På Rättslig Vägledning använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?
Jag förstårOBS: Detta är årsutgåva 2015.14. Sidan är avslutad 2016.
På Rättslig Vägledning använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?
Jag förstårHär får du information om vad riktvärdet för ekonomibyggnader består av samt hur du beräknar det.
Riktvärde för en ekonomibyggnad ska enligt 10 kap. 1 § FTL utgöra värdet av en eller flera ekonomibyggnader eller del av ekonomibyggnad. Moderna och större ekonomibyggnader ska enligt 6 kap. 4 § FTL utgöra en värderingsenhet. Andra ekonomibyggnader – äldre byggnader och små byggnader – får dock sammanföras till en värderingsenhet. Ett riktvärde kan därför avse antingen en eller flera ekonomibyggnader (10 kap. 1 § FTL).
Riktvärdena är framtagna med utgångspunkt från produktionskostnader för ekonomibyggnader som är byggda på entreprenad. För ekonomibyggnader gäller dessutom att mindre byggnader inte är lika rationella som större. De större ekonomibyggnaderna bedöms vanligen som mer ändamålsenligt utformade för den aktuella verksamheten än de mindre. Eftersom kostnaden för uppförandet av en byggnad har en direkt inverkan på marknadsvärdet, har vidare investeringar i mindre byggnader – med högre produktionskostnader per kvadratmeter – förutsatts ha lägre genomslagskraft i marknadsvärdet, relativt sett.
Indelningen i klasser sker antingen genom direkt eller indirekt klassificering. Hur detta går till behandlas nedan, uppdelat per byggnadskategori.
Följande egenskaper (värdefaktorer) hos en ekonomibyggnad ska enligt 10 kap. 3 § FTL i flertalet fall bestämmas när man värderar ekonomibyggnaden:
Hur värdefaktorn byggnadskategori klassindelas framgår av 1 kap. 10 § FTF. Övriga värdefaktorer klassindelas enligt 1 kap. 11 § FTF på det sätt som framgår av bilaga 3 till förordningen. Klassindelningen påverkar valet av vilken av bilagans 51 E-tabeller (relationstabeller) som ska användas för den aktuella ekonomibyggnaden. För samtliga byggnadskategoriklasser utom en finns E-tabeller för både tätort, normalförhållanden och glesbygd. Riktvärdet bestäms på grundval av tabellvärdet och E-nivåfaktorn enligt den beräkningsformel som finns i 1 kap. 12 § FTF.
Byggnadskategori bestäms enligt 10 kap. 3 § FTL med hänsyn till det ändamål värderingsenheten huvudsakligen är inrättad för. Beträffande växthus bestäms dock byggnadskategorin med hänsyn till växthusets konstruktion och anordning i övrigt.
Värdefaktorn byggnadskategori ska enligt 1 kap. 10 § FTF indelas på i 18 klasser.
Tabellen visar klassindelningen där varje klass är definierad med ett nummer och en benämning.
Klass |
Benämning |
11 |
Djurstall, logar, lador, maskinhallar, gårdsverkstäder, lagerhus för potatis, trädgårdsprodukter, foder eller andra förnödenheter och liknande byggnader med värdeår före 1980. |
21 |
Djurstall för mjölkkor värdeår 1980. |
22 |
Djurstall för slakt- och ungnöt värdeår 1980. |
23 |
Djurstall för grisar värdeår 1980. |
24 |
Djurstall för värphöns, värdeår 1980–. |
25 |
Djurstall för får, getter och strutsar, värdeår 1980–. |
26 |
Djurstall för hästar, värdeår 1980–. |
27 |
Djurstall för mink, räv och liknande, värdeår 1980–. |
28 |
Djurstall för slaktkycklingar och kalkoner, värdeår 1980–. |
31 |
Loge, lada och liknande, värdeår 1980–. |
32 |
Maskinhall, gårdsverkst och liknande, värdeår 1980–. |
33 |
Gårdslager för potatis, trädgårdsprodukter, foder eller andra förnödenheter och liknande, värdeår 1980–. |
42 |
Spannmålslager |
44 |
Ensilagesilor |
51 |
Växthus, typ friliggande |
52 |
Växthus, typ blockhus |
53 |
Enklare växthus |
60 |
Övriga ekonomibyggnader |
Huvudsakligt ändamål för ett djurstall bör anses vara det djurslag vars förvaring upptar den största stallytan, om djurstallet konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag (SKV A 2013:11).
