Fastighetsfållan och fastighetsförvaltande företag

1 Sammanfattning

Avdragsrätten för kapitalförluster som uppkommer hos ett fastighetsförvaltande företag på fastigheter som hyrts ut till utomstående är begränsad i enlighet med bestämmelserna i 25 kap. 12 § första stycket inkomstskattelagen (IL). Undantaget i tredje stycket nämnda lagrum är inte tillämpligt på dessa förluster.

2 Bakgrund och frågeställning

Ett kommunalt allmännyttigt bostadsföretag har sålt bostadsfastigheter. Avyttringen har medfört kapitalförlust för företaget. Företaget pekar på att de avyttrade fastigheterna inte förvärvats eller innehafts i syfte att utgöra kapitalplaceringsobjekt och att avdragsbegränsningen enligt den s.k. fastighetsfållan av denna anledning inte ska tillämpas på dessa fastigheter.

Frågan som uppkommit kan generellt sägas avse om avdragsrätten för förluster på fastigheter i fastighetsförvaltande företag (exempelvis en kommunal bostadsstiftelse) är begränsad enligt 25 kap. 12 § första stycket IL eller om undantaget i lagrummets tredje stycke är tillämpligt.

3 Gällande rätt m.m.

I 25 kap. 12 § IL finns bestämmelser som innebär att ett företag som kan inneha näringsbetingade andelar – t.ex. aktiebolag eller oinskränkt skattskyldig stiftelse – endast får dra av kapitalförlust på fastighet från kapitalvinster på fastigheter. Under vissa villkor får förlusten också kvittas mot vinster på fastigheter i ett annat företag med vilket företaget med avdragsrätt kan utväxla koncernbidrag.

Ett undantag från denna begränsning finns i tredje stycket i nämnda paragraf. Undantaget avser fastigheter som under de tre senaste åren i betydande omfattning har använts för produktions- eller kontorsändamål eller liknande hos det avyttrande företaget eller hos ett företag i intressegemenskap.

Ovanstående begränsningsregel infördes genom SFS 2003:224 och gäller för avyttringar som sker från och med 1 juli 2003.

I förarbetena till lagstiftningen (prop. 2002/03:96 sid 138 ff) har som skäl för att införa avdragsbegränsningen bl.a. angivits att fastigheter, som kan avse stora värden, ofta har karaktären av kapitalplaceringsobjekt.

4 Skatteverkets bedömning

I förarbetena har såsom ett skäl för att införa den aktuella avdragsbegränsningen anförts att fastigheter ofta används som kapitalplaceringsobjekt. Bestämmelsen har emellertid inte utformats på ett sådant sätt att den begränsats till att gälla enbart i de fall fastigheterna har förvärvats och innehafts i detta syfte. Undantag från avdragsbegränsningen ska enligt lagtextens ordalydelse endast gälla i de fall fastigheterna används som produktions- eller kontorsfastigheter eller för liknande ändamål hos det avyttrande företaget eller ett företag i intressegemenskap. Ordalydelsen kan inte anses omfatta fastigheter som uthyrts till utomstående för bostadsändamål eller annat ändamål oavsett om fastigheterna innehafts i kapitalplaceringssyfte eller ej. Inte heller uttalanden i förarbetena tyder på att en sådan vid omfattning av undantaget varit åsyftad av lagstiftaren.