Kapitalvinst - försäkring för säljarens ansvar för fel på såld fastighet

1 Sammanfattning

Säljarens utgifter för en försäkring som täcker ansvar för s.k. dolda fel på såld fastighet, är avdragsgilla vid beräkning av kapitalvinsten.

Nedsättning av köpeskillingen för fel på såld fastighet medför att kapitalvinsten ska sänkas med motsvarande belopp. Utfallande belopp av försäkringen ska då tas upp som en intäkt i kapitalvinstberäkningen, vilket sammantaget medför att kapitalvinsten sänks med ett belopp som motsvarar försäkringens självrisk.

2 Bakgrund och frågeställning

Det händer att köparen efter tillträdet upptäcker s.k. dolda fel på fastigheten, vilka säljaren ansvarar för enligt 4:19 Jordabalken (JB). I ställningstagande 2009-09-15 "Kapitalvinst — säljarens utgifter för fel på såld privatbostadsfastighet" (dnr 131 704914-09/111) har Skatteverket behandlat de skattemässiga konsekvenserna då säljaren i efterhand kompenserar köparen för fel på fastigheten.

Säljaren kan dock teckna en försäkring avseende sitt ansvar för fel enligt 4:19 JB, vilket ger ett visst skydd mot köparens eventuella anspråk om nedsättning av priset.

Frågorna gäller, dels om säljaren har rätt till avdrag för sina utgifter att teckna försäkringen, dels hur erhållen ersättning vid försäkringsfall ska hanteras vid inkomstbeskattningen.

3 Gällande rätt m.m.

Civilrätt

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, 4:19 JB. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på säljarens försummelse, eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, 4:19 JB.

Som fel räknas inte vad köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick och omständigheterna i övrigt vid köpet (köparens undersökningsplikt). Köparen kan alltså endast åberopa s.k. dolda fel, såvida inte säljaren har utfäst annat, 4:19 JB. Efter tio år från tillträdet kan köparen inte längre reklamera fel på fastigheten, 4:19 b JB.

Skatterätt

Utgifter för att förvärva och bibehålla inkomster ska dras av som kostnad, 42 kap. 1 § Inkomstskattelag (1999:1229) (IL).

Vid beräkning av kapitalvinst ska försäljningsintäkten minskas med utgifter för försäljningen, 44 kap. 13 § IL.

Regeringsrätten har i olika fall ansett att advokat— och rättegångskostnader varit motiverade och föranledda av åtgärder för att förvärva eller bibehålla inkomst av tjänst och därför varit avdragsgilla (RÅ 1993 ref. 34, RÅ 1975 ref. 101, RÅ 1969 Fi 1189).

Regeringsrätten har vid återbetalning av köpeskilling för fel på fastigheten även satt ner taxeringen för säljarens advokat— och rättegångskostnader (RÅ 1994 not.299, RÅ 1998 not.169).

I RÅ 1992 ref. 102 hade mäklaren medverkat till att fastigheten sålts under sitt marknadsvärde. Säljaren erhöll ett belopp ur mäklarens ansvarsförsäkring, vilket beskattades som en tillkommande köpeskilling.

Försäkringsersättningar och andra ersättningar för skada eller liknade på tillgång är skattefria, 8 kap. 22 § IL. Om fastighetsägaren har fått sådan skattefri ersättning är utgifter för förbättringsarbeten inte avdragsgilla till den del de täckts av ersättningen. Har ersättningen överstigit utgifterna, ska anskaffningsutgiften minskas med det överskjutande beloppet, 45 kap. 26 § IL.

4 Skatteverkets bedömning

Avdrag för utgift att teckna försäkringen

En grundläggande princip vid inkomsttaxeringen är att utgifter för att förvärva och bibehålla skattepliktiga inkomster är avdragsgilla. Försäkringen avser att täcka säljarens lagstadgade ansvar enligt 4:19 JB för fel på fastigheten. Försäkringen syftar alltså till att skydda säljaren från att tvingas återbetala en del av den ursprungligen erhållna köpeskillingen och därmed bibehålla den skattepliktiga försäljningsinkomsten enligt köpeavtalet.

Skatteverket anser därför att säljarens utgifter för att teckna en sådan försäkring kan dras av vid kapitalvinstberäkningen såsom en utgift för försäljningen.

Beskattning av utbetald försäkringsersättning

Försäkringen täcker det ansvar som säljaren har enligt 4:19 JB och kan därmed liknas vid en ansvarsförsäkring. Försäkringen omfattar inte skada på tillgång som ägs av försäkringshavaren, varför försäkringsersättningen inte ska vara skattefri enligt 8 kap. 22 § IL.

Vid ett dolt fel i fastigheten är köparen berättigad till en nedsättning av köpeskillingen (prisavdrag) och säljaren ska då i sin kapitalvinstberäkning sänka försäljningsintäkten med det återbetalade beloppet. Köparens anskaffningsutgift ska också sänkas med motsvarande belopp.

Utgångspunkten är att försäkringsersättning är skattepliktig om premien för försäkringen har varit avdragsgill och försäkringen avser att täcka förlust av en skattepliktig intäkt. Detta innebär att utfallande belopp av försäkringen ska tas upp som en intäkt i kapitalvinstberäkningen.

Nettokonsekvensen blir alltså att kapitalvinsten ska sänkas med självrisken för försäkringen. Därutöver har säljaren rätt att minska kapitalvinsten för erlagd ersättning avseende fel som inte har täckts av försäkringen, enligt vad som anges i Skatteverkets ställningstagande 2009-09-15 "Kapitalvinst — säljarens utgifter för fel på såld privatbostadsfastighet".

Åskådningsexempel

A har sålt en fastighet till B, som hävdar att det finns fel på fastigheten. A anmäler detta till sitt försäkringsbolag, som kommer överens med B att utbetala 200 000 kr som en nedsättning av priset och A betalar en själrisk med 20 000 kr. Därutöver tvingas A att själv återbetala 100 000 kr för ett fel som inte omfattades av försäkringen. A ska vid sin beräkning av kapitalvinsten sänka försäljningsintäkten med 300 000 kr som motsvarar den totala nedsättningen av priset, och samtidigt ta upp försäkringsersättning med 180 000 kr (200 000 kr — självrisken 20 000 kr). Sammantaget ska A sänka kapitalvinsten med 120 000 kr (självrisk 20 000 kr + egen återbetalning 100 000 kr). B ska sänka sin anskaffningsutgift med 300 000 kr som motsvarar den sammanlagda nedsättningen av priset.

Vid väsentliga fel kan köparen häva köpet och fastigheten återgår till säljaren. Försäkringen kan vid sådana fall istället omfatta säljarens utgifter för att åtgärda felet. Försäkringen skiftar således karaktär från att avse säljarens ansvar enligt 4:19 JB till att avse fel eller skada på en egen fastighet, varför försäkringsersättningen i de fallen bör vara skattefri enligt 8 kap. 22 § IL.