Kapitaltillskott för amortering till privatbostadsföretag

1 Sammanfattning

Vid avyttring av en bostadsrätt får avdrag bl.a. ske för kapitaltillskott till föreningen för amortering av lån. Insats som betalas till föreningen vid upplåtelse av bostadsrätt utgör inte sådant tillskott. Vid beräkningen av avdragsgilla tillskott ska de amorteringar som görs närmast efter sådan insatsbetalning reduceras med belopp motsvarande insatsen, innan amorteringarna fördelas på bostadsrätten efter andelstal.

Någon reducering av amorteringarna ska dock inte göras för sådana insatser vid upplåtelsen som har använts för att finansiera förvärvet av fastigheten.

Någon reducering av amorteringarnas storlek ska inte heller göras för överlåtelseavgifter, upplåtelseavgifter och andra avgifter som betalas till föreningen i samband med förvärvet av bostadsrätten.

Har medlem efter förvärvet betalat ytterligare insats (förhöjd insats) eller extra tillskott till föreningen, kan denne inte tillgodoräknas större avdrag för kapitaltillskott, än vad som motsvarar bostadsrättens andel av föreningens amorteringar under innehavstiden.

2 Bakgrund och frågeställning

Vid avyttring av en bostadsrätt får avdrag bl.a. ske för kapitaltillskott till föreningen för amortering av lån.

Den övergripande frågeställningen är hur dessa kapitaltillskott för amortering ska beräknas.

En delfråga är hur avdraget för andra kapitaltillskott påverkas av de inbetalningar som dras av som en anskaffningsutgift. En annan delfråga är hur en förhöjd insats efter upplåtelsen ska behandlas. Samma fråga gäller för extra tillskott som lämnas till föreningen utöver sedvanlig årsavgift.

3 Gällande rätt m.m.

Om bostadsrätten har förvärvats genom upplåtelse från privatbostadsföretaget, anses den insats som angetts i upplåtelseavtalet som anskaffningsutgift, 46 kap. 5 § första st. inkomstskattelagen (IL). Upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter vid förvärvet av bostadsrätten inräknas också i anskaffningsutgiften, 46 kap. 5 § andra st. IL.

Andra kapitaltillskott som har lämnats till privatbostadsföretaget under innehavstiden än insatser som anges i 5 § ska inräknas in i omkostnadsbeloppet bara om tillskotten har varit avsedda att användas av företaget för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten, 46 kap. 7 § första st. IL.

Tillskotten för amorteringar anses ha uppgått till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som företaget har gjort under innehavstiden. Andelsförhållandena vid avyttringen avgör hur stor del av tillskotten som avser bostadsrätten, 46 kap. 7 § andra st. IL.

Ovanstående regler i IL baseras på de ursprungliga reglerna i 36 § punkt 2c sjunde st. kommunalskattelagen varför tidigare förarbeten (prop. 1983/84:67 och Kapitalvinstkommittén Ds B 1982:6) ger ledning för reglernas tillämpning.

4 Skatteverkets bedömning

Om bostadsrätten förvärvats genom köp är anskaffningsutgiften lika med ersättningen för förvärvet och utgifterna vid inköpet. Om bostadsrätten förvärvats genom upplåtelse från föreningen är anskaffningsutgiften den i upplåtelseavtalet fastställda insatsen (grundavgift) med tillägg för eventuella upplåtelse- och överlåtelseavgifter, 46 kap. 5 § IL.

Utöver anskaffningsutgiften inräknas kapitaltillskott för amortering i bostadsrättens omkostnadsbelopp. Av 46 kap. 7 § första st. framgår att med kapitaltillskott i denna paragraf avses andra tillskott till föreningen än insatser enligt 5 §. Detta medför att det kapital som tillskjutits som insats enligt 5 § inte samtidigt kan utgöra kapitaltillskott enligt 7 §. För upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter som också räknas in i anskaffningsutgiften kan motsvarande begränsning inte anses föreligga m.h.t bestämmelsens utformning.

