Värdeområden

Vad är ett värdeområde?

Hela landet är indelat i olika geografiskt avgränsade områden, s.k. värdeområden. Indelningen i värdeområden görs på grund av att prisbildningen för fastigheter skiljer sig åt mellan olika områden. Indelningen i värdeområden tar alltså hänsyn till den inverkan på en fastighets marknadsvärde som det geografiska läget har.

Av förberedelseföreskrifterna framgår hur stort ett värdeområde får vara. Ett värdeområde får inte omfatta mer än ett län eller del av län. Normalt ska ett värdeområde inte omfatta mer än en kommun.

Indelning i värdeområden beslutas av Skatteverket (7 kap. 7 § FTL och 19 kap. 7 § FTL, 6 kap. 1 § FTF och 11 kap. 1§ FTF. 

Analys av ortspriser styr indelningen i värdeområden

Värdeområdesindelning och nivåläggning sker med utgångspunkt i, och så långt det är möjligt, genom analys av ortspriser (köpeskillingar). Om ortsprismaterialet inte är tillräckligt stort kan värdeområdesindelningen också grundas på annan information, t.ex. yrkesmässiga värderares kunskap om området.

När värdeområdena ska bestämmas är det viktigt att sådana förhållanden som har betydelse för värdet i allt väsentligt ska vara likartade (7 kap. 2 § FTL). Det här gäller särskilt för de värdefaktorer som man ska ta hänsyn till när riktvärdet bestäms enligt 8–15 kap. FTL.

Variationer i marknadsvärdet inom ett värdeområde ska i allt väsentligt vara hänförliga till dessa värdefaktorer. Om två värderingsenheter har klassificerats lika i fråga om de riktvärdegrundande värdefaktorerna inom ett värdeområde, blir således riktvärdet detsamma för de båda värderingsenheterna.

Läs mer om värdeområden för de olika byggnadstyperna och ägoslagen, småhus, hyreshus, lantbruk, industri och täkt.

Värdeområden framgår av riktvärdekartan

Varje värdeområde har ett namn, ett nummer och en beskrivning av området. Om det inte finns någon särskild områdesbeskrivning förutsätts det att värderingen har skett med ledning av genomsnittliga förhållanden inom värdeområdet. Varje värdeområde redovisas på och är en del av de riktvärdekartor som är beslutade.

När man ska söka efter ett särskilt värdeområde på riktvärdekartan är det enklast att använda sig av värdeområdesnumret.

För att säkerställa att värdeområden är enhetliga så gör Skatteverket en översyn av varje värdeområde inför en allmän och förenklad fastighetstaxering.

Ändringar av värdeområdesgränser

Skatteverket kan ändra gränserna för ett värdeområde. Det görs främst om det har skett fysiska förändringar som innebär nytillkomna eller utvidgade bebyggelseområden, ändrade eller nya detaljplaner eller förändrad infrastruktur.

Det kan även vara så att erfarenheter från en tidigare taxering behöver analyseras och att denna analys leder till att indelningen i värdeområden ändras.

Förslag till ändringar görs normalt i samverkan mellan Skatteverket och värderingstekniker. Lantmäteriet tar därefter fram ett preliminärt förslag till riktvärdekartor.

Gränsändring på grund av fysiska förändringar eller planer

Det kan uppstå behov av gränsändringar på grund av nya eller utvidgade bebyggelseområden. Skatteverket tar då ställning till om det ska skapas helt nya värdeområden eller om det räcker att utöka befintliga områden med samma karaktär. Ytterligare exempel är beslut om nya verksamhetsområden för vatten- och avloppsanläggningar samt områdesvisa restriktioner vad gäller viss typ av va-lösningar. Motsvarande analys måste göras när det gäller nya eller förändrade planer. Även förändrad infrastruktur i form av nya trafikleder eller t.ex. nedgrävning av kraftledningar kan motivera en ändrad områdesindelning.

Gränsändring på grund av stora skillnader i värdenivå

Gränserna för ett värdeområde kan behöva ändras om det inom värdeområdet finns skillnader i värdenivåerna. Om värdenivån i ett intilliggande område passar bättre kan man överföra en del av värdeområdet till det intilliggande värdeområdet. Storleken på de befintliga områdena förändras därmed något.

När Skatteverket lämnar förslag på den här typen av gränsändringar så görs det i samråd med en värderingstekniker.

Även om delar av ett värdeområde har samma värdenivå som ett angränsande värdeområde, behöver detta inte vara tillräckligt skäl för en gränsändring eller sammanslagning. Fastigheternas genomsnittliga utformning kan skilja sig så markant mellan områdena att det är motiverat att behålla indelningen i olika värdeområden.

Nytt värdeområde på grund av stora skillnader i värdenivå

Skatteverket kan skapa ett nytt värdeområde om fastigheter i ett avgränsat område inom ett befintligt värdeområde har en avsevärd värdeskillnad jämfört med andra fastigheter i värdeområdet. Det kan till exempel vara bebyggelse i särskilda mikrolägen inom området eller när det finns avsevärda skillnader i bebyggelsens karaktär och ålder.

Värdeområden med varierande fysiska förhållanden

Skatteverket kan behöva ändra gränserna för ett värdeområde om det har en heterogen (olikartad) bebyggelse. Exempelvis kan bebyggelsen vara gammal och ny med en blandning av olika hustyper. Ett sådant område är svårt att beskriva utifrån områdeskaraktären, och en ändring i områdesindelningen underlättar möjligheten att bestämma rätt taxeringvärdenivåer i området. Områdesindelningen kan ändras om området är tillräckligt stort och det går att göra en ny indelning som skapar fysiskt mer homogena (likartade) områden.