För var och en av byggnadskategoriklasserna som huvudsakligen avser äldre byggnader (med värdeår före 1980), djurstall, lador, maskinhallar, silor och växthus, ska man dessutom bestämma en eller flera av följande värdefaktorer:
Beroende på vilken byggnadskategoriklass värderingsenheten tillhör klassindelas värdefaktorerna i viss utsträckning olika.
Åldern anger värderingsenhetens sannolika återstående livslängd enligt 10 kap. 3 § FTL. Åldern bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten då dessa gjordes.
Metoden att bestämma värdeåret är i samtliga fall den som anges i 15 § SKVFS 2013:9. Värdefaktorn ålder uttrycks genom byggnadens värdeår. Värdeåret utgörs av byggnadens nybyggnadsår. Med nybyggnadsår avses det år då den övervägande delen av byggnaden togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste värdeår som anges är 1929. Värdefaktorn ålder ska anges i hela år. Om byggnaden har varit föremål för påtaglig om- eller tillbyggnad eller påtaglig förbättring ska värdeåret jämkas.
För samtliga byggnadskategoriklasser utom 42, 44 och 60 ska man bestämma ålder.
Man behöver bara slå fast om värdeåret är före 1980 eller inte för byggnader som tillhör byggnadskategoriklasserna 11, 27, 31, 32 och 33.
För övriga byggnadskategoriklasser, d.v.s. 21–26, 28 och 51–53 ska man bestämma det exakta värdeåret. När man värderar byggnadskategoriklasserna ska man ta hänsyn till de värdeårsintervaller som föreskrivits respektive klass i E-tabellerna.
I begreppet om- och tillbyggnad innefattas i detta sammanhang alla påtagliga förbättringar som ökar byggnadens återstående livslängd. Det finns således ingen direkt koppling till de definitioner som tillämpas vid t.ex. inkomstbeskattning. Normalt bör alla kostnader i anslutning till större ombyggnader och renoveringar beaktas, vilket innebär att kostnader för åtgärder som i andra sammanhang specificerats som reparationer eller underhåll också kan ingå.
När man bestämmer värdeår i fall när en om- eller tillbyggnad har skett bör följande beaktas (SKV A 2013:11):
Om flera om- eller tillbyggnader gjorts bör man väga samman samtliga nedlagda om- eller tillbyggnadskostnader när man bestämmer värdeåret (SKV A 2013:11). Man bör även räkna med kostnader som understiger 20 procent av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad. När man bedömer byggnadskostnaderna bör man beaktas om kostnader för att uppföra byggnaden inklusive byggnadstillbehör som kan förekomma, t.ex. rörmjölkningsanläggning, ingår.
När man bedömer byggnadskostnaderna vid olika tider bör man använda följande tabell. Tabellen visar byggnadskostnaden för olika byggnadskategorier vid olika tider i kronor per kvadratmeter byggnadsyta.
