Ersättningsbostad

Vilka krav ställs på bostaden?

För att kunna få uppskov med kapitalvinsten, måste den nya bostaden uppfylla kraven på att vara en ersättningsbostad. Bostaden måste då vara av ett visst slag och vara förvärvad på ett visst sätt. Dessutom ska förvärv och bosättning ha skett inom en viss tid.

Slag av bostad

Som ersättningsbostad räknas en tillgång inom EES-området, som vid förvärvet utgör något av följande:

• småhus med mark som är småhusenhet
• småhus på annans mark
• småhus som är inrättat till bostad åt en eller två familjer med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet
• tomt, om där uppförs ett småhus eller en ägarlägenhetsenhet
• bostad i privatbostadsföretag (Med privatbostadsföretag avses här även motsvarande utländsk juridisk person hemmahörande inom EES (2 kap. 17 § IL).
• ägarlägenhet som utgör en ägarlägenhetsenhet.

Bedömningen görs vid förvärvstidpunkten. Om en person exempelvis förvärvat ett hyreshus, medför inte en ombyggnad till småhus under förvärvsåret att fastigheten kan utgöra en ersättningsbostad.

Om man bygger om ett förvärvat småhus till hyreshus efter förvärvet, diskvalificerar det inte fastigheten från att kunna räknas som en ersättningsbostad, eftersom bedömningen görs vid förvärvstidpunkten. Det gäller oavsett om fastigheten blir näringsfastighet för förvärvsåret. Det finns nämligen inget krav på att småhuset eller bostadsrätten ska utgöra en privatbostad för förvärvsåret. Bostaden kan också vara uthyrd i sådan omfattning att den inte blir privatbostad, men kan ändå vara en ersättningsbostad.

Nybyggnation på ofri grund

Skatteverket anser att en byggnad som uppförs på någon annans mark kan vara en ersättningsbostad om byggnaden vid fastighetstaxeringen blir taxerad som ett småhus. Förvärvet anses ha skett vid utgången av året före det år som byggnaden fastighetstaxeras som småhus.

Husbåt

Skatteverket anser att en husbåt kan vara en ersättningsbostad under förutsättning att den är så utformad att den kan betraktas som byggnad vid fastighetstaxeringen och då taxeras som ett småhus.

Oäkta bostadsrätt

Förvärv av en bostad i ett s.k. oäkta bostadsföretag jämställs i vissa fall med förvärv av en bostad i ett privatbostadsföretag. Detta gäller dock endast bostadsföretag som tillhandahåller bostäder i fastigheter där fastighetsavgift på bostadsdelen inte tas ut på grund av bestämmelsen i 6 § FAvL eller att byggnaden på fastigheten ännu inte tilldelats något värdeår, d.v.s. är under uppförande (47 kap. 5b § IL).

Skatteverket anser att en bostadsrätt i en ännu inte färdigställd byggnad kan utgöra en ersättningsbostad om man förvärvat den efter det att nybyggnationen har pågått i sådan omfattning att arbetet kan bedömas som en byggnad under uppförande.

Kooperativ hyresrätt

Skatteverket anser att ett förvärv av en ny bostad i form av en kooperativ hyresrätt inte grundar rätt till uppskov.

Olika sätt att förvärva en ersättningsbostad

För att kunna få uppskov måste ersättningsbostaden ha förvärvats på ett visst sätt.

Här kan du läsa om några olika sätt att förvärva en ersättningsbostad.

Köp, arv, gåva och bodelning

Man kan förvärva en ersättningsbostad genom köp, men även genom arv, gåva och bodelning om ersättning betalats vid förvärvet. Se även RÅ 1986 ref. 127 I och II.

Friköp av bostadsrättshus

Vid ett s.k. friköp av en fastighet från en bostadsrättsförening, avyttrar medlemmen sin bostadsrätt till föreningen och får köpa sitt småhus från föreningen. Skatteverket anser att avyttringen av bostadsrätten och köpet av fastigheten får anses utgöra byte av bostad, trots att medlemmen bor kvar i samma bostad. Medlemmen kan få avdrag för uppskovsbelopp för kapitalvinsten på bostadsrätten, om övriga förutsättningar för uppskov är uppfyllda.

Dold äganderätt

Dold äganderätt kan inte åberopas som giltigt förvärv av ersättningsbostad.

Förhandsavtal

En bostadsrättsförening kan ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt (5 kap. BrL). Förhandsavtalet är bindande för parterna. Förskottsbetalning kan förekomma.

Skatteverket är av den uppfattningen att avtalet inte kan anses innebära att man förvärvat en ersättningsbostad. Förvärvet sker först när upplåtelseavtalet tecknas.

Avstyckning

Om man gör en avstyckning från en egen fastighet, så anses förvärvet ha gjorts vid samma tidpunkt som man anskaffade stamfastigheten.

Förvärv av flera ersättningsbostäder

Skatteverket anser att om säljaren av en ursprungsbostad inom gällande tidsram förvärvar flera bostäder, som var och en uppfyller kraven för att vara en ersättningsbostad, kan han eller hon fritt välja vilken som ska vara ersättningsbostad. Säljaren har även rätt att ändra sig och genom omprövning åberopa annan ersättningsbostad än den som tidigare legat till grund för beräkningen av uppskovsbeloppet.

Vid förvärv av en bostad, som omfattar flera bostadsrätter, kan endast en av dessa vara ersättningsbostad (RÅ 2010 ref. 55 II). Skatteverket anser att det gäller även när den ursprungliga bostadsrätten har upphört i privatbostadsföretaget, genom att den delats upp i en eller flera bostadsrätter och man har återköpt de nybildade bostadsrätterna.

Förvärvstidpunkt

Den nya bostaden ska förvärvas

• tidigast kalenderåret före det år då ursprungsbostaden avyttrades och
• senast kalenderåret efter det år då ursprungsbostaden avyttrades.

Om man avyttrat en ursprungsbostad år 2013 måste man förvärva den nya bostaden under tidsperioden 1 januari 2012–31 december 2014 för att den ska kunna bli en ersättningsbostad.

En fastighet som man förvärvat tidigare än året före avyttringsåret kan vara ersättningsbostad under förutsättning att man utför ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten. Dessa arbeten ska dessutom utföras tidigast den 1 januari året före det år då man avyttrar ursprungsbostaden och senast den 2 maj andra året efter nämnda avyttring (47 kap. 5 a § IL).

Fastigheten ska, om den kommer att vara ersättningsbostad, anses förvärvad den 1 januari året före det år man avyttrar ursprungsbostaden. Det innebär att fastighetens karaktär ska bedömas utifrån förhållandena vid samma tidpunkt. (prop. 2001/02:43)

Krav på bosättning

Den skattskyldige måste ha bosatt sig i ersättningsbostaden senast den 2 maj andra året efter avyttringen av ursprungsbostaden. Det finns inget uttryckligt krav på en viss bosättningstid i 47 kap. 9 § 2 stycket IL, men den skattskyldige ska trots det kunna styrka att han eller hon verkligen bosatt sig i ersättningsbostaden.

Det finns inga undantag eller dispensmöjligheter från kravet på bosättning senast den 2 maj. Bosättningskravet gäller, oavsett om en bosättning efter denna tidpunkt beror på omständigheter som den skattskyldige inte kan råda över.

Särskild uppgift

Den som inte är skyldig att lämna inkomstdeklaration och som är ägare av en ersättningsbostad med ett uppskovsbelopp ska, om ersättningsbostaden är belägen utomlands, lämna särskild uppgift om innehavet (5 kap. 2a § LSK). (Kommentar: Lagen om självdeklaration och kontrolluppgifter upphörde att gälla vid utgången av 2011. Den upphävda lagen gäller dock för 2013 och tidigare års taxeringar.)