Uthyrning av parkeringsplats, som beskattas i inkomstslaget kapital

1 Sammanfattning

Inkomst vid uthyrning av en parkeringsplats ska beskattas i inkomstslaget kapital, om den inte är en tillgång i näringsverksamhet. Om parkeringsplatsen ingår i en privatbostadsrätt eller i hyresrätten till en bostadslägenhet, får avdrag göras med schablonbeloppet 40 000 kr.

2 Frågeställning

Upplåtelse av parkeringsplats kan avse olika situationer och kan därmed medföra olika beskattning av inkomsten. Parkeringsplatsen kan ingå i en bostadsrätt eller i en hyresrätt, men kan också vara en helt fristående upplåtelse.

Frågan är hur beskattningen ska ske i olika fall.

I fortsättningen anges ”parkeringsplats” som en samlingsbeteckning för ett utrymme, som primärt är avsett för bilar och andra fordon, såväl utomhus som i en byggnad.

Upplåtelse av parkeringsplats kan antingen vara hyra enligt 12 kap. jordabalken, JB, eller ett s.k. lägenhetsarrende enligt 8 kap. JB. I fortsättningen anges endast begreppet ”hyra”, som då också omfattar arrende.

3 Gällande rätt m.m.

Inkomst på grund av innehav av tillgång ska tas upp som intäkt i inkomstslaget kapital, om den inte ska räknas till inkomstslaget näringsverksamhet. Utgifter för att förvärva sådan inkomst ska dras av som kostnad (42 kap. 1 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL).

Högsta förvaltningsdomstolen anser att ersättning från en hyresvärd till en bostadshyresgäst för att denne avstår från sin hyresrätt, ska beskattas som en inkomst på grund av innehav av tillgång enligt 42 kap. 1 § IL (RÅ 2009 ref. 79).

Ersättning vid uthyrning av privatbostadsfastighet, privatbostad och hyresrätt till en bostad ska tas upp som en intäkt. Avdrag ska göras med 40 000 kr för varje privatbostadsfastighet, privatbostad och hyresrätt, samt med de ytterligare avdrag som anges i 31 §. Avdraget får inte i något fall vara högre än intäkten (42 kap. 30 §§ IL).

Om uthyrningen avser en privatbostadsfastighet, ska ytterligare avdrag göras med 20 procent av hyresinkomsten. Om uthyrningen avser en privatbostadsrätt eller hyresrätt till en bostad, ska ytterligare avdrag göras för den del av innehavarens egen avgift eller hyra som avser den uthyrda delen (42 kap. 31 § IL).

Med privatbostadsfastighet avses, under förutsättning att småhuset är en privatbostad,

1. småhus med mark som utgör småhusenhet

2. småhus på annans mark, och

3. småhus med tillhörande mark på en lantbruksenhet (2 kap. 13 § IL).

Med näringsfastighet avses en fastighet som inte är en privatbostadsfastighet och en sådan fastighet är en tillgång i näringsverksamhet (2 kap. 14 § och 13 kap. 1 § IL).

Med privatbostadsrätt avses andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad. Annan bostadsrätt i ett privatbostadsföretag är en näringsbostadsrätt och är en tillgång i näringsverksamhet (2 kap. 18 §, 2 kap. 19 § och 13 kap. 1 § IL).

Med privatbostadsföretag avses bl.a. en bostadsrättsförening, vars verksamhet till klart övervägande del (minst 60 procent) består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen (2 kap. 17 § IL).

Med privatbostad avses ett småhus eller en bostad i ett privatbostadsföretag och som till övervägande del används av ägaren eller någon närstående för permanent boende eller som fritidsbostad (2 kap. 8 § IL).

4 Bedömning

4.1 Bostadsrätt

Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt kan också omfatta en parkeringsplats, som därmed är en del av bostadsrätten. Skatteverket anser att parkeringsplats, förråd och andra utrymmen som omfattas av upplåtelsen av en bostadslägenhet, kan anses tillhöra bostaden och ingår därmed i begreppet privatbostad enligt 2 kap. 8 § IL.