Byggnads-kategori Klass |
Byggnadskostnad i kr/kvm byggarea |
||||||
Byggnadsår |
|||||||
1970-1979 |
1980-1989 |
1990-1994 |
1995-1999 |
2000-2004 |
2005-2009 |
2010- |
|
21 |
1100 |
2700 |
4500 |
5400 |
6300 |
7700 |
8600 |
22 |
1700 |
2000 |
2300 |
2500 |
2800 |
3400 |
3800 |
23 |
1100 |
2600 |
4300 |
4200 |
4100 |
5000 |
5600 |
24 |
1300 |
3300 |
5400 |
5200 |
5000 |
6200 |
6900 |
25 |
600 |
1500 |
1800 |
1900 |
1900 |
2300 |
2500 |
26 |
1000 |
2400 |
4000 |
3900 |
3800 |
4700 |
5300 |
28 |
500 |
1800 |
2000 |
2100 |
2200 |
2700 |
3000 |
51 |
350 |
750 |
1300 |
1600 |
2000 |
2500 |
2800 |
52 |
200 |
500 |
800 |
1100 |
1400 |
1700 |
1900 |
53 |
70 |
150 |
250 |
350 |
400 |
500 |
550 |
Då man ska bestämma en värderingsenhets värdeår bör värderingsenhetens livslängd, enligt det allmänna rådet, beräknas som om normala reparations- och underhållsåtgärder gjorts på värderingsenheten med utgångspunkt från nybyggnadsåret. När man bestämmer värdeåret bör kostnader som avser normalt underhåll av den ursprungliga värderingsenheten därför inte ingå i de byggnadskostnader som påverkar värdeåret. Även om den ursprungliga värderingsenheten har ett kraftigt eftersatt underhåll bör man bortse från kostnader för att uppnå ett normalt underhållsläge för värderingsenheten. Kostnader som klart förlänger värderingsenhetens återstående livslängd bör däremot beaktas.
Då en ny-, till- eller ombyggnad uppges ha skett under en tidsperiod som omfattar flera år och det saknas en exakt uppgift om nybyggnadsåret, bör följande gälla när man bestämmer nybyggnadsåret.
Förutom om- och tillbyggnader ska man även beakta andra påtagliga förbättringar, om de kan antas påverka byggnadens återstående livslängd.
En byggnads livslängd bestäms normalt under förutsättning att byggnaden repareraras och underhålls under hela byggnadens livslängd. Ofta sker reparationer och underhåll, som av olika skäl dröjt, i samband med en om- eller tillbyggnad. Kostnaderna för dessa åtgärder får inte påverka bestämningen av värdeåret, eftersom de är en förutsättning för den livslängd som normalt följer av nybyggnadens nybyggnadsår.
I de fall värdeåret inte kan bestämmas att vara lika med nybyggnadsåret eller ombyggnadsåret, ska värdeåret i princip bestämmas med ledning av byggnadens uppskattade återstående livslängd vid taxeringsårets ingång. Skillnaden mellan en byggnads värdeår och dess nybyggnadsår kallas ombyggnadstillägg. Ombyggnadstillägget anger således den ökning av en byggnads återstående livslängd som om- och tillbyggnaderna medför.
Om om- och tillbyggnadskostnaderna kan anges i procent av kostnaderna för en fullständig nybyggnad vid om- och tillbyggnadstillfället, beräknar man vanligen ombyggnadstillägget genom att utgå från nybyggnadsåret och därefter multiplicera tidsskillnaden mellan nybyggnadsåret och året för om- och tillbyggnaden med procenttalet.
Om ombyggnadskostnaden t.ex. utgör 40 procent av vad det skulle kosta att uppföra en ny byggnad, och nybyggnadsåret är 1970 och ombyggnadsåret 2008, så blir värdeåret 1985 med ombyggnadstillägget beräknat enligt följande:
(1970 + 0,40 × 38) = 1985
Om kostnaderna för om- och tillbyggnad är svåra att bestämma i förhållande till kostnaderna att uppföra en helt ny byggnad, eller om det är svårt att bestämma ombyggnadstillägget av andra skäl, ska tillägget uppskattas i hela tiotal eller femtal år.
Storleken bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta på marken enligt 10 kap. 3 § FTL. Beträffande spannmålslager och silor (klass 42 och 44) bestämmer man dock storleken med hänsyn till kubikmeter lagringsvolym.
