Småhus

Värderingsenhet småhus

Huvudregeln är att varje småhus med ett värde av minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 2 § FTL). För småhus med låga värden, mindre än 50 000 kr, finns särskilda indelningsregler.

Komplementhus på småhusenheten ska i regel ingå i samma värderingsenhet som det mest värdefulla småhuset på taxeringsenheten.

Om ett småhus är inrättat för väsentligt olika ändamål får byggnaden indelas i två eller flera värderingsenheter om det underlättar värderingen (6 kap. 5 § FTL).

En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap. 1 § FTL).

Vad är ett småhus?

Ett småhus är en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer (2 kap. 2 § FTL). Skatteverket har tagit ställning till när en byggnad ska anses vara inrättad för boende, och därmed kunna indelas som småhus, beroende på olika funktioner och yta (Skatteverkets ställningstagande Byggnadstypen småhus och bostadsbegreppet). Ställningstagandet hänvisar till Skatteverkets senaste allmänna råd, d.v.s. SKV A 2020:14.

Det är endast byggnader som klassificeras som småhus inklusive komplementhus som kan utgöra värderingsenhet avseende byggnad på en småhusenhet.

Det är inte ovanligt att det på en småhusenhet finns byggnader som kan använ­das för olika ändamål. Om byggnaden varken är inrättad för boendefunktioner eller utgör ett komplementhus så räknas byggnaden till en annan byggnadstyp än småhus. Byggnaden kan därmed inte ingå i småhusenheten. Som exempel kan nämnas lagerbyggnader för småhusägarens firma och lastbilsgarage för ägarens åkeri­rörelse.

Här kan man läsa mer om indelning i småhus.

Vad är ett komplementhus?

Till ett småhus hör komplementhus såsom garage, förråd och andra mindre byggnader (2 kap. 2 § FTL).

Ett komplementhus är inte inrättat för boende men har ett funktionellt samband med småhuset. Mindre stall­byggnader och växthus som ligger i anslutning till ett småhus, och som används för fastighetsägarens sport- eller hobbyintresse, ska normalt räknas som komplementhus (SKV A 2020:13). Med mindre stallbyggnad avses byggnad som är inrättad med högst två stallplatser.

Det är inte ovanligt att det finns byggnader som tidigare använts för jordbruksdrift på småhusenheten. Om byggnaderna inte längre kan betraktas som inrättade för jordbruk eller skogsbruk (d.v.s. som ekonomibyggnader) kan de ofta klassificeras som komplementhus.

Som komplementhus räknas även byggnader som inne­håller biutrymmen och som är sammanbyggda med små­huset utan att det finns någon inre för­bindelse mellan bygg­na­derna. Om sammanbyggnaden skett på ett sådant sätt att utrym­me­na kan nås inifrån småhuset, genom en dörr eller liknande, räk­nas byggnaden i stället som en del av småhuset (9 § SKVFS 2020:4).

Hur klassificeras komplementhus?

Ett komplementhus som har normal storlek och standard för värdeområdet bör ingå i samma värderings­enhet som det värdefullaste småhuset på den värderingsenhet för tomt­mark där de båda husen är belägna. I detta fall påverkas värderingen av småhuset enbart i vissa fall genom att man beräknar dess standardpoäng. Standardpoäng beskriver småhusets standard, t.ex. om det är trä- eller tegelfasad.

Om komplementhuset avviker på­tagligt från vad som är genomsnittligt inom värdeområdet när det gäller storlek och standard, och komplementhuset inte ska beaktas när man beräknar standardpoäng, kan det föranleda en justering för säregna förhållanden.

Andra byggnader än småhus och komplementbyggnader kan inte ingå i en småhus­enhet.

Gränsdragningen småhus eller komplementhus

När man ska avgöra om en byggnad ska klassificeras som småhus eller komplementhus så bör byggnadens funktion för boende vara styrande. Därför bör även en mindre byggnad indelas som småhus om den övervägande delen av byggnadens värde avser den del som är inrättad för boende. Detta bör även gälla en mindre byggnad trots att byggnaden inte självständigt kan utgöra bostad för en eller två familjer om byggnaden ligger på en och samma tomt som det mest värdefulla småhuset och att den mindre byggnaden tillsammans med den värdefullaste anses utgöra en bostad (SKV A 2020:13). Detta framgår även av den dom från Högsta förvaltningsdomstolen där domstolen konstaterade att en enkel gäststuga som var belägen på samma tomt som huvudbyggnaden skulle indelas som småhus (mål nr 4080-15).

Mindre småhus, t.ex. gäststugor och enkla fritidshus

Byggnader som kan föras till gruppen mindre småhus är t.ex. vissa gäst­stugor och enkla fritidshus. När det gäller en gäststuga som är belägen på samma tomt som en huvudbyggnad, och huvudbyggnaden inrymmer de för ett boende nödvändiga boendefunktionerna, räcker det med att gäststugan är inrättad för att sova i för att den ska indelas som ett småhus. Vid denna bedömning saknar det betydelse om det vid beskaffenhetstidpunkten faktiskt står en säng i gäststugan, utan det avgörande är istället att syftet med gäststugan är att den ska fungera som boende tillsammans med huvudbyggnaden.

Småhus värda mindre än 50 000 kronor

Huvudregeln vid indelningen av småhus i värderings­enheter är att varje småhus med ett värde på minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 2 § FTL). Särskilda indelningsregler finns för småhus med låga värden, d.v.s. värden under 50 000 kr. Reglerna avser följande tre fall.

• Om ett byggnadsbestånd på en värderingsenhet tomtmark har ett sammanlagt värde som understiger 50 000 kr i taxeringsvärdenivå, åsätts inte byggnadsbeståndet något taxeringsvärde och räknas därför inte heller som någon värderingsenhet (7 kap. 16 § FTL).
• Om det på en värderingsenhet tomtmark finns flera småhus, som vart och ett är värda under 50 000 kr, men där byggnadsbeståndet totalt har ett värde på minst 50 000 kr, så ska byggna­derna tillsammans utgöra en värderingsenhet (6 kap. 2 § FTL). Som riktvärde redovisas värdet av det mest värdefulla småhuset. Värdet av övriga småhus (värde under 50 000 kr) redovisas av tekniska skäl som justering.
• Om det inom samma värderingsenhet tomtmark finns ett småhus med ett värde på minst 50 000 kr, så ska småhus som har ett värde på mindre än 50 000 kr ingå i samma värderingsenhet som det värdefullaste småhuset på värderingsenheten tomtmark (6 kap. 2 § FTL). Värdet (värde under 50 000 kr) redovisas som en justering.

Exempel: indelning av småhus och komplementhus i värderingsenheter

I tabellen visas exempel på hur småhus och komplementbyggnader delas in i värderingsenheter. Följande förutsättningar gäller:

A = småhus värt minst 50 000 kr

B = småhus värt under 50 000 kr

K = komplementhus