Värdering av småhus med låg takhöjd

.

1 Sammanfattning

Boyta eller biyta i småhus med en takhöjd under1,90 m ska inte medräknas i värdeytan. Någon justering av värdet för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, ska inte heller göras. Boyta med en takhöjd mellan 1,90 och 2,10 ska normalt föranleda justering för säregna förhållanden enligt 7. kap. 5 § FTL. Justeringens storlek bör bestämmas till skäliga 25 procent av värdeytans genomsnittliga kvadratmetervärde multiplicerat med boytan för den del av småhuset som har en takhöjd mellan 1,90 och 2,10 m . Styrsignalen ska tillämpas vid förberedelsearbetet inför småhustaxeringen 2009.

2 Bakgrund och frågeställning

Riktvärdet för småhus förutsätter normalt en takhöjd högre än 2,10 m . Frågan gäller hur värdeinverkan av låg takhöjd ska beaktas vid förberedelsearbetet inför den förenklade fastighetstaxeringen av småhusenheter 2009.

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 8 kap. 3 § FTL ska storlek utgöra en värdefaktor och bestämmas med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen. Med boyta och biyta avses, enligt 9 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen vid förenklad fastighetstaxering av småhusenheter 2006 (SKVFS 2005:6), boarea respektive biarea enligt Svensk Standard SS 02 10 53. Av denna standard framgår att ett utrymme ska anses vara mätvärt (ingår i uppmätningen) endast om det har en rumshöjd av minst1,90 m på en bredd av minst60 cm . I praktiken kan detta innebära att hela eller delar av boytan respektive biytan inom ett småhus kan bli 0 kvm. Värdeytan för småhuset beräknas enligt 9 § SKVFS 2005:6 som summan av boytan och ett tillägg motsvarande 20 procent av sådan biyta som kan nås inifrån småhuset. Tillägget för biyta får uppgå till högst 20 kvm. Justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL ska ske om det föreligger värdefaktorer som inte särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet. Justeringens storlek ska motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och motsvarande värde utan säregna förhållanden. Påtaglig inverkan av marknadsvärdet anses föreligga när det med ledning av riktvärden bestämda värdet bör höjas eller sänkas med minst tre procent, dock minst 25 000 kronor. Vad gäller justering för säregna förhållanden avseende småhus med låg takhöjd reglerades detta vid den förenklade fastighetstaxeringen av småhusenheter 2006 och den förenklade fastighetstaxeringen av lantbruksenheter 2008 genom allmänna råd (SKVA 2005:7) respektive (SKVA 2007:7).

Länkar:Skatteverkets föreskrifter SKVFS 2005:6Skatteverkets allmänna råd SKVA 2005:7Skatteverkets allmänna råd SKVA 2007:7

4Bedömning

Takhöjd under 1,90 m  Boyta eller biyta med en takhöjd lägre än 1.90 m ingår enligt reglerna ovan inte i värdeytan (ej mätvärd enligt SS 02 10 53). Har t.ex. halva småhuset en takhöjd under 1,90 ingår denna yta inte i beräkningen av värdeyta. SV-tabellen avläses i enlighet med den värdeyta som uppmätts för den del av småhuset i vilken takhöjden är minst 1,90. Har hela småhuset en boyta och biyta med en takhöjd lägre än1,90 m är värdeytan lika med 0. Värdet enligt SV-tabellen utgör således grundvärdet i kolumnen (10) - 75 kvm. Någon extrapolering av värdet bör inte göras eftersom det i normalfallet inte leder till ett lägre värde för dessa byggnader. Eftersom värdeinverkan av värdefaktorn storlek enligt 8 kap. 3 § FTL har beaktats föreligger inte någon möjlighet till justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL.

 Takhöjd mellan 1,90 och 2,10 m  Riktvärdet för småhus förutsätter normalt att hela småhusets boyta har en takhöjd över 2,10. För småhus där hela eller del av boytan har en takhöjd mellan 1,90 och 2,10 m på en bredd av minst 60 cm föreligger därför normalt förutsättning för justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL. Justeringsbeloppets storlek bör bestämmas till skäliga  25 procent av värdeytans genomsnittliga kvadratmetervärde multiplicerat med boytan för den del av småhuset som har en takhöjd mellan 1,90 och 2,10 m . Observera dock att skäl för justering endast föreligger om det innebär en sänkning av taxeringsvärdet med minst tre procent, dock minst 25 000. I de fall det inom ett värdeområde (koloniområden, stugbyar, områden med viss fritidsbebyggelse etc.) är normalt med småhus som har en takhöjd mellan 1,90 och 2,10 m bör ingen justering av värdet ske. Det förhållandet att småhusen har låg takhöjd anses i dessa fall vara "normalt för värdeområdet" och justeringsanledning enligt 7 kap. 5 § FTL föreligger därmed inte.  Styrsignalen ska tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2009 års förenklade fastighetstaxering av småhusenheter.