Värdefaktorn storlek, mätt i kvadratmeter, indelas för ekonomibyggnader i storleksklasser. Vid klassificeringen av värdefaktorn storlek ska värderingsenhetens yta på marken avse byggnadsarean enligt SS 21054:2009 (14 § SKVFS 2013:9).
Om en ekonomibyggnad är uppförd i två eller flera plan, t.ex. ett djurstall med överliggande logdel (s.k. höskulle), så bör enligt SKV A 2013:11 värdefaktorn storlek bestämmas med utgångspunkt i byggnadens yta på marken, beräknad som byggnadsarea enligt Svensk Standard SS 21054:2009. En jämkning av byggnadsytan kan här bli aktuell. En jämkning av byggnadsytan med hänsyn till att byggnaden är uppförd i flera plan bör enligt samma allmänna råd ske med utgångspunkt från det värdetillskott som byggnaden fått genom att den uppförts i mer än ett plan.
Värdefaktorn beskaffenhet bestäms med hänsyn till byggnadsmaterial och utrustning samt värderingsenhetens skick enligt 10 kap. 3 § FTL.
Värdefaktorn beskaffenhet ska i enlighet med bilaga 4 till SKVFS 2013:9 bestämmas för samtliga byggnadskategoriklasser utom klass 27. Beskaffenheten indelas i tre klasser:
När man klassificerar värdefaktorn beskaffenhet gäller det att bestämma vilken beskaffenhetsklass som ska utgöra ingång i E-tabellerna. Klassificeringen utgör en direktklassificering av beskaffenhetsklassen, på grundval av beskrivningen i bilaga 4 till SKVFS 2013:9 som ska gälla för klassen.
Nedan följer en genomgång av den klassificering av värdefaktorerna som ska göras för respektive klass av byggnadskategori.
Byggnadskategoriklass 11 avser djurstall, logar, lador, maskinhallar, gårdsverkstäder, lagerhus för potatis, trädgårdsprodukter, foder eller andra förnödenheter och liknande med värdeår före 1980.
Åldern ska bestämmas med hänsyn till definitionen av byggnadskategoriklassen, d.v.s. det ska slås fast om värdeåret är före 1980. För byggnadskategoriklass 11 ska dessutom följande värdefaktorer bestämmas:
Värdefaktorn storlek delas enligt E-tabellerna för byggnadskategoriklass 11 (tabell E 11G, E11M och E 11T) in i följande klasser:
Man bör bestämma värderingsenhetens beskaffenhet för byggnadskategoriklass 11 genom att väga samman de ingående byggnadernas beskaffenhet efter deras ytor på marken. Detta framgår av SKV A 2013:11.
För värdefaktorn beskaffenhet finns följande klasser för byggnadskategoriklass 11 (enligt 16 § SKVFS 2013:9 och bilaga 4 till föreskrifterna):
Äldre djurstall i gott skick och djurstall uppförda under sjuttiotalet bör enligt SKV A 2013:11 normalt föras till klass 1.
Byggnadskategoriklasserna 21–28 avser djurstall för mjölkkor, slakt- och ungnöt, grisar, värphöns, får, getter, strutsar och hästar samt mink, räv och liknande – alla med värdeår 1980 eller senare.
Värdefaktorn ålder ska bestämmas med hänsyn till definitionen av byggnadskategoriklassen, d.v.s. det ska slås fast om värdeåret är 1980 eller senare. För byggnadskategoriklasserna 21–28 ska följande värdefaktorer bestämmas:
Värdefaktorerna indelas i klasser.
Tabellen visar E-tabellernas klassindelning av värdefaktorn storlek för byggnadskategoriklass 21-28.
