Fastighets användning i strid mot gällande planbestämmelser

1 Sammanfattning

Om en otillåten pågående markanvändning motiverar ett högre markvärde än den markanvändning som är tillåten enligt planbestämmelserna och byggrätten för fastigheten begränsas p.g.a. den otillåtna användningen, kan det bli aktuellt att justera ned markvärdet för säregna förhållanden. I sådana fall måste förhållandets inverkan på marknadsvärdet först bedömas.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av tomtmark till småhus på småhusenheter och tomtmark till småhus på lantbruksenheter.

Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Detta ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning jämfört med det tidigare ställningstagandet med samma rubrik.

2 Frågeställning

Det finns bl.a. längs Bohuskusten ett flertal byggnader som i strid mot gällande planbestämmelser har inrättats för bostadsändamål, oftast fritidsbostäder. Det kan förutom ”normala” bostadsbyggnader gälla även mindre byggnader såsom sjöbodar. Byggnadernas taxeringsvärde bestäms normalt med bortseende från planbestämmelserna och marken indelas som tomtmark.

Fråga har väckts om det finns skäl att justera ned riktvärdet för marken med stöd av 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, när byggnaden används för bostadsändamål i strid mot planbestämmelserna.

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 1 kap. 6 § FTL, ska fastighetstaxering ske på grundval av fastighets användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång.

Av 7 kap. 5 § FTL framgår att föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden. Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden. Påtaglig inverkan på marknadsvärdet ska anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst tre procent, dock minst 25 000 kronor.

Av 7 kap. 10 § FTL framgår beträffande värdering av tomtmark att bebyggelsemöjligheten ska bedömas utifrån den pågående markanvändningen, såvida inte annan markanvändning också är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får väsentligt högre värde.

4 Bedömning

Enligt 7 kap. 10 § FTL kan det vid värderingen bortses från den pågående användningen av tomtmark om annan tillåten markanvändning enligt detaljplan skulle innebära ett väsentligt högre värde för marken. Lagrummet medför dock inte att man vid indelningen av mark i ägoslag kan bortse från en otillåten markanvändning. Om en otillåten pågående markanvändning motiverar ett högre markvärde än den markanvändning som är tillåten enligt planbestämmelserna, kan det bli aktuellt att justera ned markvärdet för säregna förhållanden. I sådana fall måste förhållandets inverkan på marknadsvärdet först bedömas.

I aktuellt fall förutsätts att byggnaden på marken är inrättad och används för bostadsändamål i strid mot planbestämmelserna. Preskriptionsregeln i 11 kap. 20 § 2 st. Plan- och bygglagen (2010:900), PBL, medför emellertid att verkan av den otillåtna användningen av byggnaden i viss mån ”utsläcks” efter tio år. Efter denna tid kan något myndighetsingripande mot den otillåtna användningen inte ske, vilket medför att användningen som bostad kan fortsätta utan någon påföljd. Däremot medför preskriptionsregeln inte att den nämnda byggnaden efter tio år ska anses som ett i laga ordning tillkommet bostadshus. Jfr RÅ ref 1995:42. Detta får betydelse om fastighetsägaren vill göra några förändringar av byggnaden.

Vid prövning av bygglov betraktas byggnaden inte som en bostadsbyggnad och fastighetsägaren kan inte påräkna bygglov för någon form av förändring som har med boende att göra, eftersom planbestämmelserna inte tillåter sådan användning. Detta innebär en begränsning i byggrätten, i förhållande till vad som normalt gäller för småhus belägna på mark med byggrätt för bostadsändamål, som kan motivera att markvärdet justeras ned för säregna förhållanden.

I vissa fall kan dock planbestämmelsernas inverkan på marknadsvärdet bedömas vara så begränsad att det inte är motiverat att justera markvärdet. Detta kan t.ex. gälla om byggnaden under lång tid använts som bostad och den dessutom är av sådan storlek att behov av om- eller tillbyggnad kan bedömas vara litet.

Vid bedömning av om justering för säregna förhållanden är motiverad och i så fall med vilket belopp bör bl.a. följande beaktas.

• Gällande planbestämmelser
• Karaktären på omkringliggande mark och bebyggelse
• Byggnadens ålder och tiden som den använts som bostad
• Byggnadens storlek och beskaffenhet i övrigt

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av tomtmark till småhus på småhusenheter och tomtmark till småhus på lantbruksenheter.