Värdering av hem för vård eller boende (HVB-hem) i småhus

1 Sammanfattning

En byggnad, som är inrättad till bostad åt en eller tvåfamiljer och som används dels som privat bostad, dels som HVB-hem, ska indelas som specialbyggnad, vårdbyggnad, om den till övervägande del används för denna verksamhet. Vid bedömning enligt övervägandeprincipenska endast boytan ligga till grund för bedömningen medutgångspunkt att alla utrymmen inom denna är värdemässigt lika.

Förutom den del av byggnaden som uteslutande används avvårdtagarna, t.ex. vårdtagarnas egna rum, ska vid beräkningen även vissa gemensamma utrymmen anses i sin helhet använda för vårdändamål. Förutsättningen fördetta är dock att utrymmena huvudsakligen används avvårdtagarna, t.ex. allrum. För det privata boendet vitala funktioner, såsom kök och tvättstuga, ska inte hänföras till vården.

2 Frågeställning

Barn och ungdomar som omhändertagits enligt socialtjänstelagen (2001:453) placeras ofta på så kallade hem för vård eller boende, HVB-hem. Frågan gäller ett småhus, som utgör privat bostad åt en eller två familjer men även används som HVB-hem, ska indelas som specialbyggnad, vårdbyggnad..

3 Gällande rätt m.m.

I 6 kap. i socialtjänstlagen (2001:453) finns bestämmelser om vård i familjehem och i HVB-hem. I 1 § anges följande.

”Socialnämnden skall sörja för att den som behövervårdas eller bo i ett annat hem än det egna tas emot i ett familjehem eller i ett hem för vård eller boende. Socialnämnden ansvarar för att den som genom nämndensförsorg har tagits emot i ett annat hem än det egna får god vård.

Vården bör utformas så att den främjar den enskildes samhörighet med anhöriga och andra närstående samt kontakt med hemmiljön.”

Av 6 kap. 4 § samma lag framgår att vård i familjehem och hem för vård eller boende skall bedrivas i samrådmed socialnämnden.

Socialstyrelsen har utfärdat föreskrifter och allmänna råd om hem för vård eller boende, SOSFS 2003:20. I 3kap. 1 § anges bl.a. följande. ”Ett hem för vård ellerboende skall ha de lokaler och den utrustning som behövs för att tillförsäkra den enskilde boende, vård och behandling som är av god kvalitet och uppfyller kraven på säkerhet.” I SOSFS 2003:20, såsom ett allmänt råd, anges vidare följande.

”I enskild verksamhet bör lokalerna vara avskilda från den privata bostadsdelen. Detta gäller t.ex. för:

• rum för samvaro och vila
• rum med inredning och utrustning för personlig hygien
• rum eller del av rum för matlagning

I ett hem för vård eller boende bör den enskilde i regel ha ett eget rum. Undantag bör kunna göras vid t.ex. familjebehandling.”

Indelning av byggnader i olika byggnadstyper regleras i2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Därav framgår bl.a. att byggnad som är inrättad tillbostad åt en eller två familjer skall indelas som småhus. Vidare gäller att byggnad som används för sjukvård, missbrukarvård, omsorger om barn och ungdom, kriminalvård, åldringsvård eller omsorger om psykiskt utvecklingsstörda ska indelas som specialbyggnad, vårdbyggnad. Detta gäller även annan byggnad än de nämnda om den används som hem åt personer som behöver institutionell vård.

Av 2 kap. 3 § FTL framgår att byggnadstypen ska bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnad tillövervägande del är inrättad för och det sätt som byggnaden till övervägande del används på. Vidare framgår bl.a. att byggnad som kan indelas både som småhus och som specialbyggnad skall indelas som specialbyggnad.

Skatteverket har i på s. 40 i Handbok för fastighetstaxering 2005 (SKV 286 utgåva 3) anfört bl.a. följandebeträffande vårdbyggnader.

”Om t.ex. åldringar eller utvecklingsstörda vårdas avanhöriga i sitt eller anhörigas hem torde detta inte föranleda att bostadsbyggnaderna skall klassificeras som vårdbyggnader.”

Departementschefen har i prop. 1979/80:40, s. 74, uttalat att om vård, som har föreslagits berättiga tillskattefrihet för de byggnader där vården utövas, utövas i liten skala t.ex. genom att åldringar eller utvecklingsstörda vårdas i enskilda hem, borde detta inte vara skäl till att bostadsbyggnader undantas från skatteplikt.

Regeringsrätten har i några domar, se RÅ 1985 1:91 och RÅ 1995 ref 25, prövat frågan om s.k. servicehus ska utgöra hyreshus eller vårdbyggnad. Regeringsrätten anförde i 1985 1:91, där den totala ytan uppgick till7 230 kvm fördelat med 5 110 kvm på bostäder (hyreshus)och 2 120 kvm på servicedel (specialändamål), bl.a. följande.

