Kooperativ hyresrätt som ersättningsbostad

1 Sammanfattning

Skatteverket anser att förvärv av bostad i en kooperativ hyresrättsförening inte har skett mot någon betalning. Det har därför inte erlagts någon ersättning för den nya bostaden som kan grunda rätt till uppskov vid byte av bostad enligt 47 kap. IL.

2 Bakgrund och frågeställning

Vid försäljning av en permanentbostad kan uppskov medges med kapitalvinsten om en ny bostad förvärvas.

Fråga har uppkommit om förvärv av bostad i en kooperativ hyresrättsförening kan medföra rätt till uppskov.

3 Gällande rätt m.m.

I 47 kap. IL finns bestämmelser om uppskov med kapitalvinsten vid avyttring av en ursprungsbostad. Uppskov med beskattningen förutsätter att man förvärvar en annan bostad (ersättningsbostad) och betalar en ersättning för detta förvärv. Med ersättningsbostad avses bl.a. bostad i ett privatbostadsföretag, 47 kap. 5 § p. 5 IL.

Med privatbostadsföretag avses bl.a. en svensk ekonomisk förening vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, 2 kap. 17 § IL.

Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad, 2 kap. 18 § IL.

Bestämmelser om kooperativ hyresrättsförening har införts i lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt (KHL), vilken trädde i kraft den 1 april 2002.

Upplåtelse med kooperativ hyresrätt ska avse

1. en bostadslägenhet i ett hus som föreningen äger, eller

2. en bostadslägenhet som föreningen hyr av husets ägare

Bestämmelserna om hyra i jordabalken (JB) ska i stora delar även tillämpas på kooperativ hyresrätt, 1 kap. 4 § KHL. Enligt 12:65 JB är det under straffansvar förbjudet att överlåta hyresrätt till en bostadslägenhet mot en särskild ersättning. Det är alltså förbjudet att mot betalning sälja en kooperativ hyresrätt (se prop. 2001/02:62 sid. 57 f).

Varje medlem ska betala en medlemsinsats samt eventuellt en upplåtelseinsats i samband med att föreningen upplåter en lägenhet med kooperativ hyresrätt, 2 kap. 8 § KHL.

Om hyresgästen har överlåtit sin kooperativa hyresrätt, har han rätt att få tillbaka insatsen av föreningen när förvärvaren har betalat sin insats till föreningen, 2 kap. 10 § KHL. En avgående medlem har inte rätt att få tillbaka ett högre belopp än det han eller hon har betalat in till föreningen som insatser, 2 kap. 9 § KHL.

En juridisk person får inte upplåta andelsrätt som ger rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet, 1 kap. 8 § bostadsrättslag(1991:614). Detta lagrum infördes i samband med lagen om kooperativ hyresrätt för att tydligt reglera att det inte får finnas någon fast koppling mellan andelsrätten i föreningen och nyttjanderätten till en lägenhet (se prop 2001/02:62 sid 45 f).

4 Skatteverkets bedömning

Om föreningen inte äger huset där man upplåter lägenheter, kan föreningen inte vara ett privatbostadsföretag. Kooperativ hyresrätt i sådan förening kan redan på den grunden inte vara en ersättningsbostad.

Om föreningen däremot äger huset, kan föreningen vara ett privatbostadsföretag. Frågan är då om den insats som den nye hyresgästen erlägger till föreningen, är en sådan ersättning för att förvärva en bostad i ett privatbostadsföretag som avses i 47 kap. IL.

För den kooperativa hyresrätten finns det ingen fast koppling mellan andelsinnehavet och nyttjanderätten till lägenheten. Överlåtelse av hyresrätten sker alltså helt skilt från att den nya hyresgästen därefter inträder som andelsinnehavare i föreningen och erlägger en egen insats. Detta är en av skillnaderna mellan kooperativ hyresrätt och bostadsrätt, vilket innebär att andel i kooperativ hyresförening inte kan vara en privatbostadsrätt enligt 2 kap. 18 § IL.

Enligt Skatteverket är det själva hyresrätten till lägenheten som motsvarar ”bostaden”, d.v.s. lagens definition av en ersättningsbostad enligt 47 kap. 5 § p. 5 IL. Överlåtelse av hyresrätten får inte ske mot betalning enligt 12:65 JB. Härav följer att det inte har erlagts någon ersättning för att förvärva den nya bostaden, som kan grunda rätt till uppskov.