Av 7 § första st. framgår att med andra tillskott än insatser enligt 5 § avses inbetalningar under innehavet som varit avsedda för amortering av lån. Beräkning av avdragets storlek regleras sedan i 7 § andra st. där tillskotten för amorteringar anses ha uppgått till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som företaget har gjort under innehavstiden. Regeln är tvetydig eftersom bostadsrättshavarens lämnade tillskott under innehavstiden knappast överensstämmer med bostadsrättens andel av föreningens amorteringar under innehavet.

Av förarbetena (prop.83/84:67 s.38) framgår att endast tillskott till föreningen för amortering och förbättringskostnader är avdragsgilla. Av praktiska och förenklingsskäl ska tillskotten för amortering schablonmässigt beräknas till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel i föreningens amorteringar under innehavstiden.

De enkla principer som förordas i förarbetena har i lagbestämmelserna kommit till uttryck i 7 §. Bestämmelsen får därför uppfattas som att med inbetalningar som lämnats under innehavet enligt första stycket ska förstås de på bostadsrätten belöpande amorteringarna enligt andra stycket.

Insats vid upplåtelse av bostadsrätten utgör en avdragsgill anskaffningsutgift för inbetalaren enligt 46 kap 5 § IL. Samma inbetalning kan inte indirekt även medföra ett avdrag såsom kapitaltillskott för amortering som ska fördelas mellan bostadsrättshavarna enligt 7 § andra st. Den eller de amorteringar som görs närmast efter sådana inbetalningar får därför inte medräknas som amortering, till den del de motsvaras av insatser som föreningen erhållit i samband med upplåtelser av bostadsrätter.

Åskådningsexempel 1

En bostadsrättsförening köper/bygger en fastighet för 30 mnkr vilket finansieras med lån om 30 mnkr kr. Kommande amorteringar av lånen motsvarande inbetalda insatser ska inte beaktas vid beräkningen av avdragsgilla kapitaltillskott för amortering.

Insatser som betalas i syfte att finansiera föreningens förvärv av fastigheten påverkar dock inte beräkningen av kapitaltillskott, eftersom det kapitalet inte har medfört något utökat utrymme för amortering av lån. Om fastighetens förvärvspris understiger summan av lånat belopp och inbetalda insatser vid förvärvet, ska i första hand lånat belopp hänföras till förvärvet och resterande del av förvärvspriset anses finansierat med insatser.

Åskådningsexempel 2

En bostadsrättsförening köper en fastighet för 30 mnkr. Insatser betalas med 12 mnkr och lån upptas med 20 mnkr kr. Av förvärvspriset anses 20 mnkr lånefinansierat och 10 mnkr kronor finansierat med insatser. 2 mnkr av insatserna skapar utrymme för amortering av lånen. Detta innebär att amorteringar upp till 2 mnkr kr inte ska beaktas vid beräkningen av avdragsgilla kapitaltillskott för amortering.

Åskådningsexempel 3

En bostadsrättsförening bygger om ett tidigare vindsutrymme till bostadsrätter. För de nya bostadsrätterna erhåller föreningen sammanlagt 3 mnkr i insats och 2 mnkr i upplåtelseavgift. Insatsbeloppen medför ett motsvarande utrymme för amortering av föreningens lån varför efterföljande amorteringar om 3 mnkr inte får läggas till grund för beräkning av kapitaltillskott. Däremot behöver motsvarande reducering inte ske för upplåtelseavgifterna.

Det förekommer att medlemmar efter upplåtelsen av bostadsrätten betalar förhöjda insatser eller på annat sätt lämnar extra tillskott till föreningen i avsikt att nedbringa föreningens skuldsättning. Ett sådant tillskott utgör inte en anskaffningsutgift för bostadsrätten enligt 46 kap. 5 § IL. Tillskottet kan endast tillgodoräknas bostadsrättens omkostnadsbelopp enligt bestämmelserna i 7 §. Se även Ds B 1982:6, s. 73 och 75.

Har således medlem efter förvärvet betalat ytterligare insats (förhöjd insats) eller extra tillskott till föreningen, kan denne inte tillgodoräknas större avdrag för kapitaltillskott, än vad som motsvarar bostadsrättens andel av föreningens amorteringar under innehavstiden.