Rättelse av teknisk karaktär

I samband med analyser och genomgång av värdeområdesgränser kan det upptäckas värdeområdesgränser som inte följer en naturlig gräns. En naturlig eller befintlig gräns är exempelvis vattendrag, en fastighetsgräns eller detaljplan. En teknisk rättelse är en så kallad kosmetisk rättelse. Ett exempel kan vara att en värdeområdesgräns ska följa en väg eller vattendrag men att värdeområdesgränsens dragning och den aktuella geografiska gränsen inte är tillräckligt överensstämmande.

Faktorer som påverkar värdeområdesindelningen

Riket ska delas in i värdeområden för byggnader och ägoslag (7 kap. 2 § FTL). En avgörande förutsättning för indelning i värdeområden är att värdeförhållandena i allt väsentligt ska vara enhetliga.

Ett värdeområde för byggnader och ägoslag ska avgränsas så att variationer i marknadsvärdet i allt väsentligt är hänförliga till skillnad i de riktvärdegrundande värdefaktorerna som anges i 8- 15 kap. FTL.

Småhusenhet

För småhus ska man ta hänsyn till värdefaktorerna ålder, storlek, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning (8 kap. 3 § FTL).

För tomtmark till småhus ska man ta hänsyn till värdefaktorerna storlek, tillgång till vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse och närhet till strand (12 kap. 3 § FTL).

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för småhus och tomtmark.

Hyreshus- och ägarlägenhetsenhet

För hyreshus och ägarlägenhet ska man ta hänsyn till värdefaktorerna lägenhetstyp, hyra och ålder (9 kap. 3 § FTL).

För tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet ska man ta hänsyn till värdefaktorerna storlek och typ av bebyggelse (12 kap. 4 § FTL).

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för hyreshus- och ägarlägenhetsenhet

Lantbruksenhet

En lantbruksenhet kan omfatta två olika byggnadstyper och fyra olika ägoslag. För respektive byggnadstyp och ägoslag ska värdefaktorer fastställas.

Småhus och tomtmark på lantbruk

För småhus som ingår i en lantbruksenhet ska man ta hänsyn till värdefaktorerna storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning (8 kap. 3 § FTL).

För tomtmark till småhus som ingår i lantbruksenhet ska man ta hänsyn till värdefaktorerna storlek, tillgång till vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse och närhet till strand (12 kap. 3 § FTL).

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för småhus och tomtmark på lantbruk.

Åkermark och betesmark

För åkermark ska man ta hänsyn till värdefaktorerna storlek, beskaffenhet och dränering (13 kap. 3 § FTL).

För betesmark ska man ta hänsyn till värdefaktorerna storlek och beskaffenhet (13 kap. 5 § FTL).

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för åkermark och definitionerna av värdefaktorer för betesmark.

Produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och skogligt impediment

För produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner ska man ta hänsyn till värdefaktorerna storlek, bonitet och virkesförråd (14 kap. 3 § FTL).

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för skogsmark utan avverkningsrestriktioner.

För produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner ska man ta hänsyn till värdefaktorn storlek (14 kap. 3 b § FTL).

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för skogsmark med avverkningsrestriktioner.

För skogligt impediment ska man ta hänsyn till värdefaktorn storlek (14 kap. 5 § FTL).

Läs mer om definitionen av värdefaktorn storlek för skogligt impediment.

Ekonomibyggnader

För ekonomibyggnader ska man ta hänsyn till värdefaktorerna byggnadskategori, storlek, ålder och beskaffenhet (10 kap. 3 § FTL).

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för ekonomibyggnad.

Industribyggnader och övrig byggnad med tillhörande tomtmark

För industribyggnader och övriga byggnader som värderas med ledning av en avkastningsberäkning, ska man ta hänsyn till värdefaktorerna lokaltyp, storlek, ålder och standard (11 kap. 4 § FTL). För tomtmark till industribyggnader och övriga byggnader ska man ta hänsyn till värdefaktorn storlek. Indelningen i värdeområden kan ses som en klassindelning av värdefaktorn läge.

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för avkastningsberäknade industrienheter

För industribyggnader och övriga byggnader som värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning ska man ta hänsyn till återanskaffningskostnad, ålder, byggnadskategori och ortstyp (11 kap 8 § FTL). Hela riket utgör ett värdeområde för produktionskostnadsberäknade industribyggnader och övrig byggnad (20 § SKVFS 2018:8).

Läs mer om definitionerna av värdefaktorer för produktionskostnadsberäknade industrienheter

Täkt

För täktmark ska man ta hänsyn till värdefaktorerna årligt uttag, väntetid och brytningstid (12 kap. 9 § FTL).

Indelningen i värdeområden för täktmark kan ses som en klassindelning av värdefaktorn läge. Värderingen utgår från det marknadsmässiga arrendepriset per kubikmeter fast mått om man kan börja bryta fyndigheten omedelbart (12 kap. 8 § FTL). Arrendepriset som avses är det pris som gäller om brytning kan påbörjas omedelbart och att det inte föreligger någon väntetid. Med brytning avses även skördning av strö- eller växttorv samt energitorv på torvtäkter. Läs mer om täkt.

Elproduktionsenhet

Riktvärdet för vattenkraftverk bestäms för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna normalårsproduktion, utnyttjandetid, flerårsreglering, belägenhet och ålder.

Totalvärdet för ett värmekraftverk bestäms för skilda förhållanden för värdefaktorerna effekt och typ av värmekraftverk.

För elproduktionsenheter utgör hela riket ett enda värdeområde (22 § SKVFS 2018:8). Läs mer om elproduktionsenheter.

Specialenheter

Specialbyggnader samt tomtmark och övrig mark som hör till byggnaderna är inte skatte- och avgiftspliktiga och saknar därmed en värderingsmodell (3 kap. 2 § FTL). Det finns således inga värdeområden för specialenheter.