Svenska bostadsföretag

Hyresinkomster och annan avkastning

Hyresinkomster från andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige ska beskattas. Däremot beskattas inte hyresinkomster från andelar i ett svenskt bostadsföretag med fastigheter utomlands eller ett oäkta bostadsföretag. En begränsat skattskyldig person beskattas dock för bostadsförmån från andelar i ett oäkta bostadsföretag.

Privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige

En begränsat skattskyldig person kan beskattas för hyresinkomster från andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 9 IL).

Vid beräkningen av resultatet gäller samma regler som när en obegränsat skattskyldig person hyr ut sin privatbostadsrätt. Det egna boendet är skattfritt (42 kap. 28 § IL).

Inkomst från en näringsbostadsrätt behandlas som inkomst av näringsverksamhet.

Privatbostadsföretag med fastigheter utomlands

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för hyresinkomster från andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige. Detta innebär att endast svenska privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige omfattas. En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för hyresinkomster från andelar i ett svenskt bostadsföretag med fastigheter utomlands med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL.

Det egna boendet är skattefritt (42 kap. 28 § IL). Eftersom hyresinkomsten inte heller kan ses som utdelning från bostadsföretaget är en begränsat skattskyldig person inte skattskyldig för inkomsten. Det är i stället fråga om en sådan inkomst som inte är skattepliktig för en begränsat skattskyldig eftersom den varken finns uppräknad i 3 kap. 18 § IL eller KupL.

Inkomst från en näringsbostadsrätt behandlas som inkomst av näringsverksamhet.

Oäkta bostadsföretag med fastigheter i Sverige eller utomlands

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för bostadsförmån och hyresinkomster från andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige. En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för bostadsförmån och hyresinkomster från andelar i ett oäkta bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL. Det beror på att för att det ska vara fråga om en privatbostadsrätt måste bostadsföretaget vara ett privatbostadsföretag, dvs. en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag som till klart övervägande del (minst 60 procent) tillhandahåller bostäder till sina medlemmar eller delägare. Ett bostadsföretag som inte uppfyller kravet på att tillhandahålla bostäder i tillräcklig utsträckning är inte ett privatbostadsföretag utan ett s.k. oäkta bostadsföretag.

Eftersom förmånen av det egna boendet motsvarar utdelning från svenska delägarrätter så kan, oavsett om fastigheten ligger i Sverige eller utomlands, förmånen beskattas med stöd av kupongskattelagen (1 § KupL) om det är fråga om aktier i ett svensk aktiebolag och med stöd av inkomstskattelagen om det är fråga om andelar i en svensk ekonomisk förening (3 kap. 18 § första stycket 12). Värdet av bostadsförmånen beräknas på samma sätt som för en obegränsat skattskyldig person.

Utdelning på aktier och andelar i onoterade företag ska tas upp till fem sjättedelar (42 kap. 15 a § IL). Reglerna om skattelättnad är inte tillämpliga på utdelning från privatbostadsföretag, d.v.s. ett svenskt bostadsföretag. Reglerna är därför, om övriga förutsättningar är uppfyllda, tillämpliga på utdelning från ett utländskt bostadsföretag, även om det motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag. För att reglerna ska få tillämpas ska den utländska juridiska personens beskattning vara jämförlig med beskattningen av ett svenskt företag med motsvarande inkomster. Skatteverket anser att med jämförlig beskattning menas att beskattningen ska ligga på samma nivå som gränsen för CFC-beskattning. De äldre s.k. lättnadsreglerna upphörde att gälla vid utgången av år 2015.

En begränsat skattskyldig person är inte skattskyldig för uthyrning av en oäkta bostadsrätt eftersom hyresinkomsten inte kan ses som utdelning från bostadsföretaget. Det är i stället fråga om en sådan inkomst som inte är skattepliktig för en begränsat skattskyldig eftersom den varken finns uppräknad i 3 kap. 18 § IL eller KupL.

Avyttring

Avyttring av andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastighet i Sverige beskattas som avyttring av privat- eller näringsbostadsrätt. Avyttring av andelar i ett oäkta bostadsföretag beskattas som avyttring av delägarrätter. Avyttring av andelar i ett svenskt bostadsföretag med fastigheter utomlands kan inte beskattas i Sverige.

Privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige

En begränsat skattskyldig person kan beskattas för avyttringen av andelar i ett svenskt bostadsföretag som innefattar nyttjanderätt till hus eller del av hus i Sverige med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL.

HFD har ansett att en avyttring av en andel i en bostadsrättsförening ska beskattas hos en begränsat skattskyldig person även om denne ännu inte har blivit medlem i bostadsrättsföreningen och därför inte kunnat utnyttja lägenheten. Högsta förvaltningsdomstolen har ansett att det ligger närmast till hands att uppfatta bestämmelsen i 3 kap. 18 § första stycket 10 IL som en beskrivning av det slag av egendom som omfattas av den utvidgade skattskyldigheten och inte som ett krav på att nyttjanderätt ska finnas i det enskilda fallet (Skatteverkets kommentar till HFD mål nr 2415-13 (HFD 2014 ref. 78)).

Vid beräkningen av resultatet gäller samma regler som när en obegränsat skattskyldig person säljer sin privatbostadsrätt eller sin näringsbostadsrätt.

Reglerna om uppskov med kapitalvinstbeskattningen vid byte av bostad är tillämpliga även för begränsat skattskyldiga personer om kraven på ursprungs- och ersättningsbostaden m.m. är uppfyllda (2 kap. 17 § andra stycket och 47 kap. 3 § IL).

Privatbostadsföretag med fastigheter utomlands

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för en avyttring av andelar i ett privatbostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL krävs att det är en privat- eller näringsbostadsrätt som innefattar nyttjanderätt till hus eller del av hus i Sverige. En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för avyttringen av andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter utomlands med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL.

Avyttringen kan inte heller beskattas med stöd av reglerna om avyttring av delägarrätter i 3 kap. 19 § IL eftersom en andel i ett privatbostadsföretag inte är en delägarrätt enligt 48 kap. 2 § tredje stycket IL.

Oäkta bostadsföretag med fastigheter i Sverige eller utomlands

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för en avyttring av andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige. En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för avyttring av andelar i ett svenskt oäkta bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL. Det beror på att för att det ska vara fråga om en privatbostadsrätt måste bostadsföretaget vara ett privatbostadsföretag, dvs. en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag som till klart övervägande del (minst 60 procent) tillhandahåller bostäder till sina medlemmar eller delägare. Ett bostadsföretag som inte uppfyller kravet på att tillhandahålla bostäder i tillräcklig utsträckning är inte ett privatbostadsföretag utan ett s.k. oäkta bostadsföretag.

Eftersom det är fråga om avyttring av delägarrätter i ett svenskt företag så kan avyttringen, oavsett om fastigheten är belägen i Sverige eller utomlands, beskattas som avyttring av värdepapper om förutsättningarna i 3 kap. 19 § IL är uppfyllda. Dessa innebär bl.a. att tioårsregeln ska tillämpas. Eftersom avyttringen gäller andelar i en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag så beräknas resultatet på samma sätt som för en obegränsat skattskyldig som avyttrar en oäkta bostadsrätt.

Kapitalvinster på aktier och andelar i onoterade företag ska tas upp till fem sjättedelar (42 kap. 15 a § IL). Reglerna om skattelättnad är inte tillämpliga på kapitalvinst från privatbostadsföretag, d.v.s. ett svenskt bostadsföretag. Reglerna är därför, om övriga förutsättningar är uppfyllda, tillämpliga på vinsten vid försäljning av en andel i ett utländskt bostadsföretag, även om det motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag. För att reglerna ska få tillämpas ska den utländska juridiska personens beskattning vara jämförlig med beskattningen av ett svenskt företag med motsvarande inkomster. Skatteverket anser att med jämförlig beskattning menas att beskattningen ska ligga på samma nivå som gränsen för CFC-beskattning. De äldre s.k. lättnadsreglerna upphörde att gälla vid utgången av år 2015.

Reglerna om uppskov med kapitalvinstbeskattningen vid byte av bostad gäller inte oäkta bostadsrätter (47 kap. 3 § IL).