OBS: Detta är utgåva 2021.10. Visa senaste utgåvan.
En riktvärdekarta är en karta som anger gränsen mellan olika värdeområden. Den innehåller även förteckningar över riktvärdeangivelserna. Man beräknar riktvärdet för hyreshus- och ägarlägenhetsenheter med stöd av tabeller och kapitaliseringsfaktorer.
Den riktvärdekarta som ska tillämpas för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till dessa byggnader kallas riktvärdekarta H (1 § SKVFS 2017:9).
Av riktvärdekartan framgår indelningen i värdeområden för hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmark till dessa byggnader.
Hur stort ett värdeområde får vara är reglerat. För hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmark till dessa byggnader får värdeområdet omfatta högst en kommun. Ett värdeområde för hyreshus och ägarlägenheter får endast omfatta ett värdeområde för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter (5 § SKVFS 2017:9).
Även riktvärdeangivelser för hyreshus och ägarlägenheter, samt för tomtmark till dessa byggnader, ska redovisas på riktvärdekartan, eller på en dekal eller beskrivning som är ansluten till kartbilden. En riktvärdeangivelse ska anges för varje värdeområde (5 § SKFVS 2017:9).
Om förutsättningarna för en värdefaktor är något annat än genomsnittliga förhållanden inom ett värdeområde, så ska detta anges på riktvärdekartan. Riktvärdet kan exempelvis förutsätta bullerstörningar från en väg (2 § SKVFS 2017:9).
Riktvärdet för hyreshus ska utgöra värdet av en värderingsenhet som omfattar ett eller flera hyreshus eller delar av ett hyreshus (9 kap. 1 § FTL).
För hyreshus utgör bostads- och lokaldelarna skilda värderingsenheter och riktvärdena beräknas därför särskilt för de båda lägenhetstyperna, och inom varje lägenhetstyp för olika kombinationer av värdefaktorerna hyra och ålder.
Beräkningen av riktvärdet för hyreshus sker med ledning av relationstabeller, omräkningsfaktorer m.m. (1 kap. 2 § första och andra stycket FTF).
För att underlätta värderingen skapar man en normenhet. Detta gör man genom att ange värdet för en värderingsenhet med vissa bestämda egenskaper (klassificeringsdata). Normenheten är en sådan värderingsenhet. Den får förutbestämda egenskaper som finns fastställda i FTL och ger då ett visst värde.
Normenheten för hyreshus definieras som en värderingsenhet som har uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering av hyreshus sker, och som har en hyra på 100 000 kr (9 kap. 2 § FTL). För en sådan värderingsenhet ska kapitaliseringsfaktorn vara 1,00 (1 kap. 8 § FTF).
För tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet beräknas markens värde per kvm byggrätt (12 kap. 1 § FTL och 1 kap. 36 § FTF).
För hyreshus och ägarlägenheter ska man upprätta en tabell (HK-tabell) över kapitaliseringsfaktorer som utvisar värderelationerna mellan byggnader som tillhör olika åldersklasser men som har samma hyra. Tabellen ska för varje åldersklass ange relativa kapitaliseringsfaktorer vid olika H-nivåfaktorer och skilda förhållanden beträffande värdefaktorn lägenhetstyp. För byggnader som uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker, och som har en hyra på 100 000 kronor, ska faktorn vara 1,00 (1 kap. 8 § FTF).
Det ska finnas 72 skilda värdenivåer för hyreshus och ägarlägenheter. Dessa får man genom att multiplicera de värden som beräknas med ledning av hyra och tillämplig kapitaliseringsfaktor med olika H-nivåfaktorer. H-nivåfaktorn får bestämmas olika för bostäder och lokaler inom ett värdeområde (1 kap. 8 § FTF).
HK-tabellen är uppbyggd med utgångspunkt från att den relativa kapitaliseringsfaktorn för ett hyreshus som är uppfört under 2002 ska vara 1,00.
Läs mer om vad en tabell ska innehålla och om interpolering och extrapolering inom en tabell.
När värdenivån för en byggnadstyp eller ett ägoslag varierar inom olika geografiska områden så urskiljs olika värdeområden. Inom ett värdeområde ska riktvärdet bestämmas med hjälp av de värdefaktorer för byggnadstypen eller ägoslaget som föreskrivs i FTL och de nivåfaktorer som anges i FTF. När relationstabeller används består riktvärdeangivelsen i första hand av en nivåfaktor. Med hjälp av den nivåfaktor som anges i riktvärdeangivelsen beräknar man värdet för normenheten.
När man beräknar riktvärdet för hyreshus och ägarlägenheter så tillämpar man någon av de H-nivåfaktorer som anges i 1 kap. 8 § FTF.
Riktvärdet för tomtmark för hyreshus ska utgöra värdet av en värderingsenhet som omfattar tomtmark (12 kap. 1 § FTL).
När riktvärdet bestäms förutsätter man att tomtmarken kan bebyggas omedelbart (12 kap. 2 § FTL). Riktvärdet för tomtmark förutsätter normalt – utan att detta anges särskilt – att tomten har tillgång till VA och till en gata eller väg.
För en värdefaktor inom ett värdeområde ska det anges på riktvärdekartan om det förutsätts något annat än genomsnittliga förhållanden (2 § SKVFS 2017:9).
När man bestämmer riktvärdet förutsätter man dessutom att tomten är av en sådan beskaffenhet som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet, även för andra egenskaper än dem som angivits ovan, d.v.s. tillgång till VA och till en gata eller väg. Detta gäller såvida inget annat anges på riktvärdekartan.
Med andra egenskaper avses i detta sammanhang sådana egenskaper hos tomten som har eller kan bedömas ha betydelse för marknadsvärdet.
Vilka värden (heltal) per kvadratmeter byggrätt som riktvärdeangivelsen får anges i för tomtmarken beskrivs i 1 kap. 36 § FTF.
Riktvärdet för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter bestäms som värdet per kvadratmeter byggrätt (anges i riktvärdeangivelsen) multiplicerat med värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter (1 kap. 36 § FTF).
Riktvärdeangivelser är namnet på de uppgifter om värdenivån m.m. som behövs inom varje värdeområde för att man ska kunna bestämma riktvärdet för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till dessa. Riktvärdeangivelsen ska redovisas på en karta, i en tabell eller på annat sätt (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).
Riktvärdeangivelse för hyreshus. HB 7,0, HL 8,0 där:
Riktvärdeangivelse |
Förklaring |
HB |
anger hyreshus, bostadsdel |
HL |
anger hyreshus, lokaldel |
7,0 och 8,0 |
anger rekommenderad H-nivåfaktor |
Man beräknar riktvärdet för en värderingsenhet som omfattar ett hyreshus genom att multiplicera hyran med kapitaliseringsfaktorn som rekommenderas i HK tabellen med H-nivåfaktorn för värdeområdet.
Riktvärdeangivelser är namnet på de uppgifter om värdenivån m.m. som behövs inom varje värdeområde för att man ska kunna bestämma riktvärdet för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till dessa. Riktvärdeangivelsen ska redovisas på en karta, i en tabell eller på annat sätt (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).
Riktvärdeangivelse för tomtmark för hyreshus. HB 500, HL 600 där:
Riktvärdeangivelse |
Förklaring |
HB |
anger tomtmark för hyreshus, bostäder |
HL |
anger tomtmark för hyreshus, lokaler |
500 och 600 |
anger rekommenderat värde i kr/kvm bruttoarea (BTA) byggrätt |
När man beräknar riktvärdet för tomtmarken ska man multiplicera värdet i kr/kvm BTA byggrätt med värderingsenhetens byggrätt i kvm BTA.
Vid förberedelsearbetet inför AFT 19 har riktvärdeangivelserna för tomtmark i första hand tagits fram med ledning av ortsprismaterial inom varje värdeområde. I de fall ortsprismaterialet varit bristfälligt har riktvärdeangivelserna bestämts med ledning av den tomtvärdetabell som tagits fram med stöd av 5 kap. 5 a § FTL, 1 kap. 3 § FTF och 1 kap. 37 § FTF.
I tabellen anges värdet per kvadratmeter byggrätt för tomtmark till bostäder och lokaler, vid olika taxeringsvärdenivåer, för bebyggda hyreshusenheter som uppförts sjuttonde året före det år då en allmän fastighetstaxering sker (SKV A 2018:11).