Näringsbostadsrätt

Vad är en näringsbostadsrätt?

Med näringsbostadsrätt avses en sådan andel i ett privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt (2 kap. 19 § IL). Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad (2 kap. 18 § IL).

För att avgöra om en bostadsrätt är en näringsbostadsrätt måste man avgöra om

• det är en andel i ett privatbostadsföretag (2 kap. 17-18 §§ IL)
• bostaden är en privatbostad (2 kap. 8–12 §§ IL).

Privatbostadsföretag

Ett privatbostadsföretag är en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag som i sin verksamhet – till klart övervägande del – tillhandahåller bostäder till sina medlemmar eller delägare. Bostäderna ska upplåtas i de byggnader som den ekonomiska föreningen eller aktiebolaget äger (2 kap. 17 § första stycket punkt 1 IL).

Som privatbostadsföretag räknas också en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet, uteslutande eller så gott som uteslutande, består i att åt medlemmarna eller delägarna tillhandahålla något av följande:

• garage
• någon annan anordning i byggnader som ägs av privatbostadsföretaget och som är avsedd för medlemmarnas eller delägarnas personliga räkning (2 kap. 17 § första stycket punkt 2 IL).

Andel i oäkta bostadsföretag

Om aktiebolaget eller föreningen inte uppfyller kraven i 2 kap. 17 § IL så kan det vara fråga om en andel i ett s.k. oäkta bostadsföretag. En sådan andel omfattas normalt av kapitalvinstreglerna i 48 kap. IL. En sådan delägarrätt omfattas inte av bestämmelsen i 13 kap. 1 § tredje stycket IL.

Ett oäkta bostadsföretag beskattas för inkomster och utgifter enligt de regler som gäller för inkomstslaget näringsverksamhet. Om en lägenhet varit upplåten till en medlem utan ersättning, eller mot lägre ersättning än marknadsvärdet, aktualiseras uttagsbeskattning enligt bestämmelserna i 22 kap. IL. Här kan du läsa mer om hur ett oäkta bostadsföretag beskattas och hur förmånsvärdet bestäms. För en delägare i ett oäkta bostadsföretag räknas bostadsförmånen som utdelning till skillnad från ägare av en privatbostadsrätt där värdet av hyresförmån är skattefri.

Privatbostad

En privatbostad är en bostadsrätt som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad (2 kap. 8 § IL).

Prövningen utgår från ägaren

Prövningen av om en bostadsrätt är en privatbostad utgår ifrån respektive ägares andel av bostadsrätten. En juridisk person eller ett svenskt handelsbolag kan inte inneha en privatbostad. Ett sådant innehav klassificeras därmed alltid som näringsbostadsrätt.

Läs mer om hur man avgör om en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag utgör en privatbostad.

Innehav av näringsbostadsrätt räknas som näringsverksamhet

Innehav av näringsbostadsrätter räknas alltid som näringsverksamhet. Privatbostadsrätter kan inte ingå i en näringsverksamhet (13 kap. 1 § tredje stycket IL).

Detta innebär att den som innehar en näringsbostadsrätt alltid bedriver näringsverksamhet. En juridisk person och ett handelsbolag kan inte inneha en privatbostadsrätt. Därutöver gäller att juridiska personer och handelsbolag endast kan ha inkomst av näringsverksamhet (13 kap. 2 och 4 §§ IL).

Löpande beskattning

En andel i ett privatbostadsföretag innefattar såväl en andel i själva föreningen eller aktiebolaget som en upplåtelse av en nyttjanderätt i föreningen eller aktiebolagets fastighet, t.ex. en viss lägenhet.

Inkomstskattemässigt ska vissa utgifter läggas till omkostnadsbeloppet på andelen enligt reglerna i 46 kap. IL, medan andra utgifter är löpande avdragsgilla i näringsverksamheten.

I samband med avyttring av andelen gäller att det inte är möjligt att dela upp försäljningsersättningen mellan nyttjanderätten och andelen. Försäljningsintäkten är hänförlig till andelen (RÅ 1974 Aa 1299 och RÅ 1974 ref. 57). Beträffande situationer där andelen utgör en lagerandel, se nedan under rubriken Avyttring av näringsbostadsrätt.

