delar av sådana varaktiga byggnadselement synes däremot vara att anse som underhåll. Vidare uttalar HFD att i linje härmed har i praxis avdrag inte medgetts i ett fall när fråga var om åtgärder för att ersätta en grund med en ny (RÅ 1982 Aa 42). Däremot har avdrag medgetts helt eller delvis för utgifter för byggnadsarbeten i liknande situationer som de nu aktuella (RÅ 1948 ref. 12 I och RÅ 1979 1:70).

Är arbetena med byggnadsstommen mer omfattande så är det istället fråga om ombyggnad.

Om utgiften avser en ny-, till- eller ombyggnad kan direkt avdrag inte medges. Omedelbart avdrag kan heller inte medges motsvarande vad det skulle ha kostat att återställa byggnaden i ursprungligt skick. Det saknar då även betydelse att en reparation skulle ha blivit dyrare än en genomförd ombyggnad. Direktavdrag medges inte heller för arbeten som genomförs med ny-, till- eller ombyggda delar, även om arbetena är av sådan teknisk art att de annars skulle ha utgjort reparation och underhåll.

Avdrag för utgifter för reparation och underhåll på lager­fastigheter ska återföras till beskattning när fastigheten avyttras om avdraget inte har gjorts i räkenskaperna.

Begreppen nybyggnad och tillbyggnad är till sin inne­börd relativt klara. Begreppet ombyggnad är där­emot inte lika klart. Om en byggnads användningsområde vä­sentligt för­ändras (verkstadslokal ändras till bostadshus) så före­ligger helt klart en ombyggnad (RÅ 1966 Fi 387). Det kan vara en ombygg­nad även i andra fall utan att bygg­nadens konstruktion eller planlösning ändras. I praxis har utbyte av bärande byggnads­delar hänförts till om­byggnad. Det ska dock vara fråga om mer än enstaka byggnads­delar, i an­nat fall hänförs kostnaden till reparation och un­derhåll.

Praxis om reparation och ombyggnad

Gällande gränsdragningen mellan reparation och ombyggnad finns ytterligare ett antal fall som belyser hur uppdelningen ska göras mellan reparation och ombyggnad.

• Kakelugnar i byggnad har ersatts med centralvärmeledning. Avdrag medgavs för beräknad kostnad för reparation av de äldre uppvärmningsanordningarna (RÅ 1941 Fi 144).
• Avdrag vägrades för kostnader för ny takresning på en ladugård men medgavs för kostnader för nytt yttertak på byggnaden (RÅ 1965 Fi 1038).
• Yttre panelbeklädnad av trä har varit sliten. I stället för att sätta upp ny träpanel har väggarna klätts med kalksandsten. Sockel och grund har förstärkts. Förstärkningen har inte medfört att utbytet av väggbeklädnad inte skall betraktas som reparation. Avdraget för kostnaden har begränsats till beräknad kostnad för panel av ursprungligt eller likvärdigt material (RÅ 1977 ref. 85).
• Avdrag medgavs vid utbyte av oljepanna mot ytjordvärmeanläggning till den del anläggningen ersätter oljeeldningsanläggningen. Beloppet beräknas utifrån vad en ny oljepanna och brännare kostade (RÅ 1982 not. 135).
• Omedelbart avdrag medgavs inte för kost­naden för att riva en källartrappa och mura igen källardörren trots att denna kostnad understeg kostnaden för att reparera trappan (RÅ 1989 ref. 5).
• Reparationsavdrag vägrades när en tre­kammar­brunn ersattes med en ny likadan trekammar­brunn, placerad på annan plats enligt hälsovårds­nämndens åläggan­de (RÅ 1990 ref. 72).