Bostadsrättsförenings återköp av bostadsrätter

1 Sammanfattning

Bostadsrättsförening får i omkostnadsbeloppet för fastigheten medräkna utgifter för återköp av den eller de bostadsrätter som belastat fastigheten. Detsamma gäller för ersättning som har utbetalats till medlem för att bostadsrätten har upphört.

Avdrag medges inte till den del ersättningen för bostadsrätten motsvarar insatser, upplåtelseavgifter och kapitaltillskott.

2 Bakgrund och frågeställning

Skatteverket har nyligen uttalat sin uppfattning om beskattningen av bostadsrättsinnehavaren vid s.k. friköp av fastighet från bostadsrättsförening (dnr 131 520784-05/111).

Den nu aktuella frågan är om föreningen vid avyttringen av fastigheten är berättigad till avdrag för sina utgifter för att återköpa bostadsrätterna.

3 Gällande rätt m.m.

Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning, 1 kap. 4 § bostadsrättslagen (BRL). Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen, 1 kap. 3 § BRL.

Bostadsrätten upphör om föreningen säljer det hus som är upplåten med bostadsrätt. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning till medlemmen för att bostadsrätten har upphört, 7 kap. 33 § BRL. Denna regel har funnits i såväl 1930- som 1971-års bostadsrättslag.

Kapitalvinsten är ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet, 44 kap 13 § inkomstskattelagen (IL).Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § IL.

Särskilda regler för beräkning av vinst vid avyttring av bostadsrätt i ett privatbostadsföretag (äkta bostadsföretag) infördes i kommunalskattelagen 1984 (prop. 1983/84:67 och Ds B 1982:6).

Medlemmens beskattning vid överlåtelse av bostadsrätt regleras i 46 kap. IL, som i princip motsvarar de regler som infördes 1984. Här framgår att när bostadsrätt har förvärvats genom upplåtelse från föreningen, anses den insats som angetts i upplåtelseavtalet som anskaffningsutgift. Andra avgifter som betalas till föreningen i samband med förvärvet ska också räknas in i anskaffningsutgiften, 46 kap. 5 § IL. Även andra kapitaltillskott som lämnas under innehavstiden är avdragsgilla vid medlemmens kapitalvinstberäkning för bostadsrätten enligt 46 kap. 7 § IL.

Frågan om föreningen vid vinstberäkningen för de friköpta fastigheterna har rätt att göra avdrag för sin kostnad för inlösen av bostadsrätterna har behandlats i ett förhandsbesked, RÅ 1970 Fi 1590. Riksskattenämnden uttalade att föreningens förvärv av bostadsrätten var en förutsättning för försäljningen av fastigheten. Föreningen var därför berättigad till avdrag vid sin kapitalvinstberäkning.

I överklagande till Regeringsrätten anförde taxeringsintendenten att föreningen var berättigad till avdrag endast i den mån utgiften inte motsvarades av avdrag för förvärv och förbättring av huset samt av förhöjt avdrag på grund av indexberäkning. Regeringsrätten gjorde ingen annan ändring av förhandsbeskedet än att ”föreningen må ej såsom anskaffningskostnad räkna B:s insats sådan den slutligen bestämts och årliga avgifter till den del de motsvarar annat än löpande omkostnader”.

Peter Melz har i sin avhandling från 1985,  Kapitalvinstbeskattningens problem, berört RÅ 1970 Fi 1590 på sidorna 97 och 307. Han menar att förbättringar även bör kunna vara av mer abstrakt karaktär, t.ex. kostnader för att öka ägarens rådighet över fastigheten. Vid vinstberäkningen bör därför avräknas sådana kostnader som innebär att fastigheten befrias från en i tiden obegränsad inskränkning av ägarens nyttjande, typ bostadsrätt, servitut etc.

Han menar vidare att lösenbelopp i vissa situationer skulle kunna betraktas som en kostnad för att förvärva försäljningsintäkten, dvs. en utgift som ska reducera försäljningsintäkten vid vinstberäkning. RÅ 1970 Fi 1590 anges som exempel på rättsfall som kan stödja den uppfattningen.

4 Skatteverkets bedömning

Frågeställningarna i RÅ 1970 Fi 1590 prövades enligt bestämmelserna i dåvarande 36 § kommunalskattelagen. Giltigheten av rättsfallet har med anledning av ny lagstiftning prövats av Kammarrätten i Göteborg  2002-10-25, mål nr 1192-2001. Kammarrätten instämde i länsrättens uppfattning att den materiella innebörden av bestämmelserna inte har ändrats genom ny lagstiftning, varför domen fortfarande äger giltighet som prejudikat. Riksskatteverket överklagade Kammarrättens dom och anförde att Regeringsrätten i 1970 års fall varit förhindrade att pröva avdraget i sin helhet. Regeringsrätten beviljade dock inte prövningstillstånd (mål nr 236-03).  

Skatteverket anser därför att beräkning av föreningens omkostnadsbelopp för fastigheten ska ske med hänsyn till vad Regeringsrätten uttalade i RÅ 1970 Fi 1590.

De begränsningar i avdragsrätten som Regeringsrätten angav i domen, syftar uppenbarligen till att det kapital i form av insatser m.m. som tillskjutits föreningen för bostadsrätten inte kan inräknas i föreningens omkostnadsbelopp för fastigheten. Endast den del av ersättningen för bostadsrätterna som överstiger medlemmarnas (nuvarande och tidigare medlemmar) totala kapitalinbetalningar till föreningen är en utgift för inlösen av bostadsrätten som kan öka fastighetens omkostnadsbelopp.

De belopp som har betalats till föreningen av innehavaren, eller tidigare innehavare av bostadsrätten, vilka är avdragsgilla som anskaffningsutgift enligt 46 kap 5 §, eller såsom kapitaltillskott enligt 46 kap. 7§ IL, ska således reducera det avdragsgilla beloppet för inlösen av bostadsrätten.

Skatteverket anser att avdragsrätten är den samma oavsett om utgiften baseras på en avtalad ersättning i köpekontrakt eller om den är en följd av att föreningen är skyldig att utge skälig ersättning till medlemmen för att bostadsrätten har upphört enligt 7 kap. 33 § BRL.

Åskådningsexempel:

A överlåter sin bostadsrätt till föreningen för 500 000 kr och köper fastigheten för dess marknadsvärde. Vid den ursprungliga upplåtelsen av bostadsrätten inbetalades insats med 50 000 kr och upplåtelseavgift med 150 000 kr. Summa kapitaltillskott som föreningen har angett på kontrolluppgift för A och tidigare ägare, uppgår till 100 000 kr. Summa inbetalningar till föreningen uppgår därmed till 300 000 kr.

Föreningen får vid kapitalvinstberäkningen öka fastighetens omkostnadsbelopp med 200 000 kr (500 000 – 300 000).