Värdering av bostadsförmån vid varierande lägenhetsstorlek

1 Sammanfattning

Skatteverket tar inför den årliga taxeringen fram tabeller som anger hyresnivåer för lägenheter i flerfamiljshus inom olika områden. Tabellvärdena anger hyresvärdet för en lägenhet av normalstorlek (70 kvm) i området. Om lägenheten är större än 70 kvm bör värdet justeras nedåt med hänsyn till att priset per kvm bostadsyta inte är lika högt i genomsnitt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Om bostaden är mellan 70-120 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta som överstiger 70 kvm. För bostäder med en bostadsyta i intervallet 120-200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm och med 15 % för bostadsyta som överstiger 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör tabellvärdet reduceras med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm, med 15 % för bostadsyta mellan 120-200 kvm och med 20 % för bostadsyta överstigande 200 kvm.

2 Bakgrund och frågeställning

Skatteverket utfärdar varje år ett ställningstagande till ledning vid värdering av bostadsförmån vid inkomsttaxeringen. Ställningstagandet innehåller bl.a. tabeller som anger hyresvärdet för en lägenhet i flerfamiljshus av normal storlek inom olika områden. Tabellerna kan också användas till ledning för värdering av bostadsförmån i villor. I ställningstagandet har hittills också ingått en omräkningstabell som är avsedd att användas när bostadsytan är större eller mindre än en normallägenhet på 70 kvm. Skatteverket utfärdar varje år också föreskrifter om värdet av förmån av bostad som inte är semesterbostad att användas vid beräkning av skatteavdrag och arbetsgivaravgifter. Förmånsvärdet enligt föreskrifterna kan på begäran av arbetsgivaren justeras om marknadsvärdet avviker från det värde som anges i föreskrifterna.

På senare tid har hävdats att det justerade värdet beräknat med ledning av omräkningstabellen ger ett alltför lågt bostadsförmånsvärde i förhållande till det verkliga marknadsvärdet för bostaden på orten. Eftersom omräkningstabellen används för justering av bostadsförmånsvärdet när detta avviker från genomsnittshyran för en normal bostad får detta betydelse såväl vid inkomsttaxeringen som vid beräkning av skatteavdrag och underlag för uttag av socialavgifter.

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL ska inkomster i annat än pengar värderas till marknadsvärdet. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om han själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning.

Enligt prop. 1996/97:173 sid. 38 avses med hyrespriset på orten vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet. I propositionen anges också att utgångspunkten för värdering av bostadsförmån bör vara kvm-priserna för lägenheter även för bostäder i villor (sid. 40).

I prop. 1996/97:173 sid. 39 anges att bostadens storlek påverkar hyresvärdet. Priset per kvm bostadsyta är inte lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet.

I 8 kap. 15 § skattebetalningslagen (1997:483), SBL, anges att förmån av annan bostad än semesterbostad ska beräknas enligt värdetabeller. Förmånsvärdet ska bestämmas till det genomsnittliga värdet per kvm bostadsyta inom området.

Av 9 kap. 2 § pkt 2 SBL framgår att Skatteverket får bestämma bostadsförmånsvärdet om värdet beräknat enligt 8 kap. 15 § SBL avviker med mer än 10 % från det värde som följer av 61 kap. 2 § IL.

4 Skatteverkets bedömning

4.1 SCB:s undersökning

Statistiska Centralbyrån (SCB) gör varje år undersökningar av hyresnivån i landet. Undersökningen omfattar 1,5 miljoner lägenheter i kommunala och privata bostadsföretag i landet. Resultatet av undersökningen redovisas i ett dokument som bl.a. ligger till grund för de schablonvärden som används i Skatteverkets föreskrifter för värdering av bostadsförmån vid beräkning av skatteavdrag, arbetsgivaravgifter och fullgörande av kontrolluppgiftsskyldighet (SKVFS 2006:24). Av SCB:s dokument avseende bostadshyrorna för januari 2006 (BO 39 SM 0501) framgår att den genomsnittliga hyran för en trerumslägenhet i riket är 790 kr per kvm och år medan den genomsnittliga hyran för en femrumslägenhet uppgår till 750 kr per kvm och år. Skillnaden mellan den genomsnittliga hyran för en trerumslägenhet i förhållande till en femrumslägenhet uppgår således endast till 40 kr vilket innebär en skillnad uttryckt i % på 5 %.

