OBS: Detta är utgåva 2015.14. Sidan är avslutad 2016.

Meny
Rättslig vägledning

Här får du information om vad riktvärdet för ekonomibyggnader består av samt hur du beräknar det.

Innehållsförteckning

Riktvärdet kan avse en eller flera ekonomibyggnader

Riktvärde för en ekonomibyggnad ska enligt 10 kap. 1 § FTL utgöra värdet av en eller flera ekonomibyggnader eller del av ekonomibyggnad. Moderna och större ekonomibyggnader ska enligt 6 kap. 4 § FTL utgöra en värderingsenhet. Andra ekonomibyggnader – äldre byggnader och små byggnader – får dock sammanföras till en värderingsenhet. Ett riktvärde kan därför avse antingen en eller flera ekonomibyggnader (10 kap. 1 § FTL).

Riktvärdena är framtagna med utgångspunkt från produktionskostnader för ekonomibyggnader som är byggda på entreprenad. För ekonomibyggnader gäller dessutom att mindre byggnader inte är lika rationella som större. De större ekonomibyggnaderna bedöms vanligen som mer ändamålsenligt utformade för den aktuella verksamheten än de mindre. Eftersom kostnaden för uppförandet av en byggnad har en direkt inverkan på marknadsvärdet, har vidare investeringar i mindre byggnader – med högre produktionskostnader per kvadratmeter – förutsatts ha lägre genomslagskraft i marknadsvärdet, relativt sett.

Indelningen i klasser sker antingen genom direkt eller indirekt klassificering. Hur detta går till behandlas nedan, uppdelat per byggnadskategori.

Värdefaktorer för ekonomibyggnad

Följande egenskaper (värdefaktorer) hos en ekonomibyggnad ska enligt 10 kap. 3 § FTL i flertalet fall bestämmas när man värderar ekonomibyggnaden:

  • byggnadskategori
  • storlek
  • ålder
  • beskaffenhet.

Hur värdefaktorn byggnadskategori klassindelas framgår av 1 kap. 10 § FTF. Övriga värdefaktorer klassindelas enligt 1 kap. 11 § FTF på det sätt som framgår av bilaga 3 till förordningen. Klassindelningen påverkar valet av vilken av bilagans 51 E-tabeller (relationstabeller) som ska användas för den aktuella ekonomibyggnaden. För samtliga byggnadskategoriklasser utom en finns E-tabeller för både tätort, normalförhållanden och glesbygd. Riktvärdet bestäms på grundval av tabellvärdet och E-nivåfaktorn enligt den beräkningsformel som finns i 1 kap. 12 § FTF.

Värdefaktorn byggnadskategori

Byggnadskategori bestäms enligt 10 kap. 3 § FTL med hänsyn till det ändamål värderingsenheten huvudsakligen är inrättad för. Beträffande växthus bestäms dock byggnadskategorin med hänsyn till växthusets konstruktion och anordning i övrigt.

Värdefaktorn byggnadskategori ska enligt 1 kap. 10 § FTF indelas på i 18 klasser.

Tabell över klassindelningen

Tabellen visar klassindelningen där varje klass är definierad med ett nummer och en benämning.

Klass

Benämning

11

Djurstall, logar, lador, maskinhallar, gårdsverkstäder, lagerhus för potatis, trädgårdsprodukter, foder eller andra förnödenheter och liknande byggnader med värdeår före 1980.

21

Djurstall för mjölkkor värdeår 1980.

22

Djurstall för slakt- och ungnöt värdeår 1980.

23

Djurstall för grisar värdeår 1980.

24

Djurstall för värphöns, värdeår 1980–.

25

Djurstall för får, getter och strutsar, värdeår 1980–.

26

Djurstall för hästar, värdeår 1980–.

27

Djurstall för mink, räv och liknande, värdeår 1980–.

28

Djurstall för slaktkycklingar och kalkoner, värdeår

1980–.

31

Loge, lada och liknande, värdeår 1980–.

32

Maskinhall, gårdsverkst och liknande, värdeår 1980–.

33

Gårdslager för potatis, trädgårdsprodukter, foder eller andra förnödenheter och liknande, värdeår 1980–.

42

Spannmålslager

44

Ensilagesilor

51

Växthus, typ friliggande

52

Växthus, typ blockhus

53

Enklare växthus

60

Övriga ekonomibyggnader

Huvudsakligt ändamål för ett djurstall bör anses vara det djurslag vars förvaring upptar den största stallytan, om djurstallet konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag (SKV A 2013:11).

För var och en av byggnadskategoriklasserna som huvudsakligen avser äldre byggnader (med värdeår före 1980), djurstall, lador, maskinhallar, silor och växthus, ska man dessutom bestämma en eller flera av följande värdefaktorer:

  • ålder
  • storlek
  • beskaffenhet.

Beroende på vilken byggnadskategoriklass värderingsenheten tillhör klassindelas värdefaktorerna i viss utsträckning olika.

Värdefaktorn ålder

Åldern anger värderingsenhetens sannolika återstående livslängd enligt 10 kap. 3 § FTL. Åldern bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten då dessa gjordes.

Metoden att bestämma värdeåret är i samtliga fall den som anges i 15 § SKVFS 2013:9. Värdefaktorn ålder uttrycks genom byggnadens värdeår. Värdeåret utgörs av byggnadens nybyggnadsår. Med nybyggnadsår avses det år då den övervägande delen av byggnaden togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste värdeår som anges är 1929. Värdefaktorn ålder ska anges i hela år. Om byggnaden har varit föremål för påtaglig om- eller tillbyggnad eller påtaglig förbättring ska värdeåret jämkas.

Samtliga byggnadskategoriklasser utom 42, 44 och 60

För samtliga byggnadskategoriklasser utom 42, 44 och 60 ska man bestämma ålder.

Byggnadskategoriklasserna 11, 27, 31, 32 och 33

Man behöver bara slå fast om värdeåret är före 1980 eller inte för byggnader som tillhör byggnadskategoriklasserna 11, 27, 31, 32 och 33.

Byggnadskategoriklasserna 21–26, 28 och 51–53

För övriga byggnadskategoriklasser, d.v.s. 21–26, 28 och 51–53 ska man bestämma det exakta värdeåret. När man värderar byggnadskategoriklasserna ska man ta hänsyn till de värdeårsintervaller som föreskrivits respektive klass i E-tabellerna.

Bestämma värdeår när om- eller tillbyggnad skett

I begreppet om- och tillbyggnad innefattas i detta sammanhang alla påtagliga förbättringar som ökar byggnadens återstående livslängd. Det finns således ingen direkt koppling till de definitioner som tillämpas vid t.ex. inkomstbeskattning. Normalt bör alla kostnader i anslutning till större ombyggnader och renoveringar beaktas, vilket innebär att kostnader för åtgärder som i andra sammanhang specificerats som reparationer eller underhåll också kan ingå.

När man bestämmer värdeår i fall när en om- eller tillbyggnad har skett bör följande beaktas (SKV A 2013:11):

  • Om man bedömer att om- eller tillbyggnadskostnaden, vid tiden för om- eller tillbyggnaden, har varit mindre än 20 procent av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör nybyggnadsåret bestämmas som värdeår.
  • OM man bedömer att om- eller tillbyggnadskostnaden har varit större än 70 procent av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör om- eller tillbyggnadsåret bestämmas som värdeår.
  • Om man bedömer att kostnaden ligger mellan 20 och 70 procent av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör ett årtal mellan nybyggnadsåret och om- eller tillbyggnadsåret bestämmas som värdeår.

Om flera om- eller tillbyggnader gjorts bör man väga samman samtliga nedlagda om- eller tillbyggnadskostnader när man bestämmer värdeåret (SKV A 2013:11). Man bör även räkna med kostnader som understiger 20 procent av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad. När man bedömer byggnadskostnaderna bör man beaktas om kostnader för att uppföra byggnaden inklusive byggnadstillbehör som kan förekomma, t.ex. rörmjölkningsanläggning, ingår.

Tabell över byggnadskostnad vid olika tider

När man bedömer byggnadskostnaderna vid olika tider bör man använda följande tabell. Tabellen visar byggnadskostnaden för olika byggnadskategorier vid olika tider i kronor per kvadratmeter byggnadsyta.

Byggnads-kategori

Klass

Byggnadskostnad i kr/kvm byggarea

Byggnadsår

1970-1979

1980-1989

1990-1994

1995-1999

2000-2004

2005-2009

2010-

21

1100

2700

4500

5400

6300

7700

8600

22

1700

2000

2300

2500

2800

3400

3800

23

1100

2600

4300

4200

4100

5000

5600

24

1300

3300

5400

5200

5000

6200

6900

25

600

1500

1800

1900

1900

2300

2500

26

1000

2400

4000

3900

3800

4700

5300

28

500

1800

2000

2100

2200

2700

3000

51

350

750

1300

1600

2000

2500

2800

52

200

500

800

1100

1400

1700

1900

53

70

150

250

350

400

500

550

Kostnader för reparationer och underhåll

Då man ska bestämma en värderingsenhets värdeår bör värderingsenhetens livslängd, enligt det allmänna rådet, beräknas som om normala reparations- och underhållsåtgärder gjorts på värderingsenheten med utgångspunkt från nybyggnadsåret. När man bestämmer värdeåret bör kostnader som avser normalt underhåll av den ursprungliga värderingsenheten därför inte ingå i de byggnadskostnader som påverkar värdeåret. Även om den ursprungliga värderingsenheten har ett kraftigt eftersatt underhåll bör man bortse från kostnader för att uppnå ett normalt underhållsläge för värderingsenheten. Kostnader som klart förlänger värderingsenhetens återstående livslängd bör däremot beaktas.

När en ny-, till- eller ombyggnad skett under flera år och uppgift om nybyggnadsår saknas

Då en ny-, till- eller ombyggnad uppges ha skett under en tidsperiod som omfattar flera år och det saknas en exakt uppgift om nybyggnadsåret, bör följande gälla när man bestämmer nybyggnadsåret.

  • Om deklaranten angett två årtal bör det tidigaste året användas (t.ex. 08/09 – använd 09).
  • Om deklaranten angett en period om flera år bör det senaste året användas (t.ex. 08/10 – använd 10).

Förutom om- och tillbyggnader ska man även beakta andra påtagliga förbättringar, om de kan antas påverka byggnadens återstående livslängd.

Kostnader för reparationer och underhåll som dröjt får inte påverka värdeåret

En byggnads livslängd bestäms normalt under förutsättning att byggnaden repareraras och underhålls under hela byggnadens livslängd. Ofta sker reparationer och underhåll, som av olika skäl dröjt, i samband med en om- eller tillbyggnad. Kostnaderna för dessa åtgärder får inte påverka bestämningen av värdeåret, eftersom de är en förutsättning för den livslängd som normalt följer av nybyggnadens nybyggnadsår.

Ombyggnadstillägg – om värdeåret inte är lika med nybyggnadsåret eller ombyggnadsåret

I de fall värdeåret inte kan bestämmas att vara lika med nybyggnadsåret eller ombyggnadsåret, ska värdeåret i princip bestämmas med ledning av byggnadens uppskattade återstående livslängd vid taxeringsårets ingång. Skillnaden mellan en byggnads värdeår och dess nybyggnadsår kallas ombyggnadstillägg. Ombyggnadstillägget anger således den ökning av en byggnads återstående livslängd som om- och tillbyggnaderna medför.

Om om- och tillbyggnadskostnaderna kan anges i procent av kostnaderna för en fullständig nybyggnad vid om- och tillbyggnadstillfället, beräknar man vanligen ombyggnadstillägget genom att utgå från nybyggnadsåret och därefter multiplicera tidsskillnaden mellan nybyggnadsåret och året för om- och tillbyggnaden med procenttalet.

Exempel: ombyggnadstillägg

Om ombyggnadskostnaden t.ex. utgör 40 procent av vad det skulle kosta att uppföra en ny byggnad, och nybyggnadsåret är 1970 och ombyggnadsåret 2008, så blir värdeåret 1985 med ombyggnadstillägget beräknat enligt följande:

(1970 + 0,40 × 38) = 1985

Om kostnaderna för om- och tillbyggnad är svåra att bestämma i förhållande till kostnaderna att uppföra en helt ny byggnad, eller om det är svårt att bestämma ombyggnadstillägget av andra skäl, ska tillägget uppskattas i hela tiotal eller femtal år.

Värdefaktorn storlek

Storleken bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta på marken enligt 10 kap. 3 § FTL. Beträffande spannmålslager och silor (klass 42 och 44) bestämmer man dock storleken med hänsyn till kubikmeter lagringsvolym.

Värdefaktorn storlek, mätt i kvadratmeter, indelas för ekonomibyggnader i storleksklasser. Vid klassificeringen av värdefaktorn storlek ska värderingsenhetens yta på marken avse byggnadsarean enligt SS 21054:2009 (14 § SKVFS 2013:9).