”Servicehuset Bakugnen 23 inrymmer i två huskroppardagcentral och 121 lägenheter varav 103 enrumslägenheter på 40 kvm och 18 tvårumslägenheter på 55 kvm. Lägenheterna har kokvrå, kapprum samt toalett och dusch. Dagcentralen i gatu- och källarplanen innehåller bl.a. reception, samlingssal, restaurang, cafeteria, bibliotek, hobbylokaler motionshall samt lokaler för hår- och fotvård. --- Även om servicehuset i viss utsträckning används som hem åt personer som behöver institutionellvård eller tillsyn, får utredningen i målet anses ge vid handen att byggnaden primärt är avsedd för bostadsändamål. Med hänsyn härtill skall servicehuset klassificeras som hyreshus.”

4 Bedömning

Bedömning av byggnadstyp enligt 2 kap. 2 § FTL

Skatteverket anser att den aktuella användningen, HVB-hem, utgör sådan användning som inryms i vårdbegreppet i FTL.

Vid bedömning av om ett småhus, som delvis används som HVB-hem, kan indelas som vårdbyggnad måste Regeringsrättens ställningstagande i tidigare berörda domar beaktas. Regeringsrätten har i dessa konstaterat att aktuella byggnader primärt var avsedda för bostadsändamål och därför inte skulle indelas som vårdbyggnader. Detta skulle också kunna hävdas beträffandesmåhus som används som HVB-hem.

Förhållandena beträffande servicehusen och nu aktuellfrågeställning avviker dock på två väsentliga punkter.Servicehusen i RR-domarna utgjordes till övervägandedel av självständigt fungerande lägenheter som disponerades av ”vårdtagarna”. Dessutom utgjorde lägenheterna deras permanenta bostäder. Den nu aktuella frågeställningen avser ett icke permanent boende där vårdtagaren disponerar endast ett rum som sin ”egen” bostad. Mot denna bakgrund anser Skatteverket att nämnda RR-domar inte är aktuella eller tillämpliga.

Bedömning av övervägande användning enligt 2 kap. 3 §FTL

Vid den fortsatta prövningen måste bestämmelserna i 2kap. 3 § FTL beaktas. Dessa innebär att en byggnad tillövervägande del ska anses använd för vård för att den ska indelas som specialbyggnad, vårdbyggnad. Avgörande är således hur stor del av den aktuella byggnaden som är hänförlig till det privata boendet och hur stor del som kan hänföras till vården. Vid denna beräkning anser Skatteverket att grunden för bedömningen endast skallvara boytan och att alla utrymmen inom denna ska ansesvara värdemässigt lika.

Socialstyrelsen har i nämnda allmänna råd angivit att i enskild verksamhet bör lokalerna vara avskilda från den privata bostadsdelen i viss omfattning. I ett småhus som dels används för enskilt privat boende dels, förvårdändamål kan utrymmena i huvudsak därför delas in i tre grupper. Utrymmen som är helt privata, helt disponeras av vårdtagarna eller är gemensamma för det privata boendet och vårdtagarna.

Förutom den del av byggnaden som uteslutande används avvårdtagarna, t.ex. vårdtagarnas egna rum, ska vid beräkningen även vissa gemensamma utrymmen anses använda i sin helhet för vårdändamål. Detta gäller utrymmen som huvudsakligen används av vårdtagarna, t.ex. allrum. För det privata boendet vitala funktioner, såsom kök och tvättstuga, ska inte hänföras till vården.

Exempel

Ett småhus utgör permanent bostad för ägaren och används även som HVB-hem för fyra ungdomar. Boytan uppgår till 148 kvm och används på följande sätt.

Ägaren disponerar ett sovrum och ett vardagsrum omsammanlagt 37 kvm för privat bruk. Kök och tvättstuga upptar totalt 20 kvm. I huset finns två badrum om vardera 6 kvm. Det ena används uteslutande av ägaren medan det andra helt disponeras av vårdtagarna. Fyra rum om sammanlagt 48 kvm utgör egna rum för vårdtagarna. Därutöver finns ett allrum om 25 kvm som är inrättat för vårdtagarna och huvudsakligen används av dessa. Resterande boyta utgörs av en hall på 6 kvm som används gemensamt.

Till vården ska följande ytor hänföras:

Vårdtagarnas egna rum	48 km
Allrum	25 kvm
Badrum	6 kvm
Totalt	79 kvm

Byggnaden används således till övervägande del för vård och ska därför indelas som vårdbyggnad.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering.