Svenska bostadsföretag

Hyresinkomster och annan avkastning

Hyresinkomster från andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige ska beskattas. Däremot beskattas inte hyresinkomster från andelar i ett svenskt bostadsföretag med fastigheter utomlands eller ett oäkta bostadsföretag. En begränsat skattskyldig person beskattas dock för bostadsförmån från andelar i ett oäkta bostadsföretag.

Privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige

En begränsat skattskyldig person kan beskattas för hyresinkomster från andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 9 IL).

Vid beräkningen av resultatet gäller samma regler som när en obegränsat skattskyldig person hyr ut sin privatbostadsrätt. Det egna boendet är skattefritt (42 kap. 28 § IL).

Inkomst från en näringsbostadsrätt behandlas som inkomst av näringsverksamhet.

Privatbostadsföretag med fastigheter utomlands

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för hyresinkomster från andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige. Det innebär att endast svenska privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige omfattas. En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för hyresinkomster från andelar i ett svenskt bostadsföretag med fastigheter utomlands med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL.

Det egna boendet är skattefritt (42 kap. 28 § IL). Eftersom hyresinkomsten inte heller kan ses som utdelning från bostadsföretaget är en begränsat skattskyldig person inte skattskyldig för inkomsten. Det är i stället fråga om en sådan inkomst som inte är skattepliktig för en begränsat skattskyldig person eftersom den varken finns uppräknad i 3 kap. 18 § IL eller KupL.

Inkomst från en näringsbostadsrätt behandlas som inkomst av näringsverksamhet.

Oäkta bostadsföretag med fastigheter i Sverige eller utomlands

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för hyresinkomster från andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige. För att det ska vara fråga om en privatbostadsrätt måste bostadsföretaget vara ett privatbostadsföretag, d.v.s. en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag som till klart övervägande del (minst 60 procent) tillhandahåller bostäder till sina medlemmar eller delägare (2 kap. 17 § IL). Ett bostadsföretag som inte uppfyller kravet på att tillhandahålla bostäder i tillräcklig utsträckning är inte ett privatbostadsföretag utan ett s.k. oäkta bostadsföretag.

En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för bostadsförmån och hyresinkomster från andelar i ett oäkta bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 9 IL.

Eftersom förmånen av det egna boendet motsvarar utdelning från svenska delägarrätter så kan, oavsett om fastigheten ligger i Sverige eller utomlands, förmånen dock beskattas med stöd av KupL om det är fråga om aktier i ett svenskt aktiebolag (1 § KupL), och med stöd av IL om det är fråga om andelar i en svensk ekonomisk förening (3 kap. 18 § första stycket 12). Värdet av bostadsförmånen beräknas på samma sätt som för en obegränsat skattskyldig person.

Utdelning på aktier och andelar i onoterade företag ska tas upp till fem sjättedelar (42 kap. 15 a § IL). Detta gäller även för en begränsat skattskyldig person vars utdelning ska beskattas enligt IL. Om bostadsföretaget är en svensk ekonomisk förening ska utdelningen tas upp enligt 3 kap. 18 § första stycket 12 IL och utdelningen ska därför kvoteras till fem sjättedelar. Om det är fråga om utdelning från ett bostadsaktiebolag så ska beskattning ske enligt KupL och där finns ingen möjlighet till kvotering.

En begränsat skattskyldig person är inte skattskyldig för uthyrning av en oäkta bostadsrätt eftersom hyresinkomsten inte kan ses som utdelning från bostadsföretaget. Det är i stället fråga om en sådan inkomst som inte är skattepliktig för en begränsat skattskyldig person eftersom den varken finns uppräknad i 3 kap. 18 § IL eller KupL.

Avyttring

Avyttring av andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige beskattas som avyttring av privat- eller näringsbostadsrätt. Avyttring av andelar i ett oäkta bostadsföretag beskattas som avyttring av delägarrätter. Avyttring av andelar i ett svenskt bostadsföretag med fastigheter utomlands kan inte beskattas i Sverige.

Privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige

En begränsat skattskyldig person kan beskattas för avyttring av andelar i ett svenskt bostadsföretag som innefattar nyttjanderätt till hus eller del av hus i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 10 IL).

En avyttring av en andel i en bostadsrättsförening ska beskattas hos en begränsat skattskyldig person även om hen ännu inte har blivit medlem i bostadsrättsföreningen och därför inte har kunnat utnyttja lägenheten. Högsta förvaltningsdomstolen har ansett att det ligger närmast till hands att uppfatta bestämmelsen i 3 kap. 18 § första stycket 10 IL som en beskrivning av det slag av egendom som omfattas av den utvidgade skattskyldigheten och inte som ett krav på att nyttjanderätt ska finnas i det enskilda fallet (se Skatteverkets rättsfallskommentar Begränsat skattskyldigs avyttring av bostadsrätt [HFD 2014 ref. 78]).

Vid beräkningen av resultatet gäller samma regler som när en obegränsat skattskyldig person säljer sin privatbostadsrätt eller sin näringsbostadsrätt.

Reglerna om uppskov med kapitalvinstbeskattningen vid byte av bostad är tillämpliga även för begränsat skattskyldiga personer om kraven på ursprungs- och ersättningsbostaden m.m. är uppfyllda (2 kap. 17 § andra stycket IL och 47 kap. 3 § IL).

Privatbostadsföretag med fastigheter utomlands

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för en avyttring av andelar i ett privatbostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL krävs att det är en privat- eller näringsbostadsrätt som innefattar nyttjanderätt till hus eller del av hus i Sverige. En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för avyttringen av andelar i ett svenskt privatbostadsföretag med fastigheter utomlands med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL.

Avyttringen kan inte heller beskattas med stöd av reglerna om avyttring av delägarrätter i 3 kap. 19 § IL eftersom en andel i ett privatbostadsföretag inte är en delägarrätt enligt 48 kap. 2 § tredje stycket IL.

Oäkta bostadsföretag med fastigheter i Sverige eller utomlands

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för en avyttring av andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige. För att det ska vara fråga om en privatbostadsrätt måste bostadsföretaget vara ett privatbostadsföretag, d.v.s. en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag som till klart övervägande del (minst 60 procent) tillhandahåller bostäder till sina medlemmar eller delägare. Ett bostadsföretag som inte uppfyller kravet på att tillhandahålla bostäder i tillräcklig utsträckning är inte ett privatbostadsföretag utan ett s.k. oäkta bostadsföretag

En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för avyttring av andelar i ett svenskt oäkta bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL.

Eftersom det är fråga om avyttring av delägarrätter i ett svenskt företag så kan dock avyttringen, oavsett om fastigheten är belägen i Sverige eller utomlands, beskattas som avyttring av värdepapper om förutsättningarna i 3 kap. 19 § IL är uppfyllda. Det innebär bl.a. att tioårsregeln ska tillämpas. Eftersom avyttringen gäller andelar i en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag så beräknas resultatet på samma sätt som för en obegränsat skattskyldig som avyttrar en oäkta bostadsrätt.

Kapitalvinster på aktier och andelar i onoterade företag ska tas upp till fem sjättedelar (42 kap. 15 a § IL). Detta gäller för oäkta bostadsföretag och även för en begränsat skattskyldig person eftersom kapitalvinsten ska beskattas enligt IL.

Reglerna om uppskov med kapitalvinstbeskattningen vid byte av bostad gäller inte oäkta bostadsrätter (2 kap. 17 § andra stycket IL och 47 kap. 3 § IL).

Kompletterande information

• Avdragsgilla utgifter, t.ex. utgiftsräntor och kapitalförluster, för begränsat skattskyldiga personer.