Klassificering av strand vid två skiften

1 Sammanfattning

En fastighet är uppdelad på två skiften med ett mellanliggande markområde som inte disponeras av fastighetens ägare. Det ena skiftet har byggnadsplatsen belägen högst 75 meter från strandlinje mot hav, insjö eller vattendrag. Det andra skiftet ligger i direkt anslutning till strandlinjen och är obebyggt. Förutsatt att lämplig byggnadsplats saknas för det skifte som ligger i direkt anslutning till strandlinjen (jämte att övriga villkor för klassen är uppfyllda) ska fastigheten indelas i belägenhetsklass 2, strandnära.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av tomtmark till småhus på småhusenheter och tomtmark till småhus på lantbruksenheter.

Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande 2005-12-12 (dnr 130 652996-05/111). Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Detta ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning jämfört med det tidigare ställningstagandet med samma rubrik.

2 Frågeställning

Frågan gäller hur en fastighet med två skiften, en bebyggd del utan strandkontakt och en obebyggd del som ligger i direkt anslutning till strandlinjen, dvs. har egen strand, ska klassificeras i fråga om värdefaktorn närhet till strand.

3 Gällande rätt m.m.

Klassificering av värdefaktorn närhet till strand regleras i 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Av lagrummet framgår att med värdefaktorn närhet till strand avses tomtmarkens läge i förhållande till strand. Skatteverket har med stöd av 7 kap. 7 § FTL och 6 kap. 1 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF beslutat föreskrifter som bl.a. närmare reglerar nämnda klassificering. Av 4 § Skatteverkets senaste föreskrifter om värderingen vid fastighetstaxering av småhusenheter framgår att värderingsenhet avseende tomtmark för småhus ska indelas i belägenhetsklass 1 (strand), om området mellan byggnadsplatsen och en högst 75 m därifrån belägen strandlinje mot hav, insjö eller vattendrag tillhör värderingsenheten och inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg som är allmänt tillgänglig. Annan värderingsenhet än som anges i första meningen, på vilken byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinjen, indelas i belägenhetsklass 2 (strandnära).

Av Skatteverkets senaste allmänna råd om riktvärdeangivelser samt grunderna för taxeringen och värdesättningen av småhusenheter, meddelade med stöd av 3 kap. 6 § FTF, framgår att avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden.  

4 Bedömning

För att en värderingsenhet tomtmark för småhus ska indelas i belägenhetsklass 1 (strand), förutsätts att området mellan byggnadsplatsen och en högst 75 m därifrån belägen strandlinje mot hav, insjö eller vattendrag tillhör värderingsenheten och inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg som är allmänt tillgänglig. I denna förutsättning ligger ett indirekt krav på att den aktuella fastighetsägaren i princip ensam ska kunna disponera över nämnda område. I flertalet fall där en fastighet är uppdelad på två skiften kan detta krav inte anses vara uppfyllt eftersom fastighetsägaren inte kan påverka användningen av markområdet mellan skiftena. Om lämplig byggnadsplats saknas för det obebyggda skiftet som ligger i direkt anslutning till strandlinjen (och övriga villkor för klassen är uppfyllda), ska fastigheten indelas i belägenhetsklass 2 (strandnära). I annat fall ska detta markområde bilda en egen värderingsenhet. Avståndet till strand bör, enligt nämnda allmänna råd, mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter, från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden. Av detta följer att om en mindre byggnad är belägen på det skiftet som ligger i direkt anslutning till strandlinjen och byggnadens funktion utgör ett komplement till boendet i huvudbyggnaden, ska denna mindre byggnad inte vara utgångspunkt för beräkning av avståndet mellan byggnadsplats och strandlinje.   Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av tomtmark till småhus på småhusenheter och tomtmark till småhus på lantbruksenheter.