Avyttring och annan överlåtelse

Svenska regler tillämpas

De svenska reglerna om klassificering och beskattning vid avyttring ska användas även på utländska bostäder. Det framgår av inkomstskattelagen genom att de termer och uttryck som används där också omfattar motsvarande utländska företeelser om det inte anges eller framgår av sammanhanget att bara svenska företeelser avses (2 kap. 2 § IL). Lagstiftaren menar att man ska bedöma om något enligt den utländska rätten är sådant att det kan anses falla in under den svenska termen, på det sätt som den används i IL (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 20). Lagstiftaren anser också att man inte kan kräva absolut identitet, utan att det får avgöras i det enskilda fallet om likheterna är så stora att den utländska företeelsen kan anses motsvara den svenska termen.

Fastigheter

Med direktägd fastighet eller ägarlägenhet menas att ägaren har lagfart eller liknande på att denne äger hela eller en del av en viss fastighet eller ägarlägenhet direkt, utan några mellanhänder. Ägarlägenheter är mycket vanliga utomlands.

Ett småhus eller en ägarlägenhet kan, beroende på användningen, vara privatbostadsfastighet eller näringsfastighet (2 kap. 13 § IL). Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter (2 kap. 14 § IL). Ett andelshus är en näringsfastighet (2 kap. 16 § IL).

I de fall en utländsk fastighet förvärvats före år 1952 och anskaffningsutgiften inte är känd kan anskaffningsutgiften beräknas till marknadsvärdet den 1 januari 1952. Skatteverket anser att när en i Sverige bosatt person avyttrar en estländsk fastighet som har återlämnats efter den sovjetiska konfiskeringen på 1940-talet ska anskaffningsutgiften vid vinstberäkningen beräknas enligt reglerna om en fastighets värde den 1 januari 1952 (45 kap. 29 § IL). Vid den beräkningen får värdet 1 januari 1952 schablonmässigt beräknas till 10 % av fastighetens värde vid återlämnandet.

Privatbostadsfastighet

En avyttring av en privatbostadsfastighet i utlandet beskattas på samma sätt som en avyttring av en svensk privatbostadsfastighet.

Uppskov med kapitalvinsten kan endast medges om det är fråga om en privatbostadsfastighet och ursprungs- och ersättningsbostäderna ligger inom EES.

Näringsfastighet och andelshus

En avyttring av en näringsfastighet i utlandet beskattas på samma sätt som en svensk näringsfastighet.

Småhus på lantbruk

Ett hus i utlandet som motsvarar ett småhus på ett lantbruk ska beskattas som näringsfastighet vid den löpande beskattningen och inte som privatbostad, även om den används som en sådan (2 kap. 9 § IL).

Vid avyttringen måste man pröva om huset ska byta karaktär till privatbostadsfastighet (2 kap. 9 § IL). Om huset har använts som privatbostad ska avyttringen beskattas enligt reglerna för privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § samt 47 kap. IL). Eftersom det tidigare varit en näringsfastighet ska medgivna värdeminskningsavdrag återföras och eventuellt underskott ska kvittas mot vinsten vid avyttringen.

Uppskov med kapitalvinsten kan endast medges om det är fråga om en privatbostadsfastighet och ursprungs- och ersättningsbostäderna ligger inom EES.

Bostadsrätter och liknande upplåtelseformer

Med bostadsrätter och liknande upplåtelseformer menas att ägaren har köpt en aktie eller andel i ett bostadsföretag. Företaget äger fastigheten och låter medlemmarna bo i lägenheterna.

Bostad i motsvarande ett privatbostadsföretag

Bara svenska företag kan vara privatbostadsföretag, men ett utländskt bostadsföretag kan anses motsvara ett svenskt privatbostadsföretag om det uppfyller samma krav. Ett svenskt privatbostadsföretag är en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av privatbostadsföretaget (2 kap. 17 § IL). Uttrycket till klart övervägande del innebär ca 60 procent och uppåt (prop.1999/2000:2, s. 498 ff).

Privatbostadsrätt inom EES

En avyttring av en andel i ett bostadsföretag inom EES ska behandlas som avyttring av en privatbostadsrätt, om den uppfyller kravet att vara en privatbostad (2 kap. 8 § andra stycket och 18 § IL) och bostadsföretaget motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 17 § andra stycket IL). Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av andelar i onoterade företag.

Uppskov med kapitalvinsten kan endast medges om ursprungs- och ersättningsbostaden ligger inom EES och kan jämställas med en privatbostadsrätt.

Näringsbostadsrätt inom EES

Om lägenheten används för ägarens näringsverksamhet eller hyrs ut till utomstående är det inte fråga om en privatbostad, även om bostadsföretaget kan jämställas med ett privatbostadsföretag. En sådan lägenhet i Sverige är en näringsbostadsrätt (2 kap. 19 § IL) och om ett bostadsföretag inom EES motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag ska en avyttring av andelar i det behandlas som avyttring av en näringsbostadsrätt (2 kap. 17 § andra stycket IL). Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av andelar i onoterade företag.

Bostad utanför EES

En avyttring av en andel i ett bostadsföretag utanför EES, som kan jämställas med ett svenskt privatbostadsföretag, kan aldrig beskattas som en avyttring av en privatbostadsrätt även om bostaden varit en privatbostad under innehavstiden. Beskattning kan inte heller ske enligt reglerna för näringsbostadsrätter. En avyttring av en sådan andel behandlas som avyttring av en delägarrätt (48 kap. IL).

Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen ökad med eventuella förbättringsutgifter (44 kap 13-14 §§ IL). Vid beräkningen av resultatet kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter. Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av andelar i onoterade företag.

Bostad i företag som inte motsvarar ett privatbostadsföretag

Att ett utländskt bostadsföretag inte kan jämställas med ett svenskt kan bero på något av följande:

• att bostadsföretaget inte till minst 60 procent erbjuder bostäder till medlemmarna
• att bostadsföretagets företagsform inte kan jämställas med ett aktiebolag eller en ekonomisk förening.

Mindre än 60 procent bostäder

Om ett utländskt bostadsföretag kan jämställas med ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening, men inte minst 60 procent av fastighetens hela taxeringsvärde avser bostadslägenheter som delägarna innehar, så kan det inte jämställas med ett svenskt privatbostadsföretag utan motsvarar ett s.k. oäkta bostadsföretag.

Avyttring av andelar i ett bostadsföretag, som motsvarar ett svenskt oäkta bostadsföretag, ska beskattas enligt reglerna för delägarrätter (48 kap. IL). Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen ökad med eventuella förbättringsutgifter (44 kap 13-14 §§ IL). Vid beräkningen av resultatet kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter. Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av andelar i onoterade företag.

Bostaden ägs genom andelar i en utländsk delägarbeskattad juridisk person

En bostad i utlandet kan ägas genom att innehavaren äger andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person, som i sin tur äger fastigheten. Den fastighet som den juridiska personen äger utgör näringsfastighet. Denna form av ägande förekommer bl.a. i Frankrike genom företagsformen Société Civile Immobilière, SCI.

Avyttring av andelar i den i utlandet delägarbeskattade juridiska personen behandlas som avyttring av andra tillgångar. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen med tillägg för eventuella förbättringsutgifter. Om kapitalvinstberäkningen resulterar i förlust måste det bedömas om förlusten är verklig för att den ska vara avdragsgill (44 kap. 23 § IL). Skatteverket anser att skattemässig justering av kapitalförlusten kan komma i fråga beroende på omständigheterna i varje enskilt fall. Principerna vid vinstberäkning för andel i oäkta bostadsföretag kan ge stöd vid beräkningen av resultatet.

Om delägarbeskattade juridiska personen är hemmahörande i stat inom EES anser Skatteverket att omkostnadsbeloppet får beräknas på samma sätt som för andelar i ett svenskt handelsbolag.

Bostaden ägs genom enkelt bolag

Bostaden kan också ägas genom en motsvarighet till ett enkelt bolag. Ett enkelt bolag är inte en juridisk person och kan inte själv inneha tillgångar. Det blir därför delägarna som själva äger bostaden samt övriga tillgångar. Avyttringen beskattas hos delägaren. Hur avyttringen ska beskattas beror på vilken typ av tillgång det är fråga om och om bostaden utgör privatbostad eller inte (2 kap. 8−19 §§ IL).

Hyresrätter och nyttjanderätter

En nyttjanderätt innebär en rätt att använda en viss lokal, fastighet, lägenhet eller motsvarande genom ett hyresavtal, avtal om leasehold, timeshare eller liknande. Nyttjanderättshavaren har inte fått äganderätten till något, varken en fastighet eller aktier/andelar, utan bara rätt att använda en viss bostad.

Avyttring av leasehod, timeshare och andra nyttjanderätter behandlas som avyttring av andra tillgångar (52 kap. IL).

En bostadshyresrätt i Sverige får inte ha något värde (12 kap. 65 § jordabalk) och kan alltså inte säljas. Ett hyresavtal för en lokal får ha ett värde och får överlåtas i samband med att verksamheten överlåts.