Byggnadsyta |
||||
Kategori 21 |
Kategori 22, 23 |
Kategori 24, 28 |
Kategori 25, 26 |
Kategori 27 |
(201)–300 |
(151)–300 |
(51)–300 |
(51)–100 |
(51)–100 |
301–400 |
301–400 |
301–400 |
101–150 |
101–300 |
401–500 |
401–500 |
401–500 |
151–200 |
301–500 |
501–600 |
501–600 |
501–600 |
201–250 |
501–700 |
601–700 |
601–700 |
601–700 |
251–300 |
Därutöver per påbörjat 100-tal |
701–800 |
701–800 |
701–800 |
301–400 |
|
801–900 |
801–900 |
801–900 |
401v500 |
|
901–1000 |
901–1000 |
90–1000 |
501–600 |
|
1001–1100 |
1001–1100 |
1001–1200 |
601–700 |
|
1101–1200 |
1101–1200 |
1201–1400 |
Därutöver per påbörjat 100-tal |
|
1201–1300 |
Därutöver per påbörjat 100-tal |
1401–1600 |
||
1301–1400 |
1601–1800 |
|||
1401–1500 |
1801–2000 |
|||
Därutöver per påbörjat 100-tal |
Därutöver per påbörjat 100-tal |
För värdefaktorn ålder finns följande klasser för byggnadskategoriklasserna 21–26 och 28:
För byggnadskategoriklass 27 (djurstall för mink, räv och liknande) klassindelas inte värdefaktorn ålder.
Beträffande värdefaktorn beskaffenhet framgår det av SKV A 2013:11 att viss utrustning, t.ex. hötork eller kraftfodersilo, som i vissa fall kan vara placerad utanför djurstallet eller i en annan byggnad än en sådan som används för djurhållningen, bör beaktas när man bestämmer djurstallets beskaffenhet.
Värdefaktorn beskaffenhet indelas enligt E-tabellerna för byggnadskategoriklasserna 21–26 och 28 i tre klasser. För byggnadskategoriklass 27 klassindelas däremot inte värdefaktorn beskaffenhet. Beskrivningen av beskaffenhetsklass 1–3 för respektive byggnadskategoriklass framgår av 16 § SKVFS 2013:9 och bilaga 4 till föreskrifterna.
Här följer exempel på normal utrustning för beskaffenhetsklass 1–3 för byggnadskategoriklasserna 21–28.
1. Byggnad med god utformning för modern mjölkproduktion och i gott skick, till exempel
planlösning för kor i lösdrift med värmeisolerad ligghall och automatisk utfodring av grovfoder och kraftfoder
mekanisk utgödsling och gödselvård med mer än 8 månaders lagringstid
mjölkningsstall utrustat med mjölkningsrobot, mjölkgrop, mjölkkarusell o.s.v.
automatiskt reglerad till- och frånluft
personalutrymme med dusch och wc.
2. Byggnad med godtagbar utformning för modern mjölkproduktion och i godtagbart skick, till exempel
planlösning för kor i lösdrift eller bundna kor
oisolerad ligghall för kor i lösdrift eller värmeisolerat stall för bundna kor
automatisk utfodring av grovfoder och kraftfoder
mekanisk utgödsling och gödselvård med minst 8 månaders lagringstid
mjölkningsstall eller mjölkningsutrustning på räls
halvautomatisk reglering av ventilation
personalutrymme med wc.
3. Byggnad med enklare utformning för mjölkproduktion samt byggnad i mindre gott skick, till exempel
planlösning för bundna kor där byggnaden är värmeisolerad
enklare utfodring av grovfoder och kraftfoder
enklare utgödsling och gödselvård
buren mjölkningsutrustning och manuellt reglerad till- och frånluft
enklare personalutrymme.
Kategori 22 – djurstall för slakt- och ungnöt
1. Byggnad med god utformning för modern köttdjursproduktion och i gott skick, till exempel
isolerad eller oisolerad ligghall med mekanisk utgödsling och gödselvård med mer än 8 månaders lagringstid
automatisk utfodring med rälsburen vagn eller motsvarande
automatiskt reglerad till- och frånluft
personalutrymme med dusch och wc.
2. Byggnad med godtagbar utformning för modern köttdjursproduktion och i godtagbart skick, till exempel
oisolerad ligghall med mekanisk utgödsling och gödselvård med minst 8 månaders lagringstid