Värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad vid beskattningsåret 2018

1 Sammanfattning

Inför inkomstbeskattningen 2019 har Skatteverket i detta ställningstagande tagit fram tabeller för hyresnivåer i flerfamiljshus, se bilaga. Tabellerna gäller för olika områden i landet under beskattningsår 2018. Tabellerna är tänkta att vara till hjälp vid värdering av bostadsförmåner för lägenheter och småhus som används som fast bostad.

Detta ställningstagande innehåller även en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras när bostadsytan är större än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

2 Frågeställning

Skatteverket har utfärdat meddelande om hur en bostadsförmån ska värderas vid inkomstbeskattningen 2019 (beskattningsåret 2018), SKV M 2017:17, avsnitt 4.5.2. Detta ställningstagande är ett komplement till meddelandet. Syftet är att ställningstagandet ska vara till hjälp när hyresvärdet på orten ska beräknas och det är svårt att få fram ett faktiskt marknadsvärde.

3 Gällande rätt m.m.

Inkomster i annat än pengar ska värderas till marknadsvärdet enligt 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om denne själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning. För bostäder avses den marknadsmässiga hyresnivån för jämförbara bostäder på orten.

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i en dom HFD 2012 ref. 55 uttalat att bostadsförmån ska värderas med hänsyn till hyresnivån på orten även om arbetsgivarens kostnad för bostaden varit högre.

4 Bedömning

4.1 Värdering av bostadsförmån för bostäder i flerfamiljshus

Skatteverket har i detta ställningstagande tagit fram tabeller för hyran per kvm och år för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden i landet inför inkomstbeskattningen 2019, se bilaga. Underlaget för beräkningen av hyresnivåerna är de genomsnittshyror som är fastställda vid förberedelsearbetet inför 2019 års fastighetstaxering. Genomsnittshyrorna gäller för olika hyresområden och är fastställda i 2017 års nivå. Värdena (genomsnittshyrorna) har sedan justerats med ledning av hyreshöjningarna för år 2018. Uppgifterna om hyreshöjningar har hämtats från Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Hyresgästföreningen efter de hyresförhandlingar som skett mellan hyresmarknadens parter. De framtagna hyresnivåtabellerna för beskattningsår 2018 finns i en bilaga till detta dokument.

Tabellerna är indelade i fem åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1979 eller tidigare.

Hyresnivåerna i tabellerna gäller hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek på 70 kvm. För bostäder som är större än normalstorleken bör hyresvärdet justeras enligt vad avsnitt 4.1.1 nedan.

4.1.1 Metoder för justering av hyresvärde

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta är inte lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet (prop. 1996/97:173 s. 39). Hyresnivåtabellerna enligt bilagan gäller hyresvärden för en lägenhet av normalstorlek 70 kvm.

Skatteverket har tagit fram en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras om bostadsytan överstiger 70 kvm (ställningstagande 2007-10-31, dnr 131 553672–07/111).

Av ställningstagandet framgår att tabellvärdet bör justeras nedåt med 10 % för den del av bostaden som är mellan 70-120 kvm. För bostäder med en bostadsyta i intervallet 120-200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm och med 15 % för bostadsyta som överstiger 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm, med 15 % för bostadsyta mellan 120-200 kvm och med 20 % för bostadsyta överstigande 200 kvm.

4.1.2 Exempel

Exempel 1

•Bostaden har en bostadsyta på 120 kvm.

•Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabellen för orten.

•Bostadsförmånsvärdet blir då:

70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % = 115 000 kr.

Exempel 2

•Bostaden har en bostadsyta på 200 kvm

•Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten

•Bostadsförmånsvärdet blir då:

70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % = 183 000 kr.

Exempel 3

•Bostaden har en bostadsyta på 300 kvm

•Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten

•Bostadsförmånsvärdet blir då:

70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % + 100 kvm x 1 000 kr x 80 % = 263 000 kr.

4.2 Värdering av bostadsförmån i villa

På de flesta orter saknas det ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför även i dessa fall normalt vara hyresnivån i flerfamiljshus på orten även när det gäller en bostad i villa.

Ibland kan det finnas faktorer som gör att hyresvärdet för villor i vissa fall bör höjas i förhållande till de värden som anges i tabellerna för flerfamiljshus. Vilka dessa faktorer är framgår av Skatteverkets allmänna råd SKV A 2017:25, avsnitt 2.3.

Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort kan en undersökning av hyresnivåerna vara till ledning vid värderingen av bostadsförmån i villor inom detta område.