4.2 Fastighetstaxering för hyreshus

Skatteverket har i ett stöddokument (Avvikande lägenhetsstorlek 2006-10-16), utfärdat i samband med fastighetstaxeringen för hyreshus, gjort vissa uttalanden angående hyresnivån i större och mindre lägenheter. I dokumentet anges att Skatteverket beslutar om genomsnittshyror för trerumslägenheter på ca 75 kvm. Genomsnittshyran förutsätts därvid vara representativ för flertalet fastigheter med normal lägenhetsfördelning med avseende på lägenhetsstorlek. I dokumentet anges att det av SCB:s hyresundersökningar framgick att hyran per kvm var 5 % lägre för lägenheter med fem rum och kök jämfört med hyran för lägenheter med tre rum och kök. Skillnaderna i genomsnittshyra för hyreshus med hög andel stora lägenheter borde enligt Skatteverkets uppfattning leda till en reduktion av bruttohyran för dessa fastigheter. Med hänsyn till att drifts- och underhållskostnaderna blir lägre per kvm för större lägenheter bör reduktionen i detta sammanhang beräknas till 5 % i intervallet 121-150 kvm, 8 % i intervallet 151-200 kvm och till 10 % vid ytor över 200 kvm.

4.3 Omräkningstabell i Skatteverkets ställningstagande värdering av bostadsförmån

Den omräkningstabell som hittills har använts vid beräkning av bostadsförmånsvärde (se ställningstagande Värdering av bostadsförmåner vid 2007 års taxering dnr. 131 210945-07/111) har ursprungligen tagits fram av SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretags organisation) någon gång under 1970-talet. Tabellen innehåller vissa nyckeltal som används när man omvandlar hyresvärdet för en normallägenhet (70 kvm) till hyresvärde för en lägenhet av en viss storlek. Hyresvärdet beräknat efter justering enligt omräkningstabellen understiger värdet av det ordinarie tabellvärdet med 13,6 % när bostadsytan är 120 kvm. För en lägenhet med en bostadsyta på 200 kvm är det justerade hyresvärdet enligt omräkningstabellen 24,7 % lägre än hyresvärdet för normallägenheten. Motsvarande reducering av hyresvärdet är för en lägenhet med 300 kvm bostadsyta 30,4 %.

4.4 Ny grund för omräkning av förmånsvärdet

Såväl SCB:s hyresundersökningar som Skatteverkets egna beräkningar i samband med fastighetstaxeringen visar att hyresvärdet per kvm är något lägre i större lägenheter än i mindre lägenheter. Skillnaden är emellertid inte så stor som de som anges i den omräkningstabell som hittills använts i Skatteverkets ställningstaganden.

Det finns således fortfarande skäl att beräkna förmånsvärdet lägre för bostäder som är större än en bostad av normal storlek (70 kvm). Av det underlag som tagits fram vid undersökningarna framgår att hyran i genomsnitt är 5 % lägre per kvm för en lägenhet på fem rum och kök jämfört med en lägenhet på tre rum och kök. Eftersom en femrumslägenhet har en genomsnittlig bostadsyta på ca. 120 kvm bör bostadsförmånsvärdet beräknat enligt hyresnivåtabell för orten reduceras med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm. För bostäder med en bostadsyta mellan 120-200 kvm bör förmånsvärdet reduceras med 10 % för bostadsytor mellan 70-120 kvm och med 15 % för bostadsytor överstigande 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör värdet beräknat enligt tabell reduceras med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm, med 15 % för ytor i intervallet 120-200 kvm och med 20 % för bostadsytor överstigande 200 kvm.

Exempel:

Bostad med en bostadsyta på 120 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % = 115 000 kr.

Bostad med en bostadsyta på 200 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % = 183 000 kr.

Bostad med en bostadsyta på 300 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % + 100 kvm x 1 000 kr x 80 % = 263 000 kr.

Den nya metoden att beräkna bostadsförmånsvärde när bostadsytan avviker från en bostad av normal storlek bör användas såväl vid inkomsttaxeringen som vid begäran om justering av det schablonmässigt beräknade värdet av bostadsförmån vid beräkning av underlag för arbetsgivaravgifter.

För att undvika retroaktiv verkan bör det nya ställningstagandet tillämpas först inkomståret 2008 dvs. fr.o.m. 2009 års taxering.