Schablonavdrag vid uthyrning av den egna bostaden (privatbostad)

1 Sammanfattning

Schablonavdrag kan göras för varje privatbostad på samma småhusenhet

Schablonavdraget ska fördelas mellan delägarna i förhållandet till var och ens ägarandel i bostaden.

Schablonavdraget ska justeras med hänsyn till innehavstiden under året.

2 Frågeställning

Ersättning vid uthyrning av privatbostadsfastighet, privatbostad eller bostadslägenhet med hyresrätt ska tas upp som en kapitalinkomst. Schablonavdrag får göras med 40 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet.

2.1 Flera privatbostäder på samma småhusenhet

Med privatbostad avses bl.a. ett småhus som till övervägande del används av ägaren eller någon närstående för eget boende. På en privatbostadsfastighet kan det finnas två eller flera småhus som är privatbostäder. Kan schablonavdrag göras med 40 000 kronor för varje privatbostad (småhus) på samma småhusenhet?

2.2 Flera delägare av bostaden

Bostaden kan ägas av flera personer, t.ex. två makar, och i sådana fall måste schablonavdraget fördelas på respektive delägare. Kan delägarna fritt fördela schablonavdraget mellan sig eller ska det alltid fördelas efter var och ens ägarandel?

2.3 Skilda ägare av bostaden under året

Hela eller del av bostaden kan överlåtas/förvärvas under året. Ska schablonavdraget då justeras med hänsyn till innehavstiden under året?

3 Gällande rätt m.m.

De faktiska utgifterna för uthyrning av bostaden får inte dras av. I stället ska avdrag göras med 40 000 kronor (fr.o.m. den 1 januari 2013) per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. Vid uthyrning av en privatbostadsfastighet ska dessutom ett belopp som motsvarar 20 procent av hyresintäkten dras av. Avdraget får inte vara högre än hyresintäkten (42 kap. 30-31 §§ inkomstskattelagen, IL).

Med privatbostadsfastighet avses, under förutsättning att småhuset är en privatbostad, bl.a.

1.      småhus med mark som utgör småhusenhet

2.      småhus på annans mark, och

3.      småhus med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet (2 kap. 13 § IL).

Med privatbostad avses bl.a. ett småhus som till övervägande del används av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad (2 kap. 8 § IL).

Med småhus avses en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till en sådan byggnad ingår även komplementhus såsom garage, förråd eller annan mindre byggnad (2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen, FTL).

Fastighet utgör vanligtvis en separat taxeringsenhet. Taxeringsenheten har en viss beteckning beroende på typen av byggnad. Med småhusenhet avses småhus och tomtmark för en sådan byggnad (4 kap. 5 § FTL).

4 Bedömning

4.1 Flera privatbostäder på samma småhusenhet

Schablonavdraget har i olika etapper höjts från 4 000 kronor till 40 000 kronor. Syftet har varit att underlätta och stimulera marknaden för uthyrning av den egna bostaden och därmed öka utbudet av bostadslägenheter (prop. 2008/09:47 s. 17ff).

Lagtexten anger att avdrag ska göras med 40 000 kronor ”… för varje privatbostadsfastighet, privatbostad …”. Lagtextens ordalydelse är således inte entydig i de fall det finns två eller flera privatbostäder på en privatbostadsfastighet.

Skatteverket anser att lagtexten i det här fallet ska tolkas mot bakgrund av det syfte som regeringen har anfört för höjningen av schablonavdraget, nämligen att stimulera uthyrning av den egna privatbostaden och därmed öka utbudet av bostadslägenheter. Skatteverket anser därför att schablonavdraget avser varje privatbostad på en privatbostadsfastighet. Varje småhus (privatbostad) medför alltså rätt till ett schablonavdrag med högst 40 000 kr.

Exempel

Per äger en privatbostadsfastighet med två småhus (värderingsenheter). Per hyr ut småhus A till sin dotter (närstående) för 75 000 kr och bor själv i småhus B. Båda småhusen är alltså privatbostäder. Under sommaren hyr Per även ut småhus B för 30 000 kr. För småhus A får Per göra avdrag med 40 000 kr + 15 000 kr (20 % av hyresinkomsten 75 000 kr). Beskattningsbar inkomst blir då 20 000 kr. För småhus B får Per göra avdrag med 30 000 kr, eftersom avdraget inte får överstiga hyresinkomsten. Överskjutande del av avdraget (10 000 kr) får dock inte överföras till uthyrningen av småhus A.

4.2 Flera delägare av bostaden

Reglerna vid uthyrning av privatbostad infördes ursprungligen 1991 och i proposition 1989/90:110 sidan 513 anfördes att avdraget bör gälla för hela privatbostaden och om bostaden har flera delägare får därför avdraget proportioneras mellan delägarna.

Skatteverket anser att avdraget ska fördelas mellan delägarna i förhållandet till var och ens ägarandel av privatbostaden. Detta gäller även i det fall då endast en av delägarna uppbär och beskattas för en hyresinkomst, t.ex. då en av delägarna till ett tvåfamiljshus hyr ut sin lägenhet. Avdraget kan alltså inte fritt fördelas mellan delägarna.

En fastighet kan vara privatbostadsfastighet för den ena ägaren, medan den är näringsfastighet för den andre ägaren. Det kan t.ex. vara fallet om småhuset stadigvarande hyrs ut till någon som är närstående till den ena delägaren men inte närstående till den andre delägaren. Endast den ena av delägarna innehar en privatbostad. Han kan då utnyttja hela schablonavdraget med 40 000 kronor.

4.3 Skilda ägare av bostaden under året

Lagtexten anger att avdrag ska göras med 40 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. I inkomstskattelagen kompletterades den tidigare lydelsen med ”per år”, utan någon särskild kommentar i propositionen.

Skatteverket anser att lagtextens ordalydelse innebär att schablonavdraget avser innehav av bostaden för hela året. Schablonavdraget ska därför proportioneras med hänsyn till respektive ägares innehavstid under året.

Exempel

Per äger ensam en privatbostadsfastighet. Den 1 juli säljer han hälften av fastigheten till sin sambo Anna.  Per har alltså ägt hela fastigheten under sex månader och halva fastigheten under sex månader. Pers schablonavdrag begränsas alltså till 30 000 kr (50 procent x 40 000 kr = 20 000 kr för första halvåret och med 50 procent x 50 procent x 40 000 kr = 10 000 kr för andra halvåret). Annas schablonavdrag är högst 10 000 kr (50 procent x 50 procent x 40 000 kr = 10 000 kr).