Inkomst vid uthyrning av en sådan parkeringsplats avser del av en privatbostad och ska därför beskattas enligt bestämmelserna i 42 kap. 30-31 §§ IL. Det innebär att avdrag ska göras med schablonbeloppet 40 000 kr och avdrag ska också göras med den del av avgiften till föreningen, som avser den uthyrda parkeringsplatsen. Vanligtvis bör det vara en mindre del av avgiften, som kan anses belöpa på parkeringsplatsen. Bedömningen kan t.ex. utgå ifrån hur hög avgiften skulle vara utan tillgång till parkeringsplatsen.

Om föreningen inte är ett privatbostadsföretag, utan istället ett s.k. oäkta bostadsföretag, kan bostadsrätten inte vara en privatbostad. Beskattning kan därför inte ske enligt bestämmelsen i 42 kap. 30 § IL, vilket innebär att avdrag inte får göras med schablonbeloppet 40 000 kr. Bostadsrätten är en tillgång och beskattning ska därför ske med stöd av 42 kap. 1 § IL, vilket innebär att hyresinkomsten ska tas upp som intäkt och avdrag får göras med den del av avgiften till föreningen, som kan anses belöpa på parkeringsplatsen.

Föreningen kan hyra ut en parkeringsplats, som är skild från upplåtelse av bostadsrätten. En sådan fristående nyttjanderätt till en parkeringsplats ingår inte i privatbostaden och avser inte heller hyresrätt till en bostad. Beskattning ska därför inte ske enligt bestämmelsen i 42 kap. 30 § IL, vilket innebär att avdrag inte får göras med schablonbeloppet 40 000 kr. Nyttjanderätten till parkeringsplatsen är en tillgång och inkomsten vid uthyrning i andra hand ska därför beskattas med stöd av 42 kap. 1 § IL och avdrag får göras för eventuella utgifter som är en direkt följd av uthyrningen.

Föreningen (privatbostadsföretag) kan också upplåta parkeringsplats, som en separat bostadsrätt och medlemmen kan därmed inneha två olika bostadsrätter. Bostadsrätten som omfattar parkeringsplatsen kan inte vara en privatbostad och är därmed en näringsbostadsrätt. Ersättning vid uthyrning av parkeringsplatsen ska därför tas upp i inkomstslaget näringsverksamhet.

4.2 Hyresrätt

Hyra av en bostadslägenhet kan också omfatta en parkeringsplats, som därmed kan anses ingå i hyresrätten för bostadslägenheten, i likhet med vad som ovan anförts om bostadsrätt. Ersättning för uthyrning i andra hand av en sådan parkeringsplats ska därför beskattas enligt bestämmelserna i 42 kap. 30-31 § § IL, vilket innebär att ersättningen ska tas upp som intäkt och schablonavdrag ska göras med 40 000 kr. Avdrag ska också göras med den del av den egna hyran, som avser parkeringsplatsen.

Nyttjanderätt till en parkeringsplats kan också vara en fristående upplåtelse, skild från hyresrätten till en bostadslägenhet. Inkomst vid upplåtelse av en sådan parkeringsplats i andra hand, ska inte beskattas enligt bestämmelsen i 42 kap. 30 § IL. Det innebär att avdrag inte får göras med schablonbeloppet 40 000 kr. Nyttjanderätten till en parkeringsplats är en tillgång och inkomsten vid uthyrning i andra hand ska därför beskattas med stöd av 42 kap. 1 § IL och avdrag får göras för eventuella utgifter som är en direkt följd av uthyrningen.

4.3 Privatbostadsfastighet

Uthyrning av parkeringsplats kan avse ett visst markområde på en privatbostadsfastighet och beskattning sker därmed enligt bestämmelserna 42 kap. 30-31 §§ IL. Det innebär att avdrag ska göras med schablonbeloppet 40 000 kr, samt med 20 procent av hyresinkomsten.

Uthyrningen kan också avse en garageplats i en byggnad på en privatbostadsfastighet. Om byggnaden ingår i ett småhus eller är ett s.k. komplementhus till småhuset, ska hyresinkomsten beskattas enligt bestämmelserna i 42 kap. 30-31 §§ IL, under förutsättning av att småhuset också är en privatbostad. I annat fall är byggnaden en näringsfastighet och hyresinkomsten ska tas upp i inkomstslaget näringsverksamhet.