Article 6 Income from immovable property

Avtalstext

1. Income derived by a resident of a Contracting State from immovable property (including income from agriculture or forestry) situated in the other Contracting State may be taxed in that other State.

2. The term ”immovable property” shall have the meaning which it has under the law of the Contracting State in which the property in question is situated. The term shall in any case include property accessory to immovable property, livestock and equipment used in agriculture and forestry, rights to which the provisions of general law respecting landed property apply, usufruct of immovable property and rights to variable or fixed payments as consideration for the working of, or the right to work, mineral deposits, sources and other natural resources; ships and aircraft shall not be regarded as immovable property.

3. The provisions of paragraph 1 shall apply to income derived from the direct use, letting, or use in any other form of immovable property.

4. The provisions of paragraph 1 and 3 shall also apply to the income from immovable property of an enterprise.

Beskrivning av artikeln

Realisationsvinst vid avyttring av fast egendom behandlas inte i denna artikel utan i artikel 13.

Punkt 1

Punkt 1 behandlar endast inkomst som en person med hemvist enligt artikel 4 i en avtalsslutande stat förvärvar av fast egendom belägen i den andra avtalsslutande staten. Om egendomen är belägen i ägarens hemviststat eller i tredje stat tillämpas artikel 7 (Inkomst av rörelse), om övriga förutsättningar enligt denna artikel är uppfyllda, eller artikel 21 (Annan inkomst). Beskattningsrätten till inkomst av fast egendom fördelas enligt artikel 6 även om inkomsten behandlas som inkomst av näringsverksamhet enligt intern rätt i de avtalsslutande staterna och även om den utgör inkomst av rörelse enligt artikel 7 (se artikel 6 punkt 4 och artikel 7 punkt 4).

Punkt 2

Enligt punkt 2 ska innebörden av begreppet fast egendom fastställas i enlighet med lagstiftningen i den stat i vilken egendomen är belägen. Om det inte finns någon skatterättslig definition av fast egendom i denna stat får bedömningen göras utifrån den statens civilrättsliga lagstiftning. I punkt 2 anges emellertid vissa tillgångar och rättigheter som alltid ska anses vara fast egendom vid tillämpning av avtalet.

Punkt 3

Punkt 3 omfattar både inkomster som härrör från omedelbart nyttjande av fast egendom och inkomster som härrör från uthyrning eller annan användning av egendomen. Innebörden av detta måste fastställas genom en jämförelse med definitionen av fast egendom i punkt 2.

Att begreppet fast egendom inbegriper nyttjanderätt till fast egendom (”usufruct of immovable property”) innebär att artikeln är tillämplig på inkomst av uthyrning av bostadsrätt (RÅ 1989 ref. 37 och RÅ 1995 ref. 91). De flesta svenska avtal, dock inte alla, har denna lydelse. Det är därför viktigt att kontrollera definitionen i tillämpligt skatteavtal.

En andel i en oäkta bostadsrättsförening består av såväl en andelsrätt i en juridisk person som en nyttjanderätt till en viss bostad. En förmån i form av rätten att få nyttja en fastighet redovisas som utdelning från föreningen. Skatteverket anser att utdelning från oäkta bostadsrättsförening ska behandlas enligt artikel 6 i skatteavtal som följer OECD:s modellavtal.

Punkt 4

Artikeln är tillämplig även på inkomst av fast egendom som uppbärs av ett företag eller vid självständig yrkesutövning, det vill säga artikel 6 har företräde framför artikel 7. Se också artikel 7 punkt 7.

Avvikelser i svenska skatteavtal

I vissa äldre avtal omfattar artikel 6 även realisationsvinst avseende fast egendom. Det framgår då uttryckligen av artikeln eller av protokollet till avtalet, se till exempel artikel X § 3 i skatteavtalet med Grekland (SFS 1963:497).

I nyare svenska skatteavtal tas på svensk begäran ordet ”byggnader” med i uppräkningen i punkt 2 av vad som ska räknas som fast egendom. Eftersom byggnad i vissa fall är lös egendom enligt svensk lagstiftning skulle sådana byggnader annars hamna utanför artikelns tillämpningsområde trots att byggnad som är lös egendom enligt 2 kap. 6 § IL ska räknas som fastighet. Det förekommer även att definitionen av fast egendom tas in i artikel 3 (Allmänna definitioner), se till exempel det nordiska skatteavtalet artikel 3 punkt 1 f.

I vissa svenska skatteavtal finns bestämmelser om vad som ibland kallas fastighetsbolag, se till exempel artikel 6 punkt 3 i det nordiska skatteavtalet och artikel 6 punkt 5 i skatteavtalet med Frankrike (SFS 1991:673). Bestämmelserna tar sikte på inkomst i form av sådan nyttjanderätt till fast egendom som följer med innehav av aktier eller andelar i den juridiska person som äger den fasta egendomen.