Värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad vid beskattningsåret 2021

1 Sammanfattning

Inför inkomstbeskattningen 2022 har Skatteverket i detta ställningstagande tagit fram tabeller för hyresnivåer i flerfamiljshus, se bilaga. Tabellerna gäller för olika områden i landet under beskattningsår 2021. Tabellerna är tänkta att vara till hjälp vid värdering av bostadsförmåner för lägenheter och småhus som används som fast bostad.

Detta ställningstagande innehåller även en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras när bostadsytan är större än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

2 Frågeställning

Skatteverket har i sin rättsliga vägledning redovisat hur en bostadsförmån ska värderas vid inkomstbeskattningen 2022 (beskattningsåret 2021), se Förmån av permanentbostad. Detta ställningstagande är ett komplement till vägledningen och Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2020:27, avsnitt 2.3). Syftet är att ställningstagandet ska vara till hjälp när hyresvärdet på orten ska beräknas och det är svårt att få fram ett faktiskt marknadsvärde.

3 Gällande rätt m.m.

Inkomster i annat än pengar ska värderas till marknadsvärdet enligt 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL. Med marknadsvärde menas det pris som den skattskyldiga skulle ha fått betala på orten om hen själv hade skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning. För bostäder avses den marknadsmässiga hyresnivån för jämförbara bostäder på orten.

Värdet av en tjänstebostad kan i vissa fall justeras nedåt, t.ex. vid representationsskyldighet, 61 kap. 20 § IL.

Högsta förvaltningsdomstolen har uttalat att bostadsförmån ska värderas med hänsyn till hyresnivån på orten även om arbetsgivarens kostnad för bostaden varit högre (HFD 2012 ref. 55).

4 Bedömning

4.1 Värdering av bostadsförmån för bostäder i flerfamiljshus

Skatteverket har i detta ställningstagande tagit fram tabeller för hyran per kvadratmeter och år för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden i landet inför inkomstbeskattningen 2022, se bilaga. Underlaget för beräkningen av hyresnivåerna är de genomsnittshyror som är fastställda vid förberedelsearbetet inför 2022 års fastighetstaxering. Genomsnittshyrorna gäller för olika hyresområden och är fastställda i 2020 års nivå. Värdena (genomsnittshyrorna) har sedan justerats med ledning av hyreshöjningarna för 2021. Uppgifterna om hyreshöjningar har hämtats från Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen efter de hyresförhandlingar som skett mellan hyresmarknadens parter. De framtagna hyresnivåtabellerna för beskattningsår 2021 finns i en bilaga till detta dokument.

Tabellerna är indelade i sex åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1979 eller tidigare.

Hyresnivåerna i tabellerna gäller hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek på 70 kvm. För bostäder som är större än normalstorleken bör hyresvärdet justeras enligt vad som anges i avsnitt 4.1.1 nedan.

Om bostadens standard, utrustning, läge m.m. väsentligt avviker från det som är normalt i motsvarande åldersklass i de flerfamiljshus vars hyresnivå ligger till grund för värderingen, bör förmånsvärdet beräknas med hänsyn till detta, se SKV A 2020:27, avsnitt 2.3.

4.1.1 Metoder för justering av hyresvärde

När man beräknar hyresvärdet för lägenheten ska man bl.a. ta hänsyn till bostadens storlek. Det genomsnittliga priset per kvadratmeter bostadsyta är inte lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet (prop. 1996/97:173 s. 39). Hyresnivåtabellerna enligt bilagan gäller hyresvärden för en lägenhet av normalstorlek 70 kvm.

Skatteverket har tagit fram en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras om bostadsytan överstiger 70 kvm (ställningstagandet Värdering av bostadsförmån vid varierande storlek 2007-10-31, dnr 131 553672-07/111).

Av ställningstagandet framgår att tabellvärdet bör justeras nedåt med 10 procent för den del av bostaden som är mellan 70–120 kvm. För bostäder med en bostadsyta i intervallet 120–200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 procent för bostadsyta mellan 70–120 kvm och med 15 procent för bostadsyta som överstiger 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 procent för bostadsyta mellan 70–120 kvm, med 15 procent för bostadsyta mellan 120–200 kvm och med 20 procent för bostadsyta överstigande 200 kvm.

4.1.2 Exempel: justering av hyresvärdet på bostäder över 70 kvm

Exempel 1

• Bostaden har en bostadsyta på 120 kvm
• Hyresvärdet är 1 000 kr per kvadratmeter enligt hyresnivåtabellen för orten

Bostadsförmånsvärdet blir då: 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % = 115 000 kr.

Exempel 2

• Bostaden har en bostadsyta på 200 kvm
• Hyresvärdet är 1 000 kr per kvadratmeter enligt hyresnivåtabell för orten

Bostadsförmånsvärdet blir då: 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % = 183 000 kr.

Exempel 3

• Bostaden har en bostadsyta på 300 kvm
• Hyresvärdet är 1 000 kr per kvadratmeter enligt hyresnivåtabell för orten

Bostadsförmånsvärdet blir då: 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % + 100 kvm x 1 000 kr x 80 % = 263 000 kr.

4.2 Värdering av bostadsförmån i småhus

På många orter saknas det en fungerande hyresmarknad för bostad i småhus. Utgångspunkten för värderingen bör därför även i dessa fall normalt vara hyresnivån i flerfamiljshus på orten.

Ibland kan det finnas faktorer som gör att hyresvärdet för småhus i vissa fall bör höjas eller sänkas i förhållande till de värden som anges i tabellerna för flerfamiljshus. Vilka dessa faktorer är framgår av Skatteverkets allmänna råd SKV A 2020:27, avsnitt 2.3. Där anges även att om det inte finns särskilda skäl för det bör hyresvärdet för en bostad i småhus inte beräknas med ledning av hyresvärdet i äldre flerfamiljshus än åttiotalshus. Vidare anges regler för justering av bostadsförmån som är tjänstebostad, i avsnitt 2.3.1.

Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i småhus på en ort kan en undersökning av hyresnivåerna vara till ledning vid värderingen av bostadsförmån i småhus inom detta område.