Fastighetsinkomster

Regelverket för fastighetsinkomster

En allmännyttig ideell förening och ett registrerat trossamfund är som huvudregel skattskyldiga för fastighetsinkomster (7 kap. 3 § första stycket IL). Inkomsterna kan i vissa fall undantas från beskattning. Begränsningen av skattskyldigheten för fastighetsinkomster regleras i 7 kap. 3 § IL andra stycket. I 7 kap. 3 § andra stycket 1 IL finns regler för när fastighetsinkomsten kan undantas beskattning om den kommer från en verksamhet som antingen, har naturlig anknytning till det allmännyttiga ändamålet, är en hävdvunnen finansieringskälla, avser upplåtelse av rättigheter som uppkommit genom främjandet av sådana ändamål som avses i 7 kap. 4 § IL eller avser försäljning av skänkta varor och som utnyttjas som för finansiering av ideellt arbete.

I 7 kap. 3 § andra stycket 2 IL finns bestämmelser för när fastighetsinkomsten kan undantas beskattning om fastigheten används i den allmännyttiga verksamheten på ett sådant sätt som anges i 3 kap. 4 § FTL, d.v.s. om fastigheten till övervägande del används av ägaren i den allmännyttiga verksamheten.

Hur en allmännyttig ideell förening och ett registrerat trossamfund kan använda sin fastighet

Normalt finns det tre sätt för hur en allmännyttig ideell förening eller ett registrerat trossamfund använder sin fastighet för att främja det allmännyttiga ändamålet.

1. Föreningen använder fastigheten i egen ändamålsenlig ideell verksamhet. T.ex. om en förening bedriver ungdomsgårdsverksamhet i byggnaden eller använder den som kontor för administration av den allmännyttiga verksamheten.
2. Föreningen upplåter fastigheten utan vinstsyfte, normalt under marknadsmässig hyra, med syfte att främja föreningens allmännyttiga ändamål. Upplåtelsen främjar ändamålet om det sker till fysiska personer eller till en inskränkt skattskyldig juridisk person som använder fastigheten för att främja allmännyttiga ändamål. T.ex. en förening som under marknadsmässig hyra upplåter fastigheten för att främja behövande eller en förening som upplåter samlingslokaler för allmännyttiga ändamål. Detta gäller, enligt Skatteverkets uppfattning, också om upplåtelsen sker till staten, en kommun eller ett landsting under samma förutsättningar.
3. Föreningen använder fastigheten i egen ändamålsenlig näringsverksamhet som har naturlig anknytning till det allmännyttiga ändamålet. T.ex. en förening som bedriver utbildningsverksamhet för medlemmarna i fastighetens byggnad.

Fastighetsinkomster med naturlig anknytning eller hävd

Allmännyttiga ideella föreningar och registrerade trossamfund är inte skattskyldiga för fastighetsinkomster, som till huvudsaklig del (ca 75 procent) kommer från verksamhet som har naturlig anknytning till det allmännyttiga ändamålet eller som av hävd utnyttjas som finansieringskälla för ideellt arbete (7 kap. 3 § andra stycket 1 IL).

En förening med uppgift att vårda sjuka eller handikappade bör bli befriad från skatt på inkomst som kommer från en fastighet som används som rehabiliteringshem eller sommarkoloni för de sjuka eller handikappade. Även en förening som upplåter samlingslokaler för allmännyttiga ändamål kan undantas enligt bestämmelserna om naturlig anknytning.

En förening som till övervägande del (mer än 50 procent) upplåter en fastighet till marknadsmässig hyra, kan undantas från beskattning om verksamheten kan anses ha naturlig anknytning till det allmännyttiga ändamålet. Prövningen ska ske utifrån samtliga omständigheter i varje enskilt fall. Av betydelse för bedömningen är bl.a. konkurrenssituationen och om verksamheten bedrivs i enlighet med normal kommersiell affärsverksamhet. Exempelvis bör uthyrningen kunna ha naturlig anknytning till ändamålet om

• en förening marknadsmässigt hyr ut en samlingslokal för allmännyttiga ändamål
• en idrottsförening marknadsmässigt hyr ut en idrottsanläggning till en annan idrottsförening eller till allmänheten
• en förening med ändamålet att hjälpa hemlösa marknadsmässigt hyr ut en fastighet för övernattning åt hemlösa.

Fastigheter som används i den allmännyttiga verksamheten

En förening som äger en fastighet kan använda den i den egna allmännyttiga verksamheten. Exempel på detta är en idrotts-förening, som bedriver den ändamålsenliga, ideella verksamheten i en egen sporthall.

En allmännyttig ideell förening och ett registrerat trossamfund befrias från skattskyldighet för all fastighetsinkomst från en fastighet, om de använder fastigheten till övervägande del (mer än 50 procent) i sin allmännyttiga verksamhet (7 kap. 3 § andra stycket 2 IL). En sådan fastighet omfattas av regleringen i 3 kap. 4 § FTL, och vid fastighetstaxeringen ska det inte fastställas något taxeringsvärde för fastigheten.

Privat nyttjande, om fastigheten t.ex. används som bostad åt en pastor eller vaktmästare, räknas inte som användning i allmännyttig verksamhet.

Det finns inte någon bestämd regel för att beräkna om en fastighet till övervägande del används av ägaren (föreningen eller trossamfundet). Vid såväl inkomstbeskattning som vid fastighetstaxering utgår man vanligen från en eller flera av följande faktorer:

• arean
• volymen
• hyresvärdet
• byggkostnaden

• nyttjandetiden vid blandad användning.

De faktorer som i regel väger tyngst vid bedömningen är arean och hyresvärdet. Dessa faktorer får ofta sammanvägas. Volymen kan ha betydelse om lokalerna har mycket hög takhöjd.

Om föreningen använder fastigheten till 50 procent eller mindre i den allmännyttiga verksamheten gäller allmänna regler. Föreningen blir då skattskyldig för hela fastigheten, inklusive hyresvärdet av eget nyttjande, och avdrag medges för samtliga fastighetskostnader. Fastighetsinkomsten kan även i dessa fall undantas beskattning om inkomsten kommer från en verksamhet som har naturlig anknytning till det allmännyttiga ändamålet eller om den utgör en hävdvunnen finansieringskälla.

Fastighetstaxeringens betydelse för skattskyldigheten för fastighetsinkomst

Fastighetstaxeringen grundas på förhållandena vid årets ingång. I fråga om skatte- och avgiftsplikten är det karaktären på fastigheten enligt 3 kap. FTL som avgör och inte den faktiska taxeringen (RÅ 1993 ref. 36). Eftersom fastighetstaxeringen i vissa fall kan ha grundats på felaktiga förutsättningar, anser Skatteverket att fastighetstaxeringen inte ovillkorligen styr beskattningen.

För att en fastighet ska bli skattefri enligt 3 kap. 4 § FTL krävs att den ägs av ett subjekt som finns angivet i lagrummet, och att fastigheten till övervägande del används i ägarens ändamålsenliga verksamhet.