Inkomster beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet

Om en näringsbostadsrätt är uthyrd eller genererar andra inkomster beskattas dessa i inkomstslaget näringsverksamhet enligt 15 kap. 1 § IL.

Förmånen av att få utnyttja en fastighet i egenskap av delägare i ett privatbostadsföretag ska inte tas upp. Utgifter i näringsverksamheten som hänför sig till utnyttjandet ska ändå dras av (15 kap. 4 § IL).

Med begreppet förmån av fastighet avses dels bostadsförmån dels, annan förmån som delägaren får från privatbostadsföretaget (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 188). Bestämmelsen innebär att delägarna inte ska förmånsbeskattas för mellanskillnaden mellan värdet av bostaden som inkomst från föreningen och avgiften (förmån) på grund av att avgifterna till föreningen inte motsvarar marknadsmässig hyra.

Om föreningen lämnar annan form av utdelning, t.ex. i pengar, räknas det som inkomst av näringsverksamhet.

Om näringsidkaren nyttjar en näringsbostadsrätt för privat bruk så kan en uttagsbeskattning enligt bestämmelserna i 22 kap. IL komma att bli aktuellt.

Utgifter

Avgifter till föreningen ska dras av enligt 16 kap. 1 § IL.

Det föreligger däremot ingen avdragsrätt till den del avgifterna avser insatser eller kapitaltillskott som ska ligga till grund för omkostnadsbeloppet på andelen enligt 46 kap. 5 och 7 §§ IL.

Utgifter som hänför sig till reparation och underhåll ska dras av i näringsverksamheten enligt 16 kap. 1 § IL.

Även räntor på lån som hänför sig till en näringsbostadsrätt är avdragsgill som utgift enligt 16 kap. 1 § IL.

Avyttring av en näringsbostadsrätt

Vid avyttring av en näringsbostadsrätt ska kapitalvinsten eller kapitalförlusten beräknas enligt reglerna i 44 kap. IL jämfört med reglerna i 46 kap. IL.

Detta förutsätter att bostadsrätten inte utgör en lagertillgång. Ett innehav av bostadsrätter kan komma att prövas mot rörelsekriterierna i 13 kap. 1 § första stycket IL. Ett sådant innehav kan under vissa förutsättningar skattemässigt komma att ses som lager.

Kapitalvinstberäkningen

Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen minskad med försäljningsutgifterna och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften för bostadsrätten, förbättringsutgifter och kapitaltillskott under innehavstiden (46 kap. 5–12 §§ IL).

Det finns vissa skillnader i kapitalvinstberäkningen mellan näringsbostadsrätter och privatbostadsrätter när det gäller förbättringsutgifter.

Avdrag medges i kapitalvinstberäkningen för förbättringsutgifter som inte har dragits av i näringsverksamheten och för utgifter som har dragits av och som återförts till beskattning.

Avdrag medges således inte för sådana utgifter som har dragits av i näringsverksamheten men inte återförts (46 kap. 8 § tredje stycket IL).

Om det finns utgifter för förbättrande reparation och underhåll som återförts till beskattning, ska motsvarande belopp anses utgöra en avdragsgill förbättringsutgift vid beräkning av kapitalvinsten (46 kap. 11 § IL).

Bestämmelserna är i övrigt lika med de som gäller för en privatbostadsrätt. Läs mer om hur kapitalvinsten beräknas.

Enskilda näringsidkare

För enskilda näringsidkare räknas kapitalvinster och kapitalförluster på näringsfastigheter och näringsbostadsrätter inte till inkomstslaget näringsverksamhet utan till inkomstslaget kapital (13 kap. 6 § första stycket IL).

Om det blir underskott i näringsverksamheten under det beskattningsår som bostadsrätten sålts, ska underskottet dras av från kapitalvinsten. Avdraget får inte överstiga vinsten före avdraget (46 kap. 17 § IL).

En kapitalvinst vid en försäljning av en näringsbostadsrätt är skattepliktig till 90 % och en kapitalförlust är avdragsgill till 63 %.

Handelsbolag

För delägare som är fysiska personer räknas handelsbolagets kapitalvinster och kapitalförluster på bl.a. näringsbostadsrätter till inkomstslaget kapital (13 kap. 4 § andra stycket IL).

Om det blir underskott i näringsverksamheten under det beskattningsår som bostadsrätten sålts, ska underskottet dras av från kapitalvinsten. Avdraget får inte överstiga vinsten före avdraget (46 kap. 17 § IL).

En kapitalvinst vid en försäljning av en näringsbostadsrätt är skattepliktig till 90 % och en kapitalförlust är avdragsgill till 63 % (46 kap. 18 § IL).

För delägare i svenska handelsbolag som är juridiska personer gäller att kapitalvinster och kapitalförluster på näringsbostadsrätter ska räknas till inkomstslaget näringsverksamhet även om inkomsterna eller utgifterna inte ingår i en näringsverksamhet enligt 13 kap. 1 § IL (13 kap. 2 och 4 §§ IL). Detta innebär att kapitalvinstreglerna i 44 kap. och 46 kap. IL ska tillämpas vid en kapitalvinst eller kapitalförlustberäkningen och att vinsten eller förlusten ska beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet för delägaren.

Juridiska personer

För juridiska personer räknas kapitalvinst och kapitalförlust på näringsbostadsrätt till inkomstslaget näringsverksamhet även om inkomsterna eller utgifterna inte ingår i en näringsverksamhet enligt 13 kap. 1 § IL (13 kap. 2 § IL). Detta innebär att vinsten eller förlusten ska beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet och att kapitalvinstreglerna i 44 kap. och 46 kap. IL ska tillämpas vid kapitalvinst eller kapitalförlustberäkningen.

Återföring

När en näringsbostadsrätt avyttras ska vissa avdrag som gjorts för förbättrande reparationer och underhåll återföras i inkomstslaget näringsverksamhet. Det gäller avdrag som gjorts under beskattningsåret och de fem föregående beskattningsåren.

Utgifter för ny- till eller ombyggnad av en näringsbostadsrätt ska inte återföras till beskattning (26 kap. 10 § IL).

Återföring ska även ske när bostadsrätten övergår till en ny ägare genom arv, testamente, bodelning eller gåva, om den i och med äganderättsövergången kan antas bli privatbostadsrätt. Detsamma gäller om bostadsrätten utan äganderättsförändring övergår till att bli privatbostad (26 kap. 11§ IL).

Återföring ska även ske när en bostadsrätt som är en lagertillgång övergår till någon annan genom arv, testamente eller bodelning med anledning av makes död, om den i och med äganderättsövergången blir eller kan antas bli privatbostadsrätt (26 kap. 13 § IL).

Om en näringsbostadsrätt förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt och den behåller sin karaktär av näringsbostadsrätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation när det gäller utgifter för sådana förbättrande reparationer och underhåll som avses i 10 § andra stycket (26 kap. 14 § IL).

Värdeminskningsavdrag

Om en bostadsrättsinnehavare i sin näringsbostadsrätt har haft utgifter för ny-, till- eller ombyggnad som fastighetsägaren omedelbart blir ägare till, ska bostadsrättsinnehavaren dra av dessa utgifter genom årliga värdeminskningsavdrag (19 kap. 26 § IL), då ett innehav av en bostadsrätt är en form av nyttjanderätt (KRNS 2005-02-21, mål nr 8250-02, rättsfallsprotokoll 4/05).

Vid avyttring av bostadsrätten medges avdrag i näringsverksamheten för den del av utgiften för ny-, till- eller ombyggnad som inte dragits av tidigare (19 kap. 28 § andra stycket IL). Eftersom endast utgifter för förbättrande reparationer och underhåll av bostadsrätten ska återföras till beskattning enligt 26 kap. 10 § IL, medför det att ingen del av utgiften för ny-, till- eller ombyggnad kan räknas som förbättringsutgift vid kapitalvinstberäkningen (46 kap. 8 § tredje stycket IL).

Värdeminskningsavdrag medges inte för själva anskaffningsutgiften på bostadsrätten (RÅ 1974 Aa 1299). Därför finns det inga värdeminskningsavdrag av det slaget som ska återföras i näringsverksamheten. Anskaffningsutgiften ska i stället dras av i kapitalvinstberäkningen.