Ekonomibyggnad som är uppförd i två eller flera plan

Om en ekonomibyggnad är uppförd i två eller flera plan, t.ex. ett djurstall med överliggande logdel (s.k. höskulle), så bör enligt SKV A 2013:11 värdefaktorn storlek bestämmas med utgångspunkt i byggnadens yta på marken, beräknad som byggnadsarea enligt Svensk Standard SS 21054:2009. En jämkning av byggnadsytan kan här bli aktuell. En jämkning av byggnadsytan med hänsyn till att byggnaden är uppförd i flera plan bör enligt samma allmänna råd ske med utgångspunkt från det värdetillskott som byggnaden fått genom att den uppförts i mer än ett plan.

Värdefaktorn beskaffenhet

Värdefaktorn beskaffenhet bestäms med hänsyn till byggnadsmaterial och utrustning samt värderingsenhetens skick enligt 10 kap. 3 § FTL.

Värdefaktorn beskaffenhet ska i enlighet med bilaga 4 till SKVFS 2013:9 bestämmas för samtliga byggnadskategoriklasser utom klass 27. Beskaffenheten indelas i tre klasser:

  • Klass 1 – bättre, d.v.s. god utformning för modernt lantbruk och i gott skick.
  • Klass 2 – normal, d.v.s. godtagbar utformning för modernt lantbruk och i godtagbart skick.
  • Klass 3 – enklare, d.v.s. enklare utformning för lantbruk samt byggnad i mindre gott skick.

När man klassificerar värdefaktorn beskaffenhet gäller det att bestämma vilken beskaffenhetsklass som ska utgöra ingång i E-tabellerna. Klassificeringen utgör en direktklassificering av beskaffenhetsklassen, på grundval av beskrivningen i bilaga 4 till SKVFS 2013:9 som ska gälla för klassen.

Klassificering av byggnadskategoriklasser

Nedan följer en genomgång av den klassificering av värdefaktorerna som ska göras för respektive klass av byggnadskategori.

Äldre ekonomibyggnader m.m. – byggnadskategoriklass 11

Byggnadskategoriklass 11 avser djurstall, logar, lador, maskinhallar, gårdsverkstäder, lagerhus för potatis, trädgårdsprodukter, foder eller andra förnödenheter och liknande med värdeår före 1980.

Åldern ska bestämmas med hänsyn till definitionen av byggnadskategoriklassen, d.v.s. det ska slås fast om värdeåret är före 1980. För byggnadskategoriklass 11 ska dessutom följande värdefaktorer bestämmas:

  • storlek
  • beskaffenhet.

Värdefaktorn storlek delas enligt E-tabellerna för byggnadskategoriklass 11 (tabell E 11G, E11M och E 11T) in i följande klasser:

  • Byggnadsyta –300 kvm
  • Byggnadsyta 301–500 kvm
  • Byggnadsyta 501–700 kvm
  • Byggnadsyta 701–1000 kvm
  • Byggnadsyta 1001–(1500)

Man bör bestämma värderingsenhetens beskaffenhet för byggnadskategoriklass 11 genom att väga samman de ingående byggnadernas beskaffenhet efter deras ytor på marken. Detta framgår av SKV A 2013:11.

För värdefaktorn beskaffenhet finns följande klasser för byggnadskategoriklass 11 (enligt 16 § SKVFS 2013:9 och bilaga 4 till föreskrifterna):

  • Klass 1 – byggnad med påtagligt bättre utformning och skick än vad som är normalt för äldre byggnader.
  • Klass 2 – byggnad med godtagbar utformning och godtagbart skick för äldre byggnader.
  • Klass 3 – byggnad med påtagligt sämre utformning och skick än vad som är normalt för äldre byggnader.

Äldre djurstall i gott skick och djurstall uppförda under sjuttiotalet bör enligt SKV A 2013:11 normalt föras till klass 1.

Djurstall – byggnadskategoriklass 21–28

Byggnadskategoriklasserna 21–28 avser djurstall för mjölkkor, slakt- och ungnöt, grisar, värphöns, får, getter, strutsar och hästar samt mink, räv och liknande – alla med värdeår 1980 eller senare.

Värdefaktorn ålder ska bestämmas med hänsyn till definitionen av byggnadskategoriklassen, d.v.s. det ska slås fast om värdeåret är 1980 eller senare. För byggnadskategoriklasserna 21–28 ska följande värdefaktorer bestämmas:

  • storlek
  • ålder
  • beskaffenhet.

Värdefaktorerna indelas i klasser.

Tabellen visar E-tabellernas klassindelning av värdefaktorn storlek för byggnadskategoriklass 21-28.

Byggnadsyta

Kategori 21

Kategori 22, 23

Kategori 24, 28

Kategori 25, 26

Kategori 27

(201)–300

(151)–300

(51)–300

(51)–100

(51)–100

301–400

301–400

301–400

101–150

101–300

401–500

401–500

401–500

151–200

301–500

501–600

501–600

501–600

201–250

501–700

601–700

601–700

601–700

251–300

Därutöver per påbörjat 100-tal

701–800

701–800

701–800

301–400

801–900

801–900

801–900

401v500

901–1000

901–1000

90–1000

501–600

1001–1100

1001–1100

1001–1200

601–700

1101–1200

1101–1200

1201–1400

Därutöver per påbörjat 100-tal

1201–1300

Därutöver per påbörjat 100-tal

1401–1600

1301–1400

1601–1800

1401–1500

1801–2000

Därutöver per påbörjat 100-tal

Därutöver per påbörjat 100-tal

Klassindelning av värdefaktorn ålder

För värdefaktorn ålder finns följande klasser för byggnadskategoriklasserna 21–26 och 28:

  • Värdeår 1980–1989
  • Värdeår 1990–1999
  • Värdeår 2000–2009
  • Värdeår 2010–

För byggnadskategoriklass 27 (djurstall för mink, räv och liknande) klassindelas inte värdefaktorn ålder.

Klassindelning av värdefaktorn beskaffenhet

Beträffande värdefaktorn beskaffenhet framgår det av SKV A 2013:11 att viss utrustning, t.ex. hötork eller kraftfodersilo, som i vissa fall kan vara placerad utanför djurstallet eller i en annan byggnad än en sådan som används för djurhållningen, bör beaktas när man bestämmer djurstallets beskaffenhet.

Värdefaktorn beskaffenhet indelas enligt E-tabellerna för byggnadskategoriklasserna 21–26 och 28 i tre klasser. För byggnadskategoriklass 27 klassindelas däremot inte värdefaktorn beskaffenhet. Beskrivningen av beskaffenhetsklass 1–3 för respektive byggnadskategoriklass framgår av 16 § SKVFS 2013:9 och bilaga 4 till föreskrifterna.

Exempel på normal utrustning för beskaffenhetsklass 1–3 för byggnadskategoriklasserna 21–28.

Här följer exempel på normal utrustning för beskaffenhetsklass 1–3 för byggnadskategoriklasserna 21–28.

Kategori 21 – djurstall för mjölkkor

1. Byggnad med god utformning för modern mjölkproduktion och i gott skick, till exempel

planlösning för kor i lösdrift med värmeisolerad ligghall och automatisk utfodring av grovfoder och kraftfoder

mekanisk utgödsling och gödselvård med mer än 8 månaders lagringstid

mjölkningsstall utrustat med mjölkningsrobot, mjölkgrop, mjölkkarusell o.s.v.

automatiskt reglerad till- och frånluft

personalutrymme med dusch och wc.

2. Byggnad med godtagbar utformning för modern mjölkproduktion och i godtagbart skick, till exempel

planlösning för kor i lösdrift eller bundna kor

oisolerad ligghall för kor i lösdrift eller värmeisolerat stall för bundna kor

automatisk utfodring av grovfoder och kraftfoder

mekanisk utgödsling och gödselvård med minst 8 månaders lagringstid

mjölkningsstall eller mjölkningsutrustning på räls

halvautomatisk reglering av ventilation

personalutrymme med wc.

3. Byggnad med enklare utformning för mjölkproduktion samt byggnad i mindre gott skick, till exempel

planlösning för bundna kor där byggnaden är värmeisolerad

enklare utfodring av grovfoder och kraftfoder

enklare utgödsling och gödselvård

buren mjölkningsutrustning och manuellt reglerad till- och frånluft

enklare personalutrymme.

Kategori 22 – djurstall för slakt- och ungnöt

1. Byggnad med god utformning för modern köttdjursproduktion och i gott skick, till exempel

isolerad eller oisolerad ligghall med mekanisk utgödsling och gödselvård med mer än 8 månaders lagringstid

automatisk utfodring med rälsburen vagn eller motsvarande

automatiskt reglerad till- och frånluft

personalutrymme med dusch och wc.

2. Byggnad med godtagbar utformning för modern köttdjursproduktion och i godtagbart skick, till exempel

oisolerad ligghall med mekanisk utgödsling och gödselvård med minst 8 månaders lagringstid

